在全国法拍房市场整体降温下,一线城市核心地段的高价房源却频频成交,成为房地产市场调整周期中的一抹“亮色”。

机构发布监测数据显示,2025年全国法拍市场累计挂拍各类房源71.9万套,同比下降6.6%;成交拍品16.9万套,同比下降4.4%;总成交金额为2536.2亿元,同比下降幅度高达23.6%。市场整体清仓率(成交拍品/交易截止拍品)为23.5%。

数据显示,超七成高价法拍住宅集中在北京、上海、深圳,核心地段稀缺豪宅频现溢价成交,显示出强劲的市场韧性。与此同时,买方策略趋于谨慎理性,二拍逐渐成为市场主流成交渠道。

高价成交并非个案

2025年,全国法拍房市场的挂拍量、成交量及成交金额均出现回落,但高总价法拍房却明显向一线城市核心区域集中。在量价下行的大背景下,法拍房市场内部结构正在发生变化。

去年10月,深圳华侨城纯水岸十二期一栋建筑面积约639平方米别墅在司法拍卖平台成交。该场拍卖持续4个多小时,经历118轮竞价,吸引6位竞买人参与、近20万人围观,最终以3.65亿元落槌,溢价率高达70%,折合单价约57万元/平方米,刷新全国法拍住宅成交纪录。

类似的高价成交案例也出现在上海和北京。

2025年1月,汤臣一品一套复式豪宅以1.37亿元起拍,吸引6人竞拍,经过112轮激烈竞拍,这套房源以约1.735亿元成交,折合单价约为22.62万元/平方米。5月,上海市长宁区新华路一套老洋房进入法拍市场,建筑面积约535平方米,起拍价2.5亿元。经过19轮竞价后,该标的以2.7亿元成交,成交单价突破50万元/平方米,溢价率约8%。

北京市场亦不乏高价标的。2025年北京成交法拍住宅1374套,清仓率42.2%,成交均价42916元/平方米。

阿里法拍网显示,2025年10月,位于北京朝阳区景林路9号院(远洋LAVIE)一独栋别墅经过149轮竞价以1.42亿元成交,建筑面积1697.2平方米。这也是去年北京成交价最高法拍住宅。

全国来看,高总价成交房源多位于一线城市的核心区域,如上海浦东、深圳南山等区域。这些区域配套完善、土地稀缺,房产价值稳固。

市场整体降温明显

从全国层面看,目前法拍房市场整体降温的趋势明显。

一位长期跟踪法拍房市场的业内人士表示,2023年——2024年,法拍房市场经历了一轮集中出清,大量债务资产短期入市,推高了成交规模。进入2025年后,随着可拍资产减少,同时房地产市场仍处于修复阶段,法拍房市场出现自然回落。

从结构看,住宅仍是法拍房市场的核心成交品类。2025年住宅类法拍成交总金额约1315.8亿元,占各类物业成交金额的51.9%;商业物业成交金额占比约23%,与往年整体格局基本一致。

从拍卖阶段看,二拍仍是成交主力。全年约46.9%的成交发生在二拍阶段,一拍成交占比约38.9%,变卖及重新挂拍占比较低。“当前市场环境下,竞买人对价格更为敏感,二拍阶段的价格更符合其风险收益预期。”上述业内人士称。

2025年法拍房市场还出现新挑战——“银行直供房”数量明显增加。所谓“银行直供房”,是指银行通过线上平台直接销售断供及不良贷款处置房源。目前,兰州农商行、农业银行、建设银行、交通银行、兰州银行、吉林农商行等多家银行已开展房产直售业务。整体来看,大型国有银行和股份制银行参与直售的房源数量相对有限,而城商行、农商行及农信社等机构的直售规模更为突出。

在法拍房效果不及预期的情况下,银行转而采取“直供”销售模式,既能避免司法流程中的不确定性,又能通过自主定价加快资金回笼。但如果“银行直供房”在短期内集中入市,可能进一步压低区域价格预期,对法拍房市场形成挤压,并加剧二手房市场的下行压力。

“资产价值”成为交易逻辑

机构法拍数据显示,2025年全年成交总价排名前500的法拍房源,分布在全国57个城市,但成交高度集中于少数核心城市。其中,深圳、上海、北京三城合计成交约351套,占TOP500总量的70%以上,显著领先其他城市。

广州、杭州位列其后,合计成交49套,占比约9.8%,属于第二梯队的成交核心城市。

“对高净值人群或机构而言,通过法拍渠道以折价方式获取核心资产,是一种相对可控的配置选择。”上述人士表示,市场中不少高端豪宅产品本就稀缺,几乎无对外挂牌,更多在业主圈内流转,因此法拍反而成为相对公开的购置渠道。

从拍卖阶段观察,高价法拍房一拍成交比例相对较高,说明优质资产无需经历多轮降价即可完成出清,这与大量普通法拍住宅形成鲜明对比。

法拍房市场正在从“捡漏逻辑”转向“资产定价逻辑”。随着市场参与者日趋理性,法拍房的成交结果越来越取决于城市基本面和具体资产质量,而非单纯的价格刺激。