全国重点城市房地产市场交出2025年年度“答卷”。

综合机构披露的各大城市商品住宅成交数据,2025年,成都以32.6万套总成交量(新房 二手房),位居全国首位;上海亦卖出32.4万套住宅,市场容量与活跃度表现突出;武汉(21.3万套)、北京(20.9万套)紧随其后。

从成交面积看,2025年,成都新增住房成交面积达3107万平方米,同样位列全国 第一;上海以2942万平方米成交面积位居第二;北京以2022万平方米排名第三。

值得关注的是,绝大多数重点城市二手住宅成交量均已超过新房,存量房主导特征日益明显,一线城市表现尤为显著。2025年,上海二手房成交约25.4万套,占新房和二手房总成交量的八成以上;北京二手住宅成交约17.4万套,占比同样超过八成;成都二手住宅成交23.2万套,占比超7成。上海、成都二手住宅成交面积均接近2000万平方米。

克而瑞监测数据显示,2025年,全国30个重点城市二手住宅累计成交面积2.14亿平方米,为新房的1.85倍,同比微增0.2%,创2021年行业调整以来规模新高。30城二手住宅成交面积占成交总量的比重已达65%,较2024年提升4个百分点。

数据表明,二手房已成为决定市场整体走向的绝对主体,其流动性与价格走势,正深度影响全国房地产市场的运行逻辑。

  成都、上海卖房最多

成都,已成为全国楼市中独特的活力极。

2025年,成都新房成交9.18万套,二手房累计成交23.4万套,一二手住宅成交总量32.6万套,连续4年领跑全国市场。不过相比2024年,其新房成交量减少7819套,二手房成交量则增加2578套。

“成都凭借庞大的人口基数和活跃的市场需求,其住宅成交总量已连续多年位居全国前列,是中国房地产市场交易规模最大、流动性最强的代表性城市之一。”一位房地产观察人士表示。

成都长期位居全国人口增长前列。根据2024年统计,其常住人口数量为2147.4万,比2023年末增加7.1万,近一年净流入人口约30万,年轻人口持续流入,带来了庞大的刚性及改善性住房需求。

大量成交背后,也反映出房东价格预期持续调整。目前成都二手房成交均价1.22万元/平方米,较2025年年初下跌约2000元/平方米。从目前超过30万套的挂牌量来看,市场面仍面临供大于求的压力。

从一线城市表现来看,上海成交量遥遥 领先。据相关研究机构统计,2025年,上海共成交32.4万套商品住宅。从上海壹号院、金陵华庭到绿城潮鸣东方,多个高端项目开盘即告售罄,不断推高市场价格。全年上海新房均价逆势上涨6.93%,达到81337元/平方米,创下近7年来新高。

上海二手房市场则呈现量增价跌走势。2025年二手房成交总量达25.4万套,创下近4年新高,仅次于2021年的28.1万套。上海中原地产首席分析师卢文曦分析称,2025年上海二手房市场仍是“以价换量”,远郊部分房源价格回到2015年末、2016年初水平。

2025年,北京成交20.9万套商品住宅,较2024年微降3.7%。其中,二手住宅成交17.4万套,占总成交的83%;新房成交3.44万套,同比减少4.4%。

广州2025年成交17.27万套,其中新房6.39万套,同比下降11.58%;二手住宅10.88万套,同比微跌1.81%;深圳共成交9.4万套,同比下降9%,其中,二手住宅5.6万套,占比升至60%,相比2024年提升7个百分点。

二线热点城市中,2025年,武汉成交21.32万套,其中新建商品住宅成交10.96万套,同比增长2.15%,连续多年站稳10万套大关;二手住宅成交10.36万套,同比增长3.05%。

天津成交约19万套,其中二手房签13.4万套,同比下滑8.5%,为新房的2.4倍。杭州全年成交15万套,其中,新房成交6.2万套,二手住宅成交8.9万套,同比下降5.5%,二手住宅均价同比下跌2.64%。

  合肥、重庆、昆明等逆势增长

在商品房销售规模整体收缩的背景下,部分城市仍实现逆势增长。

据克而瑞统计,2025年,30个重点城市中,新增住房成交面积(新房 二手房)同比增长的城市仅4个,分别是合肥(增长9%)、烟台(增长9%)、重庆(增长5%)、昆明(增长5%)。

重庆2025年新增住房成交面积1723万平方米,仅次于成都、上海、北京、天津,排在全国第五。其中,中心城区二手房成交体量为1247万平方米,同比增长13%,成交套数11.65万套,成交均价10603元/平方米,比新房低3255元/平方米。

30城中,新建商品住宅成交面积同比增长的仅昆明,共成交836万平方米,同比增长1%。其中,二手房成交4.7万套,同比增长6%,占比达63%,成为市场主力。新建商品住宅成交面积同比跌幅最大的是苏州,全年仅成交280万平方米,同比下跌35%。

30城中,二手住宅成交面积同比增长的城市则多达11个,分别是烟台(增长50%)、合肥(增长18%)、西安(增长17%)、东莞(增长15%)、重庆(增长13%)、昆明(增长8%)、扬州(增长8%)、上海(增长7%)、成都(增长7%)、深圳(增长4%)、南宁(增长3%)。

其中,成都、重庆、天津、西安、武汉等强二线城市,凭借“产业—人口”正循环支撑,全年二手房成交面积均超过1000万平方米,为新房规模的2～3倍,展现出较强的内生修复能力和市场容量空间。

未来,市场的复苏将不再呈现普涨格局,而是围绕“人口、产业、价格”三大核心变量,在存量房流通效率更高的城市中率先显现。如何畅通“卖旧买新”的置换链条、稳定价格预期、因城施策激活合理住房需求,将成为影响2026年市场走向的关键。