近日，当大家还沉浸在春节的氛围里，徐汇长桥的一幅宝地，已经悄悄有了动静。

3月13日，上海第一批次土拍即将拉开帷幕，其中最受瞩目的当属徐汇区S031102单元S04-16地块。而就在开拍前，市场传来一个有趣的消息：似乎已经有“意中人”在提前操办“婚事”了。

种种迹象，指向了一家“量身定制”的新公司。

2月4日，一家名为上海凌云城开置业有限公司的企业悄然成立。从名字就能看出，它正是为“凌云”路附近的这幅地块而生。它的全资股东，是上海城开（集团）有限公司，再往上追溯，则是上海实业城市开发集团与徐汇区国资委的联合体。

更直接的信号出现在2月6日，这家新公司发布了一则总投资高达43.5亿元的招标公告，内容直指该地块的住宅、商业等建设。

那么，这块地究竟资质如何？

从价格角度看，地块起始楼面价具备一定优势。2024年上半年，临近地块（xh315-10与xh313-16地块）通过协议出让的成交楼面价约6.38万元/㎡。而本次公开出让的S04-16地块，起始楼面价约为4.85万元/㎡，价格空间相对清晰。

从区位条件看，地块素质颇为出色。交通方面，它是轨道交通15号线罗秀路站的地铁上盖项目，同时紧邻中环线，具备“地铁+快速路”的双轨交通优势，可高效连接徐家汇、徐汇滨江、前滩等重要区域。此外，坐拥徐汇区成熟的综合配套，并能共享徐汇滨江的整体发展能级，均为其显著加分项。

不过，地块也面临现实挑战。

其一，是“城市界面”的挑战：周边以老旧小区为主，项目未来需在旧城环境中塑造高品质居住界面。

其二，是“市场竞争”的挑战：地块东北方向约700米处，在售新盘“海上清和玺”目前去化率约66%，表明区域购买力虽存在，但竞争也日趋激烈。此外，本月刚刚完成控规调整、即将入市的纯宅地（xh290-09地块），位置与条件可能更为优越，未来或形成直接竞品关系。

因此，即便地块本身条件优越，且已有意向方提前布局，但未来项目能否脱颖而出，关键仍在于产品能否做出真正差异化的竞争力。否则，难免陷入同质化竞争。

3月13日，土拍大幕即将拉开。这块徐汇宝地最终将花落谁家，又将以何种面貌呈现，市场正拭目以待。