来源：凤凰网房产 作者：WTT

岁末年初，不同类型的机构和平台都会整理一些年度楼市数据，对比观察、交叉验证，“房价跌回十年前了吗？”这个话题有了更清晰的画面。

先看看独立媒体机构“晚点小数据”根据国家统计局和wind数据整理的图表。

以2016年1月为基期100 ，至2025年11月，全国70城二手房价格累计变化显示：

26个城市的房价已经跌回了十年前，还有44个城市的房价没有跌回2016年(占比更高，仍是主流)。

26城中，省会城市呼和浩特、哈尔滨、长春、石家庄、贵阳、郑州6个；华东(含福建江西)普通地级市金华、泉州、温州、安庆4个；华北普通地级市丹东、吉林、包头、锦州、牡丹江5个；西南普通地级市南充、遵义、泸州3个；中部普通地级市岳阳、襄阳、宜昌、常德4个；华南普通地级市韶关、桂林、北海、湛江4个。

44城中，“抗跌主力”是无锡、杭州、合肥、北京、上海、成都、广州、深圳，其房价相较十年前还有20个基点以上的差值。

南昌、南宁、兰州、海口、福州等省会城市的二手房价指数则已贴近“回归线”。

综上可见，都市圈的综合实力、城市经济活力、峰值开始时间(抗跌TOP6城市的房价峰值均明显晚于2021年，即涨得较晚，还未走完调整周期，不过少数已有提前反弹迹象)，都对房价在近十年间的“抗跌能力”产生着决定性影响。

再看看独立评级机构YY评级给出的2025年11月新建商品价格指数和二手房价格指数(后者以二手房价格指数2016年1月作为基数100)，按统计局全国70城月度环比累乘的结果是：

新房价格指数，二手房价格指数(按此排序)

杭州169.34，139.02

北京146.25，136.08

上海172.61，133.75

成都154.62，131.83

广州138.07，124.36

深圳111.65，122.96

南京138.32，119.28

武汉142.09，107.61

郑州122.37，91.02

结论是——北上杭蓉相对“坚挺”，广深“小抗”。这与晚点小数据所示基本一致。

上述结论与万得的监控数据也一致。

“万得一线城市房地产投资指数”显示，一线城市近十年累计回报率17.65%、年化回报率1.69%，没有跌到负值。

不过要知道，十年前2016年部分城市房价已经开始高歌猛进，抬高了基数。

因而经济学家任泽平曾参考中原二手房价指数认为——上海基本回调到2016年末的房价水平，北京回调到2017年初的房价水平，广州回调到了2018年的水平，深圳回调到2019年的水平。

但对比2004年，深圳上涨了约13倍，北京上涨约10倍，广州上涨约10倍，上海上涨约7倍……依然还保留着一定基础。

另外值得一提的是，中介机构倾向压低价格促成交，也加剧了房价下跌。这是二手房价格跌幅加大的一个不容忽视的非客观因素。

而客观方面，当前国内人口与经济情况难以支撑房价回到高水平，因而房价回调是正常现象。

尤其是能级不高、房地产库存压力巨大的城市，投资客云集、房价泡沫较大的城市，泡沫破裂后，跌幅自然凶猛。

而对于主流城市、楼市结构相对健康的城市，由衷希望2026年房价能止跌回升、或者更现实一些“能够跌幅收窄”。希望，这不仅是美好的愿景。