南宁,2026年1月23日——近日,全球房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行发布2025年南宁写字楼和零售市场总结与展望报告, 深度解析商办市场表现并展望未来趋势。

甲级写字楼全年净吸纳量由负转正

2025年,随着位于五象新区的富德广场投入使用,南宁甲级写字楼存量增加至309.7万平方米。供应端竞争加剧,业主下调租金以留住存量客户及吸引新租户。截至2025年四季度末,全市甲级写字楼平均租金较去年末下滑6.1%至48.6元每月每平方米。

租金下调在一定程度上刺激了企业的搬迁需求。在甲级写字楼与其他楼宇租金差距逐步收窄的背景下,不少企业选择迁入成熟商务区的甲级写字楼,以提升办公环境与形象。随着企业租赁活跃度的回升,全年写字楼净吸纳量也由负转正,达到5.8万平方米;空置率则较去年末下降0.5个百分点,至41.7%。

分区域来看,凤岭与五象新区是2025年吸纳量的主要贡献区域。凤岭作为南宁成熟的商务区,其优质的配套与浓厚的商业氛围对企业形成了较强的吸引力;而总部企业的进驻以及新项目的交付则是五象新区净吸纳量回升的主要原因。

图1 南宁甲级写字楼全年租赁成交比例(按产业类型划分)

资料来源: 戴德梁行研究部

本年度,南宁甲级办公空间的租赁需求主要来源于能源及资源、专业服务与金融行业,三类成交面积分别约占全年市场总量的23.2%、17.5%和14.2%。能源与资源类企业在头部企业大面积租赁的带动下,占比进一步提升,较2024年上升7.7个百分点,实现连续两年增长。同时,在业主积极招商的推动下,部分经营类业态也开始进入甲级写字楼,预示南宁写字楼租户结构正朝着更多元化的方向发展。

提升对企业的赋能水平是业主构筑核心竞争力的关键

展望2026年,南宁预计将有12.8万平方米新增甲级写字楼入市,或将加剧市场的去化压力,租金在持续供大于求的格局下亦面临下行预期。面对深度调整的市场环境下,提升对企业赋能的水平,已成为业主构筑核心竞争力的关键所在。戴德梁行南宁分公司项目及企业服务部主管、高级助理董事李炜明泽表示:“单纯依赖租金下调已难以持续有效地吸引并留住租户,未来写字楼项目若想在激烈竞争中脱颖而出,更需注重提供资源对接、产业协同机会,并针对不同行业的特性灵活定制服务内容。”

南宁优质零售市场空置率四年来首次下行

2025年南宁优质零售市场有2个新项目开门迎客,分别是位于凤岭商圈的龙湖青秀天街和位于五象商圈的五象航洋城。新增供应推动南宁优质零售物业总存量上升至223.5万平方米。龙湖青秀天街与五象航洋城分别有效填补了青秀东片区和五象新区核心区高品质商业的空白,通过引入区域或城市首店与特色品牌提升了南宁零售市场的品牌层次与消费活力。

2025年前三季度,南宁市社会消费品零售总额同比增长3.4%,增速较上年同期实现由负转正。这一消费恢复态势在南宁优质零售市场亦得到印证。2025年,南宁优质零售市场净吸纳量回升至26.2万平方米,带动空置率较去年末下降2个百分点至11.8%,空置率为四年来首次下行。同时也需留意,吸纳量与空置率的改善仍是以租金下调为代价,至2025年四季度末,全市优质购物中心最优层平均租金同比下降11.1%至每月每平方米220.5元。

零售业态为主力租户、“冰雪经济”热潮已显现

零售业态是年内入驻购物中心的主力租户,按数量看,全年占比达到45.9%;餐饮占比次之,达到39.5%。零售业态中,女装品类占比最高,其次是童装/童鞋类。餐饮业态中,新式饮品及奶茶、地方特色菜新开店数量最多,业态的比重均达到7.3%。年内,云贵菜系、烘焙甜品类均有数家新店开业。在零售与餐饮两大主力业态之外,儿童亲子类业态同样受到南宁消费者的青睐。与此同时,“冰雪经济”的热潮也已在南宁零售市场显现,米伦冰雪世界、雪乐四季等相继落户南宁优质购物中心,预计将为消费者带来新颖的冰雪体验,进一步丰富商业市场的消费选择。

图2 南宁新增供应(按各区域市场划分)

资料来源: 戴德梁行研究部

2026年,南宁优质零售市场预计将有11万平方米的新增供应投入使用,或将持续对存量项目去化及租金构成压力。戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端分析:“为增强项目的竞争力,运营方应着力完善购物中心内的便民服务设施,打造有温度的消费环境,从而提升顾客满意与忠诚度。对于部分设施老化、品牌吸引力减弱的项目,可通过系统性的升级改造优化空间品质与业态组合,进而激发新的商业活力。”