回顾2025年，随着房地产市场形势的变化，中央对房地产的定调也出现阶段性调整，整体延续推动房地产市场“止跌回稳”基调，12月中央经济工作会议为2026年楼市定调，明确要“着力稳定房地产市场”。

展望2026年，稳楼市的主基调延续，各项政策措施有望继续落实，房地产作为最大的内需之一，在扩大内需方面仍将发挥重要作用。本文通过梳理2025年楼市政策十大关键词，对全年房地产政策脉络进行整理，并对2026年楼市政策发力方向进行展望。

关键词一：止跌回稳，稳定市场

表：2025年中央重要会议对房地产定调

（资料来源：政府网，中指研究院综合整理）

年初，两会《政府工作报告》定调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，4月中央政治局会议对前期政策取得的效果做出肯定，指出“持续巩固房地产市场稳定态势”；随着二季度市场出现转弱迹象，6月13日，国常会重申“更大力度推动房地产市场止跌回稳”；8月国务院第九次全体会议上，总理再提房地产，强调“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”；12月中央指出“要深入实施城市更新行动，把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来”；12月中央经济工作会议强调“着力稳定房地产市场”，为2026年楼市定调，“稳楼市”依然是2026年政策目标，从“止跌回稳”转向“着力稳定市场”，更加强调房地产市场的平稳运行。

· 展望 ·

2026年是“十五五”开局之年，中央经济工作会议对2026年经济工作进行全面部署，强调要坚定信心，实现“十五五”良好开局。房地产作为最大的内需之一，2026年在扩大内需方面仍将发挥重要作用，“着力稳定房地产市场”目标表明各项政策措施有望继续落实，近期中央财办有关负责人在接受采访时，明确了2026年稳楼市举措，提出从供需两端发力稳市场，供给端要严控增量、盘活存量，需求端要采取更多针对性措施，充分释放居民刚性和改善性需求。近日全国住建工作会议进一步部署“着力稳定房地产市场”工作，供需两端政策均具备发力空间。

（资料来源：政府网，中指研究院综合整理）

关键词二：现房销售

表：2025年以来涉及现房销售省市县政策主要内容

资料来源：政府网，中指研究院综合整理

根据中指监测，今年以来，河南信阳、湖北荆门和湖南邵阳等地已先后落地相关政策，推进现房销售，整体参照“新老有别”的原则推动，维护购房人合法权益。各城市间在落地细则方面存在一定差异，具体来看：

信阳以文件印发时间为界，在文件印发后新出让土地开发的商品房一律实行现房销售；荆门以2026年1月1日为界，此后新出让土地开发的商品房，原则上实行现房销售；邵阳则将现房销售的推进按地块进行管理，指出“在土地出让时未明确预售条件的，全面实行现房出售”；岳阳平江县、宁夏则通过奖补的方式，鼓励房企在新出让项目实行现房销售。

· 展望 ·

中央财办有关负责人强调“合理把握房地产发展新模式各项基础制度出台时机”，全国住建工作会议中关于现房销售的表述不再提及“大力”“有力有序”，预计现房销售制度的推进将更加注重节奏，渐进式推进或是大方向，预计2026年更多库存量大的城市或区域将率先作为试点推进现房销售。对于部分库存量较小的地区来说，现房销售后新增供应将减少，或影响市场供需平衡，这些地方更需要地方政府进行精准把控推进节奏和力度。同时加快完善适用于现房销售模式的房地产融资制度等，也有助于推动期房销售逐渐向现房销售转型。

关键词三：防范化解风险

今年以来，中央在重要会议及报告中持续强调化解房地产风险，监管部门也持续落地政策，支持房企合理融资、持续保交房等，从提法上看：

两会《政府工作报告》指出“发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险”；6月13日国常会指出“多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”；10月《“十五五”规划建议》强调“统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性风险”；12月中央经济工作会议通稿中房地产内容位于“积极稳妥化解重点领域风险”任务中，表述由2024年的“有效防范化解”调整为“积极稳妥化解”，表态上更为积极，其中化解房地产风险仍是化解风险的首要任务。

监管部门持续推动融资协调机制落地生效，推进保交房。金融监管总局披露，截至9月“白名单”项目贷款超过7万亿元，支持近2000万套住房建设交付；12月全国住建工作会议指出“‘十四五’期间，保交楼、保交房任务全面完成”，在重点任务中明确“进一步发挥房地产项目‘白名单’制度作用，支持房地产企业合理融资需求”，并在《推动房地产高质量发展》部分指出“坚持市场化、法治化原则，防范化解房企债务风险”。

值得注意的是，近期，银行直供房引发市场关注，显示出当前市场上存有部分未计入存量统计的隐性库存。另外，近期万科两支到期债券寻求展期的消息也引发市场热议，对市场预期形成进一步扰动。

· 展望 ·

2026年，防范化解房地产风险仍是重点任务之一，预计房地产项目“白名单”机制有望继续完善和落实，支持房企合理融资需求，在防范化解风险中将持续发挥作用，同时出险房企债务重组及重整获批有望加速，加快房地产风险整体出清进程。

关键词四：清理住房消费不合理限制性措施，充分释放需求

2025年，中央在多次提及限制性措施、释放需求，两会《政府工作报告》指出“因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力”，8月国务院会议强调“多管齐下释放改善性需求”，10月《“十五五”规划建议》中提出“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”，12月中央经济工作会议再次强调“清理消费领域不合理限制措施”，中央财办在解读时强调“需求端要采取更多针对性措施，充分释放居民刚性和改善性需求”。而房地产作为国内最大的内需之一，清理不合理限制措施，对于扩大内需也将发挥重要作用。近日全国住建工作会议指出“城市政府要用足用好房地产调控自主权，适时调整优化房地产政策，支持居民刚性和改善性住房需求”，鼓励地方用足用好调控自主权，供需两端政策均具备优化预期。

当前多数城市已全面放开限制性政策，2025年调减限制性政策主要集中在核心一二线城市，具体来看，8月以来，北京、上海、深圳相继优化调整限购政策，如北京符合条件的居民家庭，在五环外购房不限套数；上海符合条件的居民家庭在外环外购房不限套数，9月19日上海青浦区针对人才放松限购政策，明确社保/个税未满1年的非本市户籍家庭可通过人才绿色通道申报购房资格；深圳收窄限购区域，盐田区、大鹏新区放开限购，符合条件的居民家庭在非核心区购房不限套数，社保/个税不满1年的非本市户籍居民家庭，在非核心区购房限购2套；信贷政策方面，长沙、河南等多地多孩家庭可核减住房认定套数，上海、深圳明确在利率定价机制方面不再区分首套和二套住房；核心城市相继放松或取消限售，今年以来，重庆、成都、苏州等地相继调整限售年限乃至取消限售，目前在重点一二线城市中，上海、杭州、北京部分房源仍执行限售。

另外，12月24日，北京发布楼市新政，进一步放松限制性政策，从限购、信贷、公积金贷款等方面进行优化，降低非户籍家庭社保/个税年限要求，五环内由3年降至2年，五环外由2年降至1年；多孩家庭允许在五环内多购1套；不再区分首套、二套商贷利率；将二套公积金贷款首付比例降至25%。在政策优化调整后北京针对非京籍在五环内的社保/个税年限要求低于上海外环内。

表：北京、上海、深圳限购限贷政策现状对比

(资料来源：政府网，中指研究院综合整理)

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针对限制性措施，相关提法从年初的“调减”到年底的“清理”，力度上有所增强，在清理住房消费不合理限制性措施的要求下，北京已经迈出重要一步，预计上海、深圳等城市也存在跟进预期。在市场供求关系已经发生重大变化的背景下，预计2026年北京、上海等城市限制性政策仍具备优化空间，以支持刚性和改善性住房需求释放，在稳定房地产市场中积极发挥大城市带动效应。

关键词五：收储存量商品房和收回收购存量闲置土地

2025年，中央及监管部门多次发声并落地政策，推动收购存量商品房及收回收购存量闲置土地。针对收购存量商品房，3月民生主题记者会上，住建部部长倪虹明确要扩宽收购存量商品房的用途；4月15日中央指出“收购存量商品房用作保障性住房，是促进房地产市场止跌回稳、保障和改善民生的重要抓手。要落实好各项相关政策，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，并及时研究推出新的支持措施”；4月25日，中央政治局会议指出“优化存量商品房收购政策”；12月全国住建工作会议进一步强调“推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等”，扩展了收购存量商品房的用途范围，有利于提升市场机构参与积极性。

从落地效果来看，部分地区收购初见成效，但仍有发力空间。据广东省住建厅披露数据，截至7月末广州、深圳、佛山、珠海等4个城市已完成4个项目共1377套的存量商品房用作保障性住房项目收购工作，收购金额14.43亿元，11月广州安居集团发布通知，指出将常态化向社会征集符合条件的房源进行收购；据广西自治区披露，截至9月初广西累计收购2.92万套存量商品房用作保障性住房。根据中指不完全统计，2025年以来，浙江、四川、山东、湖南等多省市，先后发行合计约43亿元专项债券用于收购存量商品房用于保障性住房。另外，今年以来，多地大学陆续收购存量商品房用作学生宿舍，如2月湖北大学收购352套存量商品房用于学生宿舍，9月合肥工业大学、中南大学、中国矿业大学相继发布公告，拟出资收购存量商品房用作学生宿舍。

在收回收购存量闲置土地方面，3月自然资源部、财政部联合发文明确了运用专项债券支持土地储备工作的多项细则。根据中指不完全统计，截至12月24日，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量超5000宗，总用地面积超2.6亿平方米，总金额超6800亿元，已发行的专项债超3000亿元(监测的土储专项债约5450亿元)，占比约45%，10月以来重庆、河北、湖北等多个专项债券非“自审自发”试点地区相关专项债相继发行，各地专项债券发行呈加速态势。

表：各省市拟使用专项债收购闲置存量土地及发债规模

注：专项债“自审自发”试点地区：北京市、上海市、江苏省、浙江省(含宁波市)、安徽省、福建省(含厦门市)、山东省(含青岛市)、湖南省、广东省(含深圳市)、四川省，河北雄安新区。资料来源：中指研究院综合整理

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12月中央经济工作会议明确强调“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”，全国住建工作会议也指出“推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等”，预计2026年收购存量商品房、收回收购存量闲置土地仍将是各地“去库存”的重要抓手，后续配套政策也有望进一步完善，加大存量商品房、存量闲置土地收储力度，推动市场供求关系修复。

关键词六：控增量、去库存、优供给

表：2025年以来中央相关表述

（资料来源：政府网，中指研究院综合整理）

2024年9月26日，中央政治局会议中明确提出要“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”，即从增量、存量和质量三个方面着手改善供给端。

进入2025年，《政府工作报告》中强调“合理控制新增房地产用地供应”“盘活存量用地和商办用房”，后续各部委、各地持续落实相关政策。12月中央经济工作会议中进一步明确相关表述为“因城施策控增量、去库存、优供给”，整体延续了此前控增量、优存量、提质量的思路框架，盘活存量、消化库存也是未来政策方向。近期中财办有关负责人解读中央经济工作会议及全国住建工作会议中进一步细化部署工作，包括推进收购存量商品房、优化和精准实施保障性住房供应、推进“好房子”建设等内容。

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“控增量、去库存、优供给”是促进供求回归平衡的重要举措，预计相关政策也将在2026年持续推进落实。一是控增量，预计库存量大的城市或区域新增土地供给将得到严控，建立“人、房、地、钱”要素联动机制或是控增量的重要抓手；二是去库存，预计鼓励收购存量商品房将成为2026年去库存的重点举措，通过优化需求端政策，促进需求释放也有利于去库存；三是优供给，因城施策增加改善性住房供给、优化保障性住房的供给空间和产品结构、推进“好房子”建设等或是优化供给的重要方向。

关键词七：好房子

2025年，“好房子”建设重要性明显提升，年初首次被写入《政府工作报告》；4月25日，中央政治局会议强调“加大高品质住房供给”；5月新版《住宅项目规范》落地实施，对“好房子”建设标准进行规范；6月13日，国常会进一步强调“要扎实有力推进‘好房子’建设”，并将“好房子”纳入城市更新机制加强工作统筹，表明未来老房子、旧房子也将按“好房子”标准进行改造；12月中央经济工作会议指出“有序推动‘好房子’建设”，表述调整为“有序推动”，为2026年“好房子”建设定调。

从地方来看，今年各地持续出台落地“好房子”建设技术标准，对建筑设计规划要求、计容规则等进行调整优化，为开发企业提供了更大的发挥空间；部分城市出台文件对建筑设计规划、计容规则等进行了规范，如成都明确阳台、飘窗以及入户花园等附属空间的面积不大于该项目住宅计容建筑面积的30%，同时将开敞式电梯前室、外廊、空腔、镂空、花池等此前未纳入统计的部分空间纳入计算范畴。明确计容规则，可以让附属空间的总面积管控更严谨，避免企业无序竞争，一定程度上可以降低对在售项目的干扰，平稳提升整体住房品质。

从“好房子”案例来看，中指建立了“好房子”标杆100案例数据库，全方位展示“好房子”图谱，尽览优质项目精髓。

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当前“好房子”建设已成为各地优化供给端的主要举措之一，中央定调“有序推进”，预计2026年各地将更加注重“好房子”建设的推进节奏和力度，更多城市结合当地实际情况落地针对“好房子”设计标准的规范，平稳推进“好房子”建设。

关键词八：城中村改造，房票安置

年初《政府工作报告》中指出“加力实施城中村和危旧房改造”，民生主题记者会上住建部部长倪虹强调要在2024年新增100万套的基础上，继续扩大改造规模；4月25日中央政治局会议中指出“有力有序推进城中村和危旧房改造”；7月15日中央城市工作会议中强调“稳步推进城中村和危旧房改造”；8月，国务院第九次全体会议中强调“结合城市更新推进城中村和危旧房改造”，《关于推动城市高质量发展的意见》中延续“稳步推进城中村和危旧房改造”的表述，将房票安置、货币化安置与城中村和危旧房改造相结合，是释放住房需求的重要举措之一。

核心城市持续通过“房票”安置推进城中村改造，释放需求入市。据中指不完全统计，2025年超50地通过“房票”安置的方式推进城中村改造，一线城市也相继落地相关政策，上海金山区、青浦区、嘉定区等多区落地房票安置实施办法。启动较早的广州、上海部分区域已通过“房票”取得一定成效，广州黄埔区截至2025年11月末，累计通过房票认购商品房超4400套；上海嘉定区截至11月末，4个项目中538户村民选择房票，涉及金额超33亿元。

另外，上海徐汇区、普陀区在城中村改造项目的补偿方案中推出“房票奖励”，即选择货币补偿方式的被征收人在规定时间内凭购买房屋的相关证明申请，可按房屋建筑面积领取补贴，预计也有望在更多城市中开展推广。

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结合“房票安置”推进开展城中村改造不但可改善居民居住水平，也可有效促进住房需求释放，同时有助于定向去化存量商品房库存。预计2026年将有更多城市在推进城中村改造过程中，加大货币化或“房票安置”的实施力度，完善相关政策，更好地提高被征收人参与意愿，释放住房需求潜力。

关键词九：城市更新

图：2025年以来中央及相关部委关于城市更新的相关政策梳理

（资料来源：政府网，中指研究院综合整理）

2025年城市更新的重要性上升到前所未有的高度，《关于持续推进城市更新行动的意见》发布，标志着我国城市更新的顶层设计进一步完善，并明确用地政策、金融政策等六项支持城市更新的举措。时隔10年召开最高规格城市工作会议，锚定了城市发展新方向，“城市更新”写入总体要求，成为城市高质量发展的重要抓手。近期全国住房城乡建设工作会议将城市更新置于2026年住建工作的首要任务中。

各地也出台多项配套政策推进城市更新，北京、山东落地政策降低企业参与成本、探索扩宽融资渠道；重庆在相关政策解读发布会上指出“对城市更新项目中，包含增加公共服务功能的项目，实行土地政策‘新突破’。即在空间布局条件允许的前提下，按现状建筑面积或原批准计容建筑面积15%左右比例给予建筑面积支持”，以激励更多市场主体参与；另外，上海、广州相继出台政策推动商务楼宇更新，广东等地落地配套政策，探索老旧住房自主更新，通过政策优化奖励，鼓励小区房屋产权所有人参与开展自主更新，加速推进老旧小区项目更新。

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2025年中央经济工作会议中“城市更新”的定调由去年的“大力实施”调整为“高质量推进”，标志着城市更新已经进入新的发展阶段，12月3日国务院明确“把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来”，预计2026年城市更新的金融、土地等支持政策将有实质性落地，包括创新金融产品、提升用地政策的灵活性、提高审批效率、探索“增容”支持等，在此过程中将进一步助力稳楼市，充分发挥城市更新在稳投资、扩内需中的综合效应。

关键词十：加快构建房地产发展新模式，推动房地产高质量发展

从年初两会《政府工作报告》中指出“有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”，到12月中央经济工作会议中再次强调“加快构建房地产发展新模式”，“加快构建”的表述贯穿全年，也表明房地产发展新模式的构建进入关键阶段。10月，二十届四中全会明确提出“推动房地产高质量发展”，10月28日，《“十五五”规划建议》全文发布，提出并明确“推动房地产高质量发展”的五大方向，分别为“加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度”“优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求”“因城施策增加改善性住房供给”“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”“建立房屋全生命周期安全管理制度”。

《推动房地产高质量发展》进一步细化为六项重点任务，分别为：一是优化保障性住房供给；二是促进房地产市场持续健康发展；三是改革完善房地产开发、融资、销售制度；四是实施房屋品质提升工程；五是实施物业服务质量提升行动；六是建立房屋全生命周期安全管理制度。

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《“十五五”规划建议》对房地产的定调强化了其民生属性，预计未来围绕推动房地产高质量发展的五大方向将持续落位配套政策。中央经济工作会议提出的着力稳定房地产市场与加快构建房地产发展新模式，体现了短期政策和中长期改革相结合的思路，彰显政策的系统性安排，预计短期政策着力稳定市场，中长期制度改革将同步推进。

总结

表：2020年以来中指研究院年度楼市政策关键词汇总

(注：底色相同部分的为同类型政策关键词。资料来源：中指研究院综合整理)

回顾2021年以来中指研究院总结的年度关键词，可以看出，2022年以来限制性政策逐渐优化，2023年明确房地产市场“供求关系发生重大变化”，多项支持政策落地；2024年明确“止跌回稳”目标，限制性政策优化力度增强；2025年重要会议多次强调“止跌回稳”“稳定市场”“城市更新”等内容，同时部分城市试点落地“现房销售”等热点关注度也较高，短期政策和中长期制度安排的内容得到进一步兼顾。

展望2026年，《“十五五”规划建议》提出清理住房消费不合理限制性措施，中央经济工作会议定调“着力稳定房地产市场”，全国住建工作会议提出适时调整优化房地产政策，预计短期政策将继续聚焦稳市场，围绕稳定预期、激活需求和优化供给落实相关举措。

稳定预期方面，中央有望持续释放政策利好，提振市场信心。

激活需求方面，一是北上深等城市限制性政策具备进一步优化空间；二是预计继续通过降低房贷利率、降低中介费用、加大房贷利息抵扣个税力度等方式降低购房成本。

优化供给方面，“十五五”规划建议强调“投资于人”，预计未来有望通过加大住房租金或购房补贴等“补人头”方式落实住房保障，同时继续加大存量商品房和存量闲置土地收储力度，加速改善市场供求关系。

中长期推动房地产高质量发展，预计加快构建房地产发展新模式、优化保障性住房供给、建设“好房子”、建立房屋全生命周期安全管理制度等配套政策将不断落位。

另外，加大力度推进城市更新，配套的金融、财税、土地等支持政策有望迎来实质性推进，探索给予“增容”支持，进一步鼓励社会资本参与或是重点之一。