来源：大伟看楼市

2026年1月20日，贷款市场报价利率（LPR）报价如期公布，1年期LPR维持3.0%、5年期以上LPR坚守3.5%，标志着开年降息预期正式落空。这一结果让不少翘首以盼的购房者倍感意外，也引发市场对后续利率走势的广泛热议。

事实上，结合当前国内外货币政策环境、楼市调控需求及政策传导规律，业内普遍形成共识：1月降息“爽约”是多重约束下的理性选择，而3-4月将成为房贷利率下调的关键窗口期。对于刚需族而言，如何把握这一政策节奏，成为当前置业决策的核心命题。

1月降息预期落空，本质是内外因素交织下的政策权衡，而非宽松周期的终结。从外部环境看，全球货币政策分化形成的约束的不可忽视。摩根士丹利报告指出，美国强劲的消费数据迫使美联储将首次降息时点推迟至2026年年中，上半年全球仍将处于“高利率、强美元”格局。

尽管此前美联储已完成三次降息，但中美利差仍维持在50BP以内，人民币汇率虽企稳于6.95区间，却尚未形成稳固升值预期。这种背景下，若国内贸然下调政策利率，可能加剧中美利差倒挂压力，引发资本外流与汇率波动，制约货币政策自主调整空间。

内部政策逻辑与银行经营压力，进一步弱化了1月全面降息的动力。1月19日央行虽实施结构性降息，下调再贷款、再贴现利率0.25个百分点，但这一操作聚焦精准滴灌，定向支持刚需购房与中小微企业，而非推动LPR全面下行。

当前5年期LPR已连续8个月维持不变，存量房贷利率调整也度过高峰期，2024-2025年多数符合条件的贷款已完成利率优化，短期政策重心转向消化前期政策效果。更为关键的是，银行净息差压力尚未完全缓解，2025年银行净息差仅企稳在1.42%的低位，过度压缩利差空间可能影响信贷投放能力，这使得报价行缺乏主动下调LPR加点的动力。

尽管短期降息落空，但3-4月成为房贷利率下调窗口的支撑条件正逐步成熟，这一判断源于政策传导、楼市需求与外部环境的三重共振。从政策传导规律来看，结构性降息的效果释放存在时滞，为后续调整铺垫了基础。此次再贷款利率降至1.25%，预计将通过银行负债成本下降逐步传导至信贷端，而这一过程通常需要1-2个季度。

随着银行资金成本持续下行，叠加央行预留的降准降息空间，3-4月具备通过下调LPR带动房贷利率下行的现实条件。民生银行首席经济学家温彬指出，政策利率调整后，LPR随之下行0.2-0.25个百分点是合理预期，这一效应有望在二季度初集中显现。

楼市纾困的现实需求，将倒逼3-4月出台针对性利率工具。2025年全国商品住宅销售面积同比下降8.7%，三四线城市去化周期普遍超20个月，核心城市库存压力仍存，仅靠结构性政策难以激活合理住房需求。

当前公积金利率已率先下调，首套5年以上利率降至2.6%，形成“公积金先行、商贷跟进”的政策传导路径，为商贷利率调整提供了参照。且3-4月作为楼市传统销售旺季前的政策窗口期，通过下调房贷利率降低购房成本、提振市场信心，成为推动楼市筑底回升的关键抓手。

从历史经验看，春季楼市政策调整往往能精准对接年中销售旺季，实现政策效果最大化。

全球流动性环境的改善，将为3-4月国内房贷下调解除外部约束。机构预测，欧元区与英国将在年中前后启动降息，其中英国央行2月降息概率极大，欧洲央行也将在6月跟进。随着非美经济体逐步进入宽松周期，全球高利率环境将有所缓解，中美利差倒挂压力进一步收窄，为国内货币政策自主调整腾出空间。

同时，3-4月是美国经济数据的关键验证期，若通胀数据出现实质性软化，美联储降息预期将再度升温，全球风险偏好回升，国内降息的外部阻力将显著降低。央行副行长邹澜也明确表示，2026年降准降息仍有一定空间，人民币汇率稳定与银行净息差企稳，为政策调整创造了有利条件。

需要警惕的是，下一轮房贷下调大概率仍以结构性调整为主，全面大幅降息的可能性较低。央行始终坚持“不搞大水漫灌”，聚焦精准支持刚需与改善型住房需求。

预计3-4月的调整可能呈现两大特征：一是5年期LPR小幅下调5-10个基点，带动首套房贷利率向3.4%左右靠拢，二套房利率同步跟进调整；

二是结合因城施策，核心城市可能进一步放宽利率下限，三四线城市则侧重通过补贴、退税等组合政策降低实际购房成本。这种结构性调整既能避免资金空转，又能精准对接楼市纾困需求，符合当前“稳市场、去库存”的政策核心目标。

对刚需族而言，需理性把握政策窗口期，避免盲目等待或仓促入市。存量房贷用户可优先关注重定价周期调整，将周期改为3个月或6个月，以便更快享受后续利率下调红利；计划入市的刚需族，可重点观察3-4月政策落地节奏，待利率调整到位后再锁定房源，既能享受更低利率，又可能叠加换房退税、财政贴息等政策福利。

但需注意，核心城市优质房源的流动性较强，若遇到性价比突出的房源不必过度纠结于利率的边际下行，可结合自身还款能力灵活决策；改善族则可趁机置换核心区优质房源，规避远郊房、老破小的调整风险。

总体来看，1月LPR“按兵不动”是政策在内外约束下的理性选择，宽松周期并未终结。3-4月随着政策传导到位、外部环境改善及楼市调控需求升级，房贷利率下调的条件将逐步成熟，形成新一轮调整周期。

在“稳增长”与“防风险”的平衡下，结构性降息与精准纾困将成为政策主线，既为千万家庭减负，也推动房地产市场向提质增效转型。对于刚需族而言，与其纠结于短期利率波动，不如聚焦自身需求与市场基本面，在政策窗口期内做出最适合自己的置业决策。