2026年开年，上海新房市场在传统淡季中平稳起步。据上海中原地产数据显示，1月全市新房成交面积为28.7万平方米，环比下降38.6%，延续了近期市场的平缓走势。

供应方面，房企推盘节奏保持审慎。全月共19个项目入市，其中11个楼盘的单次推盘量不足百套，“小步快跑、以销定产”的特征较为明显。

从网签数据看，市场的分化在真实去化阶段更为清晰。1月入市的19个新盘中，仅2个网签率突破50%，最高为65%；而网签率低于10%的项目多达10个，其中2个甚至为零网签。

Part.1

仅两盘网签过半，高端改善仍有韧性

截至目前，1月开盘项目中，网签率突破50%的只有2个，最高不过65%，和往年同期相比，今年上海新房的网签速度明显放缓。

领跑市场的是陆家嘴太古源源邸。项目1月6日开盘，主力户型240-388平方米改善大宅，均价约18万/平方米，开盘当日去化约83%，此前更以202%的认购率引发关注，截至统计网签率65%。

紧随其后的是闵行莘庄安高海印华庭一批次房源，推出68套房源，开盘当日去化约81%，目前网签率62%。地段扎实、总价可控的优质刚改盘，依旧是市场里相对安全的选择。

值得关注的是，在1月多个项目的认购名单中，出现了重叠的身影。例如，有认购嘉定南翔大华星屿的客户，同期也出现在浦东陆家嘴豪宅盘的认购登记中。无独有偶，多位认购奉贤上江南贤庐的购房者，其名字亦现身于闵行安高海印华庭的认购名单之内。

Part.2

十盘网签率低于10%，市场分化延续

市场的另一面，是更真实的冷静。1月入市的19个项目里，网签率低于10%的多达10个，其中2个项目直接零网签。

这些项目大多集中在临港、宝山、青浦、奉贤、金山等外围区域，板块供应密集、竞争激烈，去化压力肉眼可见。奉贤庄行大名城映雨江南，472套房源当前网签率仅约3%；金山新城复地星愉湾，48套房源网签率4%。

更值得警惕的是，即便在市区，没有明显产品力和性价比支撑的项目，去化同样艰难。静安中兴路誉静安1月12日推出96套房源，至今网签挂零；而该项目去年12月首批96套房源入市至今，也仅网签6套，去化率6.25%。

从认购到网签，从开盘数据到真实成交，2026年上海楼市在传统淡季中起步，表现虽显平淡，却也符合开年市场常有的节奏。1月历来是供应与成交的季节性低点，今年亦不例外，房企推盘谨慎，购房者决策周期拉长，共同构成了这段观望期的底色。

但值得留意的是，即便在这样的市场环境下，核心地段的高品质项目、具有扎实性价比的刚改产品，依然展现出需求的韧性。待2月春节假期过去、政策环境与市场信心逐步明朗，上海楼市有望逐渐走出淡季节奏。接下来的走势，仍值得保持一份期待。