2026年开年,上海新房市场在传统淡季中平稳起步。据上海中原地产数据显示,1月全市新房成交面积为28.7万平方米,环比下降38.6%,延续了近期市场的平缓走势。
供应方面,房企推盘节奏保持审慎。全月共19个项目入市,其中11个楼盘的单次推盘量不足百套,“小步快跑、以销定产”的特征较为明显。
从网签数据看,市场的分化在真实去化阶段更为清晰。1月入市的19个新盘中,仅2个网签率突破50%,最高为65%;而网签率低于10%的项目多达10个,其中2个甚至为零网签。

Part.1
仅两盘网签过半,高端改善仍有韧性
截至目前,1月开盘项目中,网签率突破50%的只有2个,最高不过65%,和往年同期相比,今年上海新房的网签速度明显放缓。
领跑市场的是陆家嘴太古源源邸。项目1月6日开盘,主力户型240-388平方米改善大宅,均价约18万/平方米,开盘当日去化约83%,此前更以202%的认购率引发关注,截至统计网签率65%。
紧随其后的是闵行莘庄安高海印华庭一批次房源,推出68套房源,开盘当日去化约81%,目前网签率62%。地段扎实、总价可控的优质刚改盘,依旧是市场里相对安全的选择。

值得关注的是,在1月多个项目的认购名单中,出现了重叠的身影。例如,有认购嘉定南翔大华星屿的客户,同期也出现在浦东陆家嘴豪宅盘的认购登记中。无独有偶,多位认购奉贤上江南贤庐的购房者,其名字亦现身于闵行安高海印华庭的认购名单之内。
Part.2
十盘网签率低于10%,市场分化延续
市场的另一面,是更真实的冷静。1月入市的19个项目里,网签率低于10%的多达10个,其中2个项目直接零网签。
这些项目大多集中在临港、宝山、青浦、奉贤、金山等外围区域,板块供应密集、竞争激烈,去化压力肉眼可见。奉贤庄行大名城映雨江南,472套房源当前网签率仅约3%;金山新城复地星愉湾,48套房源网签率4%。
更值得警惕的是,即便在市区,没有明显产品力和性价比支撑的项目,去化同样艰难。静安中兴路誉静安1月12日推出96套房源,至今网签挂零;而该项目去年12月首批96套房源入市至今,也仅网签6套,去化率6.25%。

从认购到网签,从开盘数据到真实成交,2026年上海楼市在传统淡季中起步,表现虽显平淡,却也符合开年市场常有的节奏。1月历来是供应与成交的季节性低点,今年亦不例外,房企推盘谨慎,购房者决策周期拉长,共同构成了这段观望期的底色。
但值得留意的是,即便在这样的市场环境下,核心地段的高品质项目、具有扎实性价比的刚改产品,依然展现出需求的韧性。待2月春节假期过去、政策环境与市场信心逐步明朗,上海楼市有望逐渐走出淡季节奏。接下来的走势,仍值得保持一份期待。
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