— 以下为正文 —

2025年的上海楼市，褪去了往日的喧嚣与浮华，只留下最直白的分化与真实。

土拍场上，有人缩手观望，也有人咬牙举牌到最后一轮；售楼处里，有人八个月连开十一次盘，也有人守着近百套房源，半年销控表未动一格；二手房小区中，有人抱团上调挂牌价，试图筑起资产防线的最后一堵墙。

这一年，没有绝对的赢家，也没有彻底的输家。所有房企、购房者、从业者的选择与挣扎，拼凑出了2025年上海楼市最真实的模样。

Part.1

拿地最积极的房企：保利发展

当民企的拿地动作日趋谨慎，保利发展的投资团队，成了2025年上海土拍场上最执著的身影。

全年参与16宗地块角逐，从杨浦滨江到闵行新城，从徐汇滨江至嘉定新城，几乎每一场重要土拍的竞买席上，都能见到他们的牌子。

这份积极也换来了相应的回报。中指研究院数据显示，2025年保利发展在上海实现销售额315.1亿元，排名第三；权益销售面积52.3万平方米，位列第一。

Part.2

最“忙”的营销团队：翡雲悦府

2025年，翡雲悦府的销售团队可能是上海楼市最停不下来的人。

8个月内开盘11次，平均每23天就要完成一轮从蓄客、认购、摇号到选房、签约的全流程。

高频推盘的背后，是房企对现金流的极致追求，更是在市场不确定中主动出击、寻找出货窗口的奋力一搏。

市场也给予了回应：全年1123套的销量，使其成为上海唯一破千套的楼盘，并登顶全国单价10万 楼盘销量榜首。

Part.3

跨界“折戟”者：贝壳

2024年的土拍市场，贝壳曾是备受瞩目的跨界玩家。9月拿下成都地王，12月又在上海高调落子，这家中介巨头从乙方转向甲方的雄心，一度显露无遗。

2025年10月，贝壳在上海首个自操盘项目贝涟C1入市。95折、7天无理由退房、1万购车位等营销手段接连上阵，全渠道导流火力全开，然而截至次年1月21日，256套房源仅网签97套，去化率约38%。更值得注意的是，在四个月的网签记录中，10月挂零，后续成交里还夹杂着8次退房。

跨界试水未达预期，2025年末，贝壳宣布暂停自操盘业务。这场历时一年多的跨界冒险，至此告一段落。 它留下一个清晰的警示：二手房赛道的流量优势，未必能转化为开发端的产品力与运营力。隔行如隔山，在房地产行业尤为如此。

Part.4

最“清闲”的团队：东苑古北悦公馆

他们的2025年，是在寂静中度过的。

8月项目加推99套房源，因认购人数不足而取消摇号。即便8月25日上海楼市新政落地，也未能激活这个项目的销售。

随后五个月，代表“未售”的绿色格子，在销控表上未曾翻红一片。

产品平庸、前期曾遇投诉……多重因素叠加，让它成为市场分化中滞后的那一端。这也提醒行业：即便在上海，也没有必然的热销。

当行业告别普涨时代，产品自身的真实价值，成了唯一的度量衡。

Part.5

最忙的“摇号达人”：穿梭于23个摇号现场

2025年的上海新房市场，活跃着一批“摇号常客”。数据显示，全年有15位购房者认购次数达15次及以上，其中一位尤为突出。

从三月到腊月，十个月里她一共参与了23场开盘摇号，平均每月2.3次，相当于每半个月就锁定一个新目标。

她的摇号轨迹也耐人寻味：足迹遍布上海9个行政区，涉及18个楼盘，其中5个项目更是被反复认购。

从浦东北蔡到闵行七宝，从宝山到奉贤，她的选择几乎无视地理界限。总价跨度也从奉贤约500万的刚改盘，延伸到长宁、虹口1200万-2000万的高端产品。

Part.6

最“勤劳”的老板：佳运沈仁兴

第九批次土拍现场，佳运集团董事长沈仁兴的身影，在一众职业经理人里，显得格外扎眼。

他亲自坐在竞买席，递材料、举牌子，一气呵成。浦东川沙地块的竞价，胶着到了第82轮，竞争对手一次次加价，他却始终沉稳举牌，最终以24.75亿元、15.76%的溢价率，将地块收入囊中。

这位老板的“勤劳”，不止体现在拿地这一件事上。据说，从项目设计到景观营造，他事事亲力亲为，亲自挑选日本进口的造型罗汉松，西班牙引进的橄榄树；还会不定时出现在施工现场，盯着每一个施工细节。

Part.7

最“出圈”的国企董事长：浦开董事长严炯浩

2025年，浦开集团董事长严炯浩以一种意外的方式“出圈”，被自家业主多次公开致信，点名质问。

10月，他被浦开摩登江南的业主公开致信，点名要求解决项目问题。信中列出品质、交付、配套等一系列质疑，措辞激烈：“虚假宣传、偷工减料、降标减配……您的团队趾高气扬、充满傲气。”

随后，浦开云璟三期、开云锦悦华庭四期的业主也相继在社交平台发声，@严炯浩，要求回应。

一位国企董事长，被业主集体点名“质问担当何在”，成了2025年楼市维权潮中最具象征性的一幕。它撕开了一个残酷现实：国企光环，在糟糕的产品面前，同样苍白无力。

Part.8

创纪录买家：2.7亿竞得邬达克洋房的沈琦博

2025年5月27日，上海长宁区新华路329弄，一栋百年花园洋房在阿里法拍平台落槌。

经过19轮竞价，江苏银洲集团总裁沈琦博以2.7亿元总价竞得这一稀缺资产，折合单价约50.46万元/平方米，较起拍价溢价8%。

据悉，这栋洋房建筑面积535平方米，出自匈牙利建筑大师邬达克之手，1925年落成，属于“新华别墅”一部分，承载着上海租界区百年的历史记忆。正是这份不可复制的稀缺性，让它创下2025年上海法拍房成交单价新高。

公开信息显示，沈琦博执掌的银洲集团由其父于2004年创立。2015年他正式接手后，集团稳步扩张，曾在2019年创下年销售额125.18亿元的纪录。

Part.9

最团结的“资产守卫者”：融信世纪江湾业主

2023年以来，上海二手房价格出现下跌。曾攀上单价19万-20万元/平方米的融信世纪江湾，也未能例外。

2025年11月，小区业主组成“保价联盟”，集体上调挂牌价。5套93平方米房源统一挂牌1460万元；2套67平方米房源则挂1230万元。

这是资产守卫者的集体行动。当个体难以抵挡趋势，他们尝试以共识筑起一道心理防线。虽然无人知晓，这道墙能坚持多久。

Part.10

最“卷”的行业媒体：凤凰网房产上海

2025年，凤凰网房产将“好房子”作为贯穿全年的核心议题，以体系化运营重塑行业话语，以极致执行力诠释媒体韧性。

从开年的“开工啦”启程，到年末“清仓时刻”收官，凤凰网不仅发起议题，更通过举办“何以好房”线下大会、发布行业指数、推出好房发展力指数白皮书、组织权威评选，构建了从探讨、定义到落地的完整价值闭环，成为行业议题的重要定义者与推动者。

《付约》系列依托凤凰网全媒体平台与品牌势能，已发展为上海楼市具有显著影响力的原创内容IP。2025年持续深耕内容价值，输出兼具市场反响与行业标杆意义的优质案例。内容矩阵覆盖“付约好房”“付约Talk”“付约三邀四”等9大视频产品线，融合vlog、访谈、纪实等多维表现形式，以电影级制作标准打造沉浸式视觉体验，持续引领高端房产视频内容创作风向。

这支年度产出超1200条内容、日夜兼程的团队，以“向价值创造而卷”的姿态，将“好房子”从概念热词沉淀为行业共识，有力参与了上海楼市的话语建构与发展进程，展现出专业媒体在产业变革中的关键影响力。

写在最后：

市场仍在继续，所有人的选择都值得被看见。

土拍的举牌、营销团队的抢跑、挂牌价的上调，都是同一种行动：在不确定的时代里，尝试锚定属于自己的确定性。

或许潮水从未退去，它只是变成了每个人脚下的暗涌。而真正的分水岭，才刚刚开始。

2025年年终盘点系列稿件：

2025上海土拍：国企围猎，神秘民企20万/㎡夺地，百亿玩家排队入场

2025年，上海卖了近30万套房，新房均价冲上8.1万/平

2025上海全新盘网签榜出炉：有人清盘领跑，有人默默陪跑

2025，上海风貌别墅的“退烧”与新生

2025年上海楼市十大事件 | 乘风问