2025年备受关注的“总价地王”项目观潮府将于明日(2月4日)对外开放展示中心,实体样板间预计3月开放,4月正式入市。(本文涉及到价格及节点信息等,以开发商信息为准)
市场吹风价已曝光:
5单元:260㎡户型约40余套,总价约4000万起,单价约15.38万/㎡起
6单元:188㎡户型约60余套,总价约2500万起,单价约13.29万/㎡起
7单元:168㎡户型约40余套,总价约2200万起,单价约13.09万/㎡起
据接近项目人士透露,该吹风价基本符合市场预期。
这个价格,可以说是宝中新房价格的天花板,或拉升片区价格预期,有望增强二手买家信心。
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该项目宗地总面积42521.94平,容积率约3.4,规定建筑面积145000平,其中包括住宅125000平和商业18350平。
该项目地块于今年8月15日以64.09亿元的起始价拍买,当时吸引了招商 华润联合体、中海、建发等多家房企参与。
经过187轮激烈竞价,最终由招商 华润联合体以86.4亿元成功竞得,楼面地价约5.96万元/平,溢价率约34.81%。
两大豪宅开发商联手打造,市场期待值早已拉满。

项目位置方面,紧邻沿江高速,与欢乐港湾、湾区之声、艺术馆等市级商业文体地标为伴,周边汇聚宝安中学(集团)外国语学校、三甲医院等优质教育医疗资源。
据官方定位,项目地处湾区未来发展轴与深圳城市发展轴的交汇点,被誉为“城市核心的最后一块拼图”,坐拥宝安中轴C位,踞守大湾区黄金三角腹地,区位价值显著。
值得注意的一点是,未来住宅部分可能受到沿江高速噪声的一定影响。
但项目同时拥有双面瞰海的稀缺景观资源,建成后将成为名副其实的一线海景住宅,视野开阔,景观优势突出。

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项目共规划11栋楼(含12个单元),主打纯大户型产品,建面涵盖约140㎡、168㎡、190㎡、253㎡及332㎡等多个区间,约620套房。
所有户型均实现独立入户,新规设计下使用率接近100%。(以实际为准)
因受80米限高要求,楼栋预计均为22层左右。整体采用点式错位布局,楼间距相对紧凑。
项目首推的5、6、7单元约180套房源,主打143-260㎡户型,值得关注的是,5单元260㎡户型拥有最佳视野,东南向欢乐港湾与海景一览无余,且远离沿江高速,受噪音影响较小。

效果图,以实际为准

示意图
户型格局设计颇具亮点,采用板塔结合形式,配备2T2户、3T3户等布局方式,各户朝向与视野相互错开,实现户户朝南。
设计上注重居住体验:独立电梯入户,搭配独立入户空间;新规户型使用率接近100%,并配备全通透弧形飘窗与观景大阳台。
其中,2、3、5、8、9栋为板楼设计,采用2T2户配置,主打约193㎡、253㎡、332㎡大平层户型。这些楼栋位于项目中央区域,能有效避开道路噪音干扰。2、3、5栋东南向或西南向视野优越,拥有一线海景;8、9栋则东南朝向,面向花园景观,同时享有最大楼间距。
而1、6、7、10、11、12栋采用板楼设计,3T3户,约140-168-190㎡左右4房,也有部分看海单位,上车门槛更低。
此前,过程版户型图曝光。
以下为户型图(仅供参考,以官方公布信息为准)





总体而言,户型设计颇为出色,可见招商与华润此次对项目的匠心。
稍显遗憾的是,部分户型厨房直对阳台,未能形成完整的南北对流。
鉴于当前版本为过程稿,预计后续将进一步优化,值得期待。

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近几年,宝中在售的新盘也不算多,目前在售的主要有都市茗荟二期、中铁建阅臻府及保利臻誉府尾盘等。
其中,都市茗荟二期备案均价约11.79万/㎡,是宝中目前卖得最贵的新房;
相较而言,观潮府虽现有配套上稍弱,但产品定位更高,并拥有绝佳景观。
如观潮府价格在15万左右,这一价格不仅将刷新宝中新房纪录,也为片区二手房提供了价值重估的参照。
当前宝中标杆二手豪宅如壹方玖誉近期成交价约12.5万/㎡,熙龙湾约12万/㎡。
观潮府正式定价后,对于片区的部分二手笋盘的性价比优势将有所突出。
我来说两句

