2025年备受关注的“总价地王”项目观潮府将于明日（2月4日）对外开放展示中心，实体样板间预计3月开放，4月正式入市。（本文涉及到价格及节点信息等，以开发商信息为准）

市场吹风价已曝光：

5单元：260㎡户型约40余套，总价约4000万起，单价约15.38万/㎡起

6单元：188㎡户型约60余套，总价约2500万起，单价约13.29万/㎡起

7单元：168㎡户型约40余套，总价约2200万起，单价约13.09万/㎡起

据接近项目人士透露，该吹风价基本符合市场预期。

这个价格，可以说是宝中新房价格的天花板，或拉升片区价格预期，有望增强二手买家信心。

01

该项目宗地总面积42521.94平，容积率约3.4，规定建筑面积145000平，其中包括住宅125000平和商业18350平。

该项目地块于今年8月15日以64.09亿元的起始价拍买，当时吸引了招商 华润联合体、中海、建发等多家房企参与。

经过187轮激烈竞价，最终由招商 华润联合体以86.4亿元成功竞得，楼面地价约5.96万元/平，溢价率约34.81%。

两大豪宅开发商联手打造，市场期待值早已拉满。

项目位置方面，紧邻沿江高速，与欢乐港湾、湾区之声、艺术馆等市级商业文体地标为伴，周边汇聚宝安中学（集团）外国语学校、三甲医院等优质教育医疗资源。

据官方定位，项目地处湾区未来发展轴与深圳城市发展轴的交汇点，被誉为“城市核心的最后一块拼图”，坐拥宝安中轴C位，踞守大湾区黄金三角腹地，区位价值显著。

值得注意的一点是，未来住宅部分可能受到沿江高速噪声的一定影响。

但项目同时拥有双面瞰海的稀缺景观资源，建成后将成为名副其实的一线海景住宅，视野开阔，景观优势突出。

02

项目共规划11栋楼（含12个单元），主打纯大户型产品，建面涵盖约140㎡、168㎡、190㎡、253㎡及332㎡等多个区间，约620套房。

所有户型均实现独立入户，新规设计下使用率接近100%。（以实际为准）

因受80米限高要求，楼栋预计均为22层左右。整体采用点式错位布局，楼间距相对紧凑。

项目首推的5、6、7单元约180套房源，主打143-260㎡户型，值得关注的是，5单元260㎡户型拥有最佳视野，东南向欢乐港湾与海景一览无余，且远离沿江高速，受噪音影响较小。

效果图，以实际为准

示意图

户型格局设计颇具亮点，采用板塔结合形式，配备2T2户、3T3户等布局方式，各户朝向与视野相互错开，实现户户朝南。

设计上注重居住体验：独立电梯入户，搭配独立入户空间；新规户型使用率接近100%，并配备全通透弧形飘窗与观景大阳台。

其中，2、3、5、8、9栋为板楼设计，采用2T2户配置，主打约193㎡、253㎡、332㎡大平层户型。这些楼栋位于项目中央区域，能有效避开道路噪音干扰。2、3、5栋东南向或西南向视野优越，拥有一线海景；8、9栋则东南朝向，面向花园景观，同时享有最大楼间距。

而1、6、7、10、11、12栋采用板楼设计，3T3户，约140-168-190㎡左右4房，也有部分看海单位，上车门槛更低。

此前，过程版户型图曝光。

以下为户型图（仅供参考，以官方公布信息为准）

总体而言，户型设计颇为出色，可见招商与华润此次对项目的匠心。

稍显遗憾的是，部分户型厨房直对阳台，未能形成完整的南北对流。

鉴于当前版本为过程稿，预计后续将进一步优化，值得期待。

03

近几年，宝中在售的新盘也不算多，目前在售的主要有都市茗荟二期、中铁建阅臻府及保利臻誉府尾盘等。

其中，都市茗荟二期备案均价约11.79万/㎡，是宝中目前卖得最贵的新房；

相较而言，观潮府虽现有配套上稍弱，但产品定位更高，并拥有绝佳景观。

如观潮府价格在15万左右，这一价格不仅将刷新宝中新房纪录，也为片区二手房提供了价值重估的参照。

当前宝中标杆二手豪宅如壹方玖誉近期成交价约12.5万/㎡，熙龙湾约12万/㎡。

观潮府正式定价后，对于片区的部分二手笋盘的性价比优势将有所突出。