1月15日，由第一太平戴维斯与前海鸿荣源中心联合举办的“智汇前海 洞见湾区”——2025年深圳房地产市场回顾与展望暨前海发展趋势分享会在深圳前海鸿荣源中心圆满举行。

鸿荣源前海鸿荣源中心项目总监黎肇伟、第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿、华南区市场研究部负责人谢靖宇、华南区商业及零售服务部负责人植栋梁、深圳商业楼宇部负责人罗志文等嘉宾出席活动，与大湾区主流媒体代表齐聚一堂，围绕深圳房地产市场在新周期下的发展特征、前海在大湾区中的战略定位及商业地产新机遇展开深度交流与前瞻性探讨。

活动伊始，第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿发表致辞。他表示：“2025年深圳房地产市场在政策引导下呈现出结构优化、稳步复苏的整体特征，住宅市场逐步完成筑底，商业地产进入价值重塑期，市场正迈向注重长期价值的新阶段。前海作为大湾区战略引擎，已实现从‘规划蓝图’到‘系统集成’的跨越，通过制度创新、人才集聚和功能提升，成为深港融合与产业升级的关键平台。第一太平戴维斯将持续以专业洞察助力市场发展，与各方共同探寻可持续的未来路径。”

随后，鸿荣源前海鸿荣源中心项目总监黎肇伟发表讲话。他表示：“前海作为粤港澳大湾区的核心引擎，在2025年持续展现强劲发展动能，政策支持、产业集聚与基础设施建设协同并进，楼宇经济提质增效，营商环境不断优化，已成为区域高质量发展的重要标杆。展望2026年，随着规划深化落实、交通网络升级与资源整合加速，前海将迎来新一轮战略机遇，发展潜力将进一步释放。他表示，前海鸿荣源中心期待与第一太平戴维斯及各界伙伴深化合作，共同把握前海发展机遇，携手谱写互利共赢的新篇章。”

洞察本质，趋势研判

会上，第一太平戴维斯正式发布《2025年度深圳房地产市场回顾与展望报告》。第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇结合详实数据，深入剖析市场底层逻辑，解读结构性变化，并对行业发展趋势作出前瞻研判。

第一太平戴维斯深圳房地产市场2025年回顾与2026年展望

甲级写字楼 —— 科技企业需求瞩目，净吸纳量创四年新高

2025年，市场时隔三年再迎百万量级供应。全年，共21个新项目入市，合计带来118.2万平方米供应面积。年末，深圳甲级写字楼总存量同比扩张9.4%，至1,284.3万平方米。

全年，科技类企业的升级搬迁与扩张需求表现瞩目，这在为市场贡献诸多大宗成交的同时，亦对净吸纳量增长提供有力支撑。此外，银行、券商、电商及零售、物流与供应链等企业的租赁活动亦表现积极。受上述推动，全市年度净吸纳量累计录得66.4万平方米，为2021年后又一新高，较近五年均值高16.9%。

此外，市场亦录得部分存量办公物业改作酒店用途的案例，这也在一定程度上对缓解写字楼物业市场高空置压力起到积极促进作用。截至年底，深圳甲级写字楼平均空置率录得31.4%，环比微降0.2个百分点，但同比仍微升0.8个百分点。

尽管净吸纳量回升，企业的办公租金预算控制仍日趋严格，业主则积极让渡租金优惠以尽快锁定租户，租金指数环比下降1.9%、同比下降10.6% ，平均租金降至人民币每平方米每月132.6元。

展望

2026年，整体供应规模仍较为可观，供应面积或再破百万平方米。年末，全市总存量预计升至接近1,400万平方米水平，同比扩张8.0%。

“十五五”开局之年，深圳接棒APEC 2026，成为中国APEC第三城。会议将着力推进亚太自由贸易区、互联互通、数字经济、人工智能等务实合作，这不仅将为亚太地区发展注入动力，还将提升深圳在国际社会的知名度与认可度，为深圳更高水平的对外开放发展提供契机。于写字楼物业市场而言，科技类、高端/高技术制造业企业发展将迎利好，其办公需求料延续积极增长态势，市场需求预期持续向好。

零售 —— 标杆项目表现稳中有升，空置率整体波动下调

2025年，共六个新项目入市，供应面积合计82.5万平方米，系2018年来新高。年末，深圳零售物业市场总存量升至818.8万平方米，同比扩容11.2%。

全年，品牌开店仍整体保持谨慎。就存量项目表现而言，新品牌、新店仍高度集中于标杆及优质项目中，次核心商圈部分项目则招商承压，致使片区净吸纳量录负值。尽管如此，在供应规模较高、新项目又整体实现相对较高预招商率的共同推动下，市场年度净吸纳量录近四年新高。全市平均空置率亦随之环比微降0.2个百分点、同比微降0.8个百分点，至6.6%。

本年，新店业态分布整体与上年趋同，但餐饮拓店较上年放缓，新店占比有所回落。优质项目则为市场注入多个区域首店，市场品牌渗透度持续提升。例如，专业户外品牌Mammut、 Haglöf和Goldwin分别于深圳湾万象城、万象天地和深圳万象城开出华南首店；潮流设计师品牌Nana Jacqueline和Staple首次亮相深圳，并分别于万象天地和福田COCO Park开设华南首店。

年内，个别存量项目受竞品项目冲击下调租金，优质项目租金则稳中有升，各子市场租金走势因此分化。整体而言，全市租金指数环比微升0.6%、同比持平。年末，平均租金录得人民币每平方米每月520.5元。

展望

2026年，预计逾40万平方米新增供应拟入市。年末，市场总存量将同比扩容5.0%，至859.7万平方米。

“十五五”规划建议提出“大力提振消费”。在政策助力下，消费环境料将进一步优化，居民消费有望得到提振，进而将利好零售商拓店布局。此外，标杆及优质项目品牌组合优化的持续亦将为深圳零售物业市场品牌多元化发展注入动力。

住宅 —— 豪宅购置需求逆势增长，成交均价筑底企稳

2026年，深圳一手住宅供应面积累计至350.0万平方米，同比下降11.0%。

本年，市场录数个高端项目入市，项目均录优异去化表现，豪宅购买需求逆势增长。尽管如此，整体购房情绪仍趋理性。截至年末，全市一手住宅总成交面积同比下降24.2%，至378.5万平方米。

年内，限购政策的进一步优化，加之豪宅项目成交的拉动，全市成交均价筑底企稳，同比跌幅收窄7.3个百分点，于年末达人民币每平方米54,765元。

展望

2026年，数个位于中心区域的改善型及豪宅项目料将陆续推盘入市，有望继续结构性推升全市一手住宅成交量。在此之下，全市成交均价料将进一步止跌企稳。

聚焦前海，价值跃升

在专题分享环节，第一太平戴维斯深圳商业楼宇部负责人罗志文以《前海的发展总结和展望》为主题，系统梳理了前海区域的发展脉络与未来趋势。罗志文指出，前海已实现从“政策试验田”到“功能集聚区”的历史性跨越，呈现出“制度创新引领、产业生态协同、空间价值重塑”的鲜明特征。他以详实的市场数据为支撑，剖析了前海在金融开放、科技转化、专业服务等领域的集群效应——2025年前海甲级写字楼新增需求中，金融科技及跨境服务类企业占比已超六成，显示出强大的产业向心力。

展望未来，他强调前海正迎来从“功能集聚”到“能级跃升”的关键阶段。随着深港规则衔接的深化、国际人才街区的成熟运营，以及前海国际金融城等重点载体的陆续启用，前海有望在跨境数据流动、绿色金融创新、高端专业服务等领域形成新的突破，进一步巩固其作为粤港澳大湾区资源配置核心枢纽的战略地位。

标杆项目，价值赋能

本次活动举办地前海鸿荣源中心位于前海桂湾核心片区，毗邻亚洲最大交通枢纽——前海综合交通枢纽。作为鸿荣源集团布局前海的首个综合体项目，整体建筑面积达52万㎡，涵盖了超甲写字楼、壹方商置旗下首个精品主题型商业壹方汇、高端酒店康莱德、一线海景公寓胤璞，融合了商业、居住、办公和休闲娱乐等多种功能。

其中写字楼部分规划建面约22万㎡，标准层建筑面积约3000㎡，打造产业集聚、企业全球总部基地，280米的建筑高度傲居桂湾之最。项目荣获LEED、WELL金级认证两项建筑界“奥斯卡”奖项及写字楼运营标杆项目，将自身优势与前海融合，已形成以金融、科技、专业服务及总部型企业集聚的优质企业生态圈。

作为粤港澳大湾区的核心引擎，深圳2025年的政策深化与前海区域的战略跃升，为房地产市场注入了持续复苏的强劲动能。本次“智汇前海 洞见湾区”年度分享会，不仅是对深圳全年市场脉络的系统梳理，更是一次政策导向、行业洞察与标杆实践深度融合的思想碰撞。第一太平戴维斯与鸿荣源集团再度携手，以前瞻视野与专业积淀为行业发展提供战略参考，并通过前海鸿荣源中心等标杆项目的运营实践，生动诠释了高品质综合体在推动区域升级与城市发展中的多维价值。