来源:凤凰网房产 作者:王婷婷WTT

莱坊发布最新一份《全球超级豪宅报告》显示，全球12个主要城市的楼市在2025年第四季度共成交了555宗超级豪宅(1000万美元以上成交额的住宅)，环比再升17%；总成交金额103亿美元上升20%。

其中，香港超豪宅上季度成交量达81宗、成交额15.7亿美元，为2021年底以来最高。香港已跃升至全球第二位。

莱坊高级董事及住宅物业代理部主管刘文华表示，香港的豪宅市场正回暖，近月成交持续上升。超豪宅成交回升势头亦延续至今年，有望进一步增强。

若时间拉长一些，另一个城市也值得关注——上海。

莱坊《2025/26居住报告》显示，从过去五年至2025年第二季度，全球多个城市高端住宅市场的涨幅创下历史新高，其中上海排到了全球第9位，涨幅32.8%。

从2026年1月的数据看，上海二手房网签站稳2.2万套，连续三月高位，挂牌量持续回落，楼市隐约呈现筑底信号。

第一个房价回升的城市

香港料连涨6年涨幅85%

香港作为国际金融、人才和科创亚洲第一，商品贸易额全球前十，全球第四大外商直接投资目的地，在多种维度都堪称“中国第一城”。

而今在房地产市场，香港也已经走出了调整期去年开始明显回升，成为中国第一个房价回升的城市。

香港差估署数据显示，今年前九个月香港私人住宅售价指数正式止跌回升，涨幅约1.14%。私人住宅售价指数和环比涨幅频创新高；一手成交总额在前十一月已经已超过了去年全年的水平，今年楼市明显回暖。

中原集团创始人施永青就直言:“香港楼价将在三年内突破新高点，这轮上涨行情能持续六年，从2025年一直涨到2031年，累计涨幅可能达到85%。”

香港楼市回升，离不开豪宅成交的拉动。

“能一出手10亿级资金买豪宅的内地买家，近期手头有好几个，部分交易将接近尾声。”有资深豪宅中介就透露，对于不少有钱人来说，目前是抄底香港楼市的机会。

的确，香港的知名豪宅成交案例也很多，例如去年6月嘉峰物流的谢燕妮(顺丰系)，就买下亚洲楼王Mount Nicholson顶层特色户。普衡律所合伙人李曙峰2.88亿港元购得香港山顶白加道一套豪宅。5月Mount Nicholson以6.09亿港元售出一套(单价高达14.44万港元/呎)。去年8月Twelve Peaks开售的12栋别墅，最高报价甚至高达每平方英尺17.5万港元（折合人民币约150万元/平方米），刷新了香港甚至亚洲豪宅的单价纪录。

（延伸阅读《第一个房价回升的城市来了，业内称要连涨6年，涨幅85%！》）

当然，香港普通房产的销售同样火热，且内地买家不少。

中原地产记录就显示，内地买家买房数量已连续两个季度上升(以普通话拼音登记入市，统计为内地买家)，今年第三季度录得3797宗，较第二季度的3559宗增幅近7%。

“香港人买房，很看重房产的租金回报率。现在香港的贷款利率在下降，相关税收也在下降，所以今年多数片区住宅的租金回报率都高于贷款利率，带来了积极的房价预期，让更多买家对香港房产价值重新有了信心。”香港中原地产有中介就表示。

迪拜楼市领涨全球

中国人贡献明显

在莱坊上述《全球超级豪宅报告》中，排名全球第一的是迪拜。

2025年第四季以143宗成交及25亿美元的总值成绩位列第一，按季成交量增加39%，成交金额上升27%。

实际上，过去五年至2025年第二季度，迪拜的高端住宅市场以107%的涨幅位居全球第二，超级豪宅成交涨幅则位居全球第一。

而这背后，不能忽略一个楼市主力——中国人和华人。

数据显示，迪拜的常住华人37万占总人口8%-9%，稳居外籍购房主力阵营；在部分热门楼盘华人占比甚至达到20%-30%。

在“中国力量”的拉动下，2025年迪拜房地产成交额达到9170亿迪拉姆(折合人民币约1.74万亿元)，同比增长超20%。这个面积略小于常州市的地区，却创造了相当于中国2025年全国新建商品房1/5总销售额的成交数据，堪称恐怖。

房价更惊人。据官方披露2025年迪拜经济型公寓和别墅租金涨幅平均20%-24%，售价2021年-2024年的年均涨幅在15%-30%，2024年上涨20％左右，部分郊区家庭型别墅价格翻倍增长。

阿联酋《房地产法》允许外国人在指定区域买卖房屋。迪拜允许在房子没交付时转手，买房最低首付10%。因为现在迪拜核心区的房产净租金回报率在4%-7%且无所得税，所以被一些中国人视为美元资产“替代”，尤其是中产和小企业主。

其中，小企业主值得一提，迪拜已有约4200家中资企业，主要从事贸易、电商、物流。另外来自东南亚和不详地区的博彩、灰色金融企业，也越来越多在迪拜购买产业园和写字楼。

另据迪拜地产人士介绍，也有不少中国人是为了拿居留身份(投资170万元可获得全家长期居留签)、子女国际教育、度假自用等原因在迪拜买房，而且现在这类买家越来越多，市场上纯投机比例已低于2014年及之前。

（详见《涨出新高！中国人又开始熬夜排队“抢房”了》）

但无论怎么涨，房子本身的价值都有合理范围的限定，不会无限拉升，过多的泡沫终将破灭。过度的下跌和低估，也会伴随市场的回升得到一定修复。在周期之中看待房地产，会更加客观一些。