来源：丁祖昱评楼市

2026年2月2日，中国建设银行支持上海市第一批收购二手住房用于保障性租赁住房项目签约活动在中国建设银行上海市分行举行。

此次签约标志着上海开展收购二手住房用于保障性租赁住房工作实质性启动。

签约现场，浦东新区、静安区、徐汇区三个试点区结合各区实际，明确了房源筛选标准与运作模式：

1、收购二手房房源以小户型为主（70平方米以下）。

2、产业园、核心商圈、轨交站点附近房源优先收购。

3、由区级保障房公司等国企为收购主体，收购价格按市场或评估价格（总价400万以下房源为主），采取自愿申请原则。（*具体细则以各区公告为准）

从房源筛选标准与运作模式来看，基本以当前二手房市场置换链底层“老破小”为主，这也是二手房市场价格敏感度最大、“以价换量”最明显的房源之一。在“官方收购”下，这些房源将率先实现稳定，并成为激活房地产市场置换链的第一步。

2026年2月2日，中国建设银行支持上海市第一批收购二手住房用于保障性租赁住房项目签约活动在中国建设银行上海市分行举行。第一批以浦东新区、静安区、徐汇区为试点区域。

从上海收购二手住房用于保障性租赁住房工作本身来看，对“卖一买一”刚改需求购房者利好最大。

当前市场改善需求遇到的最大痛点是置换链问题，很多改善型购房者并非没有购房需求，只是需要“先卖再买”。

数据显示，2025年上海二手房总价200万以下及1000万以上成交套数占比较2024年出现上升，总价200-1000万成交套数占比呈不同程度下跌。

上海二手房成交呈现“两头翘”的原因，一方面是“低总价房源”“以价换量”，另外一方面则是核心区域二手豪宅持续走量。

中间段，尤其是总价200-400万区间的成交套数占比明显降幅较大，整体市场置换链出现断层。

对比目前公布的房源筛选标准，以浦东新区为例：总价400万以下，建筑面积70平方米以下，建造年代2000年以前的房源等。

这一标准刚好涵盖当前成交套数占比明显降幅更大的总价200-400万区间，能在一定程度上激活上海二手房置换链。

与此同时，“官方收购”二手房还能有效解决“置换时间过长”、“不打折难以出手”、“成交报价不透明”等问题。

首先，通过建行专项方案及国企运作落实资金及收购问题，随后，在官方评估及保障下实现“价格公允”“规范操作”“公开透明”等解决一系列置换痛点。最终，实现加速推动“卖一买一”置换链进一步传导和打通。

数据显示，2025年上海二手房成交套数约227123套，其中总价400万以下成交占比达76.71%，浦东、静安、徐汇三区总价400万以下的成交占比都在50%以上，其中浦东达75.32%，静安达66.24%。

这意味着，若以浦东总价400万以下二手房的收购房源标准推广，上海收购二手住房用于保障性租赁住房时的“二手房官方收购价”或将影响各区域50%以上的二手房。

简单来说，当某小区某一房源以“官方收购价”成交后，该小区其余房源将以这套房源的“官方收购价”自发形成“价格梯度”，该“价格梯度”即成为该小区房源价格的“基准线”。

且由于此次上海收购二手房为官方举措，并非个人市场化买卖，因此很大程度规避了此前单一房源成交拉低全小区成交均价的现象，可以有效避免由于市场情绪所造成的房价非理性下跌。

如此一来，在试点区域的逐步推广下，“二手房官方收购价”将形成不同梯度的“基准线”，对上海二手房市场房价形成价格支撑。

收购二手住房用于保障性租赁住房模式本身其实是在“十四五”期间规划新建、非居住房屋更新转化的基础上，进一步拓宽了保障性租赁住房筹措渠道。

对比来看，收购二手住房用于保障性租赁住房，不仅仅能缩短建设周期，也能优化区域布局、市场供给，进一步推动租赁市场稳定运行。

数据显示，“十四五”期间，上海超额完成保租房筹措目标，达47.7万套，占整体市场规模的56%。但从区位分布来看，约八成规模位于中环以外区域，核心区占比较低。

收购二手住房用于保障性租赁住房，不仅能增加核心区保租房占比，而且由于收购的二手房房源本身也可能是租赁市场个人出租房源，能起到较好的“控制增量，优化存量”作用，从而更好满足新毕业大学生、新市民、青年人、各类人才等群体的租赁需求。

上海开展收购二手住房用于保障性租赁住房工作，是一举多得的创新举措。

其中，对房地产行业最大的作用还是“激活置换链”，上海二手房成交规模占一二手总成交规模的70%，二手房市场的稳定对于上海整体市场有着极其重要的意义。

此次官方下场对二手房进行收购，在一定程度上为当前上海置换链打上了补丁，同时还能促进房价形成价格基准，避免由于市场情绪所造成的房价非理性下跌。

我们相信，在一系列措施的推动下，2026年房价将实现筑底。