2026年开年，上海楼市呈现“一热一温”的分化格局。

二手房市场延续活跃态势，成交量已连续三个月站稳2.2万套；新房市场则步入传统淡季，成交规模同比下行，供应节奏亦同步放缓。

1）二手房：成交量稳中有进，挂牌总量持续收缩

根据网上房地产数据，2026年1月，上海二手房累计成交22834套，环比2025年12月微降0.5%，同比2025年1月则大幅上升24.18%。

这也是自去年11月成交量站上2.2万套以来，连续第三个月维持在这一水平附近，且总量接近2.3万套，创下近五年同期最高纪录。

从日度成交走势看，市场活跃度仍具韧性。全月共有7天单日成交突破千套，显示购房需求释放节奏较为平稳。

与此同时，挂牌量延续收缩态势。截至2月1日，全市二手住宅挂牌总量为334680套，较去年12月8日减少17075套，挂牌房源去化加速，业主心态趋于稳定。

新房：成交处于低位，供应结构分化

新房市场则受季节因素影响，成交规模回落。佑威房地产研究中心监测数据显示，2026年1月，上海新建商品住宅共成交31.87万平方米，同比减少34.7%；成交套数2463套，同比下滑36.7%。

价格方面，受成交结构变动影响，1月新房成交均价为76803元/平方米，同比下跌7.33%。

从区域表现看，市场热点仍集中于外围区域。大浦东以7.9万平方米的成交面积位居首位，占总量的25%；宝山、青浦分别以3.4万和3.2万平方米紧随其后。中心城区仅徐汇、普陀、黄浦、杨浦四区成交面积超过1万平方米，整体表现相对平淡。

成交项目结构呈现多元化特征。在当月成交前十榜单中，既有安澜上海、陆家嘴太古源源邸、澐启滨江等3个单价“10万+”高端项目，也有3个“3字头”“4字头”的首次改善产品，其余则为“8字头”的中高端改善楼盘。值得注意的是，无一项目网签套数超过百套，市场淡季特征明显。

数据来源：佑威房地产研究中心

供应端同样表现清淡。上海中原数据显示，1月新建住宅供应面积26.3万平方米，环比减少54.3%。全月共17个项目入市，其中9个楼盘推盘量不足百套，反映房企推盘态度趋于谨慎。不过，部分项目仍信心较足，如奉贤庄行的大名城映雨江南单次推盘472套；浦东的陆家嘴太古源等热门楼盘亦有加推，但推盘量偏保守，仅为60套。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，每年年初都是市场淡季，成交不会有太多表现，主要的交易也是去年年末没有网签完的剩余工作。从交易产品来看，各路产品均有表现机会，说明豪宅“一家独大”的风格有所改变。中低端项目的稳定发挥表明去库存举措还在发挥效用。虽然新房成交节奏有点放缓，但是存量市场表现较为突出，这也给置换链条顺畅提供不错的基础。市场的蛰伏是为后续成交提供蓄力。