2026年开年，商业地产市场便迎来重磅政策利好。

1月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局宣布，将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。

图片来源：央行网站

《每日经济新闻》记者（以下简称“每经记者”）注意到，商业用房涵盖写字楼、公寓、商铺等业态，此前贷款首付款比例普遍为50%。随着此次政策的出台，商铺作为商业用房领域的重要投资标的，自然成为投资者热议的焦点。

在深圳市场，不少商铺中介主推的商铺号称回报率普遍达4%~6%，部分带租约商铺更是宣称回报率可达8%。而据深圳贝壳研究院数据，2025年深圳住宅租金回报率只有约1.7%，二者形成鲜明反差。

每经记者调研深圳福田、宝安等片区的商铺市场情况时，有商铺潜在投资者直言“门槛降了但不敢轻易下手”，商铺投资的核心考验并非凑齐首付，而是能否扛住长期持有中的多重风险。

中介宣传的深圳部分商铺租金回报率情况 图片来源：贝壳

第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿向每经记者表示，此次商业地产贷款首付从50%降至30%，将对商业地产去化有一定促进作用，但对商业地产成交起到更为关键作用的在于贷款利率及税率，政策要起到更好效果还需要有一揽子动作。

商铺高租金回报率背后

如果仅从租金回报率情况看，商铺整体的租金回报率情况要高于住宅。

以位于福田保税区的骏皇名居小区临街底商为例，目前有两套一楼底商对外出售。其中一套建筑面积约80平方米，为上下复式（底层80平方米 上层30平方米），业主报价800万元，折合单价10万元/平方米，月租金约3.8万元，折算下来静态年化租金回报率约5.7%。

福田保税区骏皇名居底商 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

在链家平台上，该小区一套66.18平方米的2室1厅住宅房源，业主挂牌价约470万元，折合单价约7.1万元/平方米，而同户型房源每月租金约6960元，折算成静态年化租金回报率约1.8%。

骏皇名居住宅房源挂牌价 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

而在宝安沙井片区，包括招商雍境、云海臻府等小区陆续交房，其底商也成为不少投资者青睐的目标。

据该片区中介许鹏向每经记者介绍：“目前云海臻府的底商还没拿出来卖，招商雍境一期的商铺现在基本已经卖完，目前在售的主要是二期的商铺，商铺将与住宅一期于2027年年底交付，整体销售单价普遍在每平方米5万至6万元。”

许鹏向每经记者展示了一套招商雍境二期面积约51平方米的底商，原总价约306万元，优惠后总价约260万元。据许鹏推算，类似面积的商铺在附近基本能租到1.2万元/月。折算下来，一年的租金回报率约5.54%。

宝安沙井招商雍境一期底商 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

此外，每经记者在调研中还了解到，深圳市场部分商铺投资租金回报率可观，很重要的一个原因在于商铺整体价格明显回调。

在法拍平台上，能够较为清晰地看到商铺价格的变化。相比2016—2017年商铺投资热潮时期的高价铺，如今商铺价格已迎来显著回调。

在京东法拍平台上，2025年7月，位于龙华区白石龙地铁站旁约40平方米的商铺以总价77.3万元成交，而该商铺2017年购入时的价格约504万元。

类似的案例还有位于华强北的商铺。在阿里法拍平台上，2024年9月，一套约5.37平方米的商铺以总价17.3万元成交，而该商铺2016年时的售价约65.7万元。

另据阿里法拍数据，深圳近两个月上架约28套商铺，仅9套成交，高流拍率折射出投资者的普遍谨慎心态。

“商铺投资也要赚慢钱”

“虽然现在深圳不少商铺的租金回报率能做到4%以上，但长期持有风险以及各种隐藏成本，将导致实际回报情况大打折扣，综合算下来可能实际回报率还不到3%。”1月17日，一位深圳商铺的潜在投资者向每经记者表示。

据该投资者推算，商铺首先面临的是更高的税费持有成本。购买商铺需缴纳3%的契税，同时还需缴纳0.05%的印花税，远高于住宅交易成本（深圳首套住宅契税1%~1.5%，二套住宅契税1%~2%，印花税免征）。而持有期间，商铺的物业费普遍高于住宅，再加上维修费用、空置期的成本损耗，实际回报率会有所缩水。

“这还只是比较理想的情况。而实际情况是，投资者还得考虑商铺的空铺期。一般新的住宅小区，位置要是不十分出众的话，基本得交付1年以后才比较容易租出去。”上述投资者补充道。

可以说，投资商铺对潜在投资者的资金实力提出了更高要求。

对比可以发现，商铺按揭贷款期限原则上不超过10年，远低于住宅最长30年的贷款期限，且贷款利率为银行同档次期限商业利率，高于住宅贷款利率。即使首付压力减轻，后续的月供、物业费、空置期成本等仍需持续投入。而对于大部分普通投资者而言，要持有一项资产十几年不出售，需要稳定的现金流支撑，这并非易事。

更重要的是，如今商铺的价值增值空间已大不如前。如2017年在高位购入的商铺，如今价格已大幅缩水，如何让租金收益覆盖成本，以及如何找到长期可靠的租户，都是商铺投资者需要重点考虑的问题。

福田区江南名苑3楼在租商铺 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

在福田区从事商业地产交易多年的麦龙向每经记者直言，现在投资商铺也是在赚“慢钱”，预计短期内难有上涨空间，若只是想拿几年博资产收益是很难的，现在大部分项目基本得10年至20年才能回本。

“现在市场成交较多的客户，本身就是之前在周边经营店铺的，之前是客户租的店铺，而后生意稳定后直接在周边买下商铺再经营。”麦龙向每经记者说道。

每经记者在调研中了解到，目前市面上比较常见的商铺基本有三类：一是临街住宅小区底商，二是商业街或步行街商铺，三是购物中心、综合商场商铺。

麦龙表示，个人投资商铺主要集中在临街商铺。通常来说，临街或小区出入口铺位单价要高于负一层（B1层）或底商的价格；可餐饮（带明火、排烟）商铺单价高于不可餐饮铺，差价可能在5%～10%。而商业街或者购物中心一般是企业主体投资比较多，更考验项目整体的运营能力。

正因如此，部分业内从业者向每经记者表示，应理性看待商铺的租金回报率。业内公认“商铺租金回报率≥4%才值得投资”，但这个数值需要扣除税费、物业费、空置成本等后再核算，这将使得商铺的实际回报率被摊薄。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，此次首付比例下调主要是为了推动商办市场去库存，并非直接提升商铺投资价值。

“过去对于商业用房贷款，考虑到商用性质为主，加上担心炒作，一直奉行低杠杆的金融监管纪律。现在来看，炒作已基本退潮。在居民加杠杆购房意愿下降的情况下，面对有结构性的贷款需求，放开是合理的。而且，考虑到银行评估价比较谨慎，30%首付也并不低，未来还有可能再次降低。”李宇嘉分析称。