正在热销的豪宅项目，却被业主曝出违建。

最近，有自称天正·三亚湾壹号项目（备案名为“天正山河玺院”）的业主在网上“爆料”，称该项目承诺业主的健身房、棋牌室等高端会所配套设施，竟然是占用地下70多个车位改造而成的违法建筑。

网帖称，因为会所配套设施存在违建，该项目的相关验收被当地职能部门叫停。业主在网帖中表示十分担忧：一方面是业主将来享受会所配套设施的权益受损，另一方面受该违建影响，业主办理不动产权证将会受阻。

上述业主所称的项目高端会所配套设施，目前为天正·三亚湾壹号项目的营销接待中心，偌大的接待中心除了设置健身房、棋牌室等功能区外，其他区域为项目的销售接待场地。

对于业主网上爆料，中国房地产报记者向开发商方面进行了了解，相关负责人回应称，该项目整体部分已获得竣工验收备案，当初承诺业主的健身房等会所配套服务功能不会受到影响，将按照承诺完整交付。但该负责人没有正面回答当前营销接待中心是否存在违建的问题。

三亚市自然资源和规划局相关人士向记者表示，天正·三亚湾壹号项目接待中心涉嫌违建，即在建设过程中未按照许可的内容进行建设，存在擅自将靠景观廊架区域的地下室外墙打通，改建为接待中心，且存在占用部分停车位的行为。

三亚市住建局相关部门负责人也向记者证实，该项目一共9栋楼，按照分部分项步骤进行竣工验收备案，目前有8栋楼取得竣工验收备案，但9号楼确实受违建问题影响，目前尚未取得竣工验收备案。

记者获悉，去年10月份，三亚市综合行政执法部门向三亚市资规局去函，要求资规部门协助核查天正山河玺院（即“天正·三亚湾壹号”）项目接待中心规划情况。三亚市资规部门也向综合行政执法部门作出了上述内容的复函。

另据了解，去年2月，该项目在尚未办理商品房现房销售备案手续、不具备销售条件的情况下，对外违法销售房屋被三亚市住建局进行全市通报。

业主“爆料”：会所属于违建

涉嫌违建的会所局部结构。中房报记者 陈标志/摄

“今天必须跟大家爆个料，气得我手抖！咱们小区那个看着挺像样的会所（就是有健身房、吃饭包厢、棋牌室的那个），根本是个‘违章建筑’……”

最近，有网友在网上“爆料”，自称是天正·三亚湾壹号业主，他发现开发商偷偷利用地下70多个车位的位置改造成为小区会所，因为该会所违建的原因，项目相关楼栋在竣工验收备案上被“卡”。

“我当时就是因为喜欢这个公园和会所才买的。”该业主担忧地写道，如果严格按照规划来验收，该小区配套设施就得拆除恢复原状，不仅开发商当初承诺的小区配套设施服务无法兑现，而且将来对业主取得不动产权证存在不确定性因素。

1月13日下午，记者前往位于三亚市天涯区的天正·三亚湾壹号进行了实地走访：驱车穿过路旁一道巨大拱门不久，映入记者眼帘的就是上述业主网帖所反映的“L”形的违建会所——开发商对外宣称“私享‘多功能’业主会所”：业主私宴厅、书吧、棋牌室、健身房等。

项目会所一部分用来营销接待。中房报记者 陈标志/摄

这处采用玻璃墙体封闭的建筑结构空间，建筑面积并不小，室内装饰装修奢华考究，除了一些区域摆设健身器材等之外，大部分空间作为营销接待中心使用。在该接待中心，记者见到有数组客户在倾听销售人员对项目产品进行介绍，有的在办理相关认购手续。

针对业主网上爆料，记者在现场多次与该项目公司工作人员进行沟通，均未得到实质性回应。之后，记者向天正地产工作人员留下了联系方式。

1月14日，天正·三亚湾壹号项目营销口相关负责人对记者表示，他们已关注到了网上关于项目配套设施的相关反映，近期该项目整体部分已取得了政府主管部门核发的竣工验收备案证明，也就是通过了完整的规划和工程竣工验收。

关于网帖中提到开发商向业主承诺的会所配套服务功能，该负责人表示，这个承诺不会改变会在交付时全力完整地去呈现。

关于有业主提到的车位问题，该负责人表示，项目的车位保障是没有问题的，目前地下车位的配比是1:1.4，是符合规划标准的，绝对可以满足业主的需求。她还补充说，室外的海心公园还有26个车位可供业主使用，业主完全不用担忧。

该负责人还表示，天正地产集团一直是合法合规经营的，秉承了合法合规经营原则，对于上述网帖里提到项目配套设施的完善工作，他们目前也正在积极跟政府相关部门进行沟通，后续会依法依规去推进。

但对于记者提到会所配套设施目前是否处于违建状态，该负责人对此没有正面回应。

当地政府部门：会所配套设施存在违建

天正·三亚湾壹号的会所配套设施是否存在违建的情形呢？三亚市住建、资规两部门均给予了肯定的答复。

三亚市资规局相关工作人员在接受中国房地产报记者采访时表示，2025年10月份，他们接到三亚市天涯区综合行政执法部门的来函，就天正山河玺院项目接待中心规划情况，请求协助核查。

三亚市资规局在一份《关于协助核查天正山河玺院项目接待中心规划情况的复函》中称，该项目在建设过程中未按照许可的内容进行建设，存在擅自将靠景观廊架区域的地下室外墙打通，改建为接待中心，占用部分停车位的行为……请执法部门组织依法处置，并将处置结果及时反馈。

左边9号楼因会所配套设施涉嫌违建问题，目前尚未取得竣工验收备案。中房报记者 陈标志/摄

上述工作人员向记者确认，该项目9栋楼中有8栋取得了竣工验收备案，但9号楼目前尚未取得，原因与接待中心的违建问题有关。

三亚市住建局相关负责人也记者证实，天正·三亚湾壹号项目的9号楼因会所配套设施违建问题未通过规划验收，将影响后续的质量和消防验收。

他向记者解释，为进一步提质增效、改善营商环境及帮助企业纾困，三亚市政府此前发文，允许建筑工程项目可分段、分栋竣工验收备案，但是先要完成资规部们的规划核查，才能进行到住建部门负责的质量和消防验收。他也认为，9号楼没有竣工验收备案，跟会所配套设施的违建问题有关。

那么，该项目9号楼未完成竣工验收备案，是否对业主将来的办证有影响？上述三亚市资规局上述工作人员告诉记者，除了9号楼业主办证有影响外，其他楼栋业主将不受影响。

“我们已经协助规划核查认定给了综合行政执法部门了，然后是执法部门要查处整改，要求开发商把这个恢复成地库原状。”上述工作人员向记者表示。

另据了解，除了此次违规事件，2025年2月27日，三亚市住建局曾在网上公开发布了《关于“天正山河玺院”项目房地产开发企业、中介机构违规销售的通报》，通报称，该局接到群众举报开展调查，截至通报发出之日，“天正山河玺院”项目尚未办理商品房现房销售备案手续，不具备销售条件，房产中介公司代理销售该项目商品房属于违法销售。

三亚市住建局对该项目开发商三亚永基房地产开发有限公司给予全市通报批评，并处以警告，责令限期改正；涉及违法违规行为，该局移交执法部门进行处理。

曾是三亚“单价地王”项目

在天正地产该项目公司，相关人员没有接受记者采访。中房报记者 陈标志/摄

记者了解到，天正·三亚湾壹号项目所在地块，即为2024年6月下旬挂牌出让的三亚中心城区海坡片区HP04-06-04/05/11地块，使用权面积为37682.34平方米（约57亩），土地用途为二类居住用地。

2024年6月26日，经过510轮报价，河北天正地产集团旗下的三亚正基房地产开发有限公司最终以16.36亿元最高报价竞得，溢价率近38%，刷新了三亚住宅用地楼面价纪录，以17366元/平方米的楼面价而成为三亚“单价地王”。

该地块开发企业为三亚永基房地产开发有限公司，即三亚正基房地产开发有限公司的全资子公司，项目推广名为“天正·三亚湾壹号”，备案名为“天正山河玺院”。

截至目前，该项目9栋楼已经建成，外立面装饰装修已完成，按照此前国有建设用地挂牌出让公告要求，该宗地建设的商品住宅必须实行现房销售。该项目房源当前网上挂牌参考单价为42000元/平方米，在三亚属于豪宅类型产品。