2月20日16时，金科服务历时5年多的港股上市历程正式落幕，其也是港股第四家退市的物企。

作为曾经的“西南物业第一股”，金科服务一度被视为高成长性物企代表，是资本市场热捧的明星物企，市值更是突破550亿港元。但此后随着母公司金科股份陷入流动性危机、自身业绩连续亏损及行业估值逻辑剧变，公司股价一路下挫：其退市前市值约52亿港元，较历史高点蒸发超90%，停牌前市盈率不足6倍，远低于A股物企平均12倍的估值水平。

值得注意的是，此次退市是博裕资本在债务、股权与行业周期合力下的被动接盘与主动自救，折射出港股物管板块结构性矛盾。

历时5年掌控金科服务

谁也未曾想到，2021年作为战略投资者，只是想给金科股份“输一管血”的博裕资本会在5年后成为金科服务的全资掌控者，并一手推动其从港股退市。

彼时，金科股份深陷流动性危机，为缓解自身现金流紧张问题，公司将其所持约22.69%金科服务股权转予博裕资本，转让金额为37.34亿港元，每股转让价格高达26港元，由此博裕资本成为金科服务第二大股东。

不过，当时博裕资本的角色定位仅是“战略投资者”。同时，博裕资本还向金科股份提供了1.57亿美元融资，代价就是以金科股份以所持金科服务约1.08亿股股权作为担保。

2022年9月，博裕资本向金科服务提出自愿性有条件全面现金要约收购，要约价格为每股12港元，最终实际收购花费约9.3亿港元。交易完成后，博裕资本持有金科服务34.63%股权，成为金科服务第一大股东。

但那时，金科股份仍握有逾三成股份，开发商与物管公司之间的强绑定并未完全拆开。

真正的转折发生在2025年初：随着金科股份债务重组推进，其质押给博裕资本的1.08亿股金科服务股份在阿里司法拍卖平台上被反复挂拍，三次流拍之后，最终还是由博裕资本以6.67亿元接盘，相当于每股6.67港元——相较当年26港元的入场价，已是“腰斩再腰斩”。

而完成股权拍卖后，博裕资本持股比例已提升至55.91%，正式成为金科服务实际控制人，同时也触及了港交所《收购守则》对30%~50%股东增持2%以上必须发起强制要约的规定。

此后，博裕随即启动私有化进程。2025年4月，博裕资本提出了无条件强制性现金要约收购，计划以每股6.67港元的价格收购其余股份，最高总价将达约17.86亿港元。

“看上去是博裕主动‘要约揽天下’，本质却是债务、股权、规则和周期合力之下的一场被动接盘与主动自救。”中物智库高级研究员宋子谦在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，换句话说，博裕资本不是一开始就想当“物业公司老板”，而是先做了金科股份的资金提供方，并在越陷越深之后，只剩下金科服务这一块相对干净、持续有现金流的资产可以抓住。

但这一要约价较当时市价有较高折让，引起部分股东不满。直至2025年11月，博裕资本提出了更新要约方案：基本要约价维持每股6.67港元，但增设“经提高要约价”每股8.69港元，较市价溢价26.49%。

不过，这一诱人价格附带严格条件——必须同时满足两项退市条件：临时股东大会通过退市决议案，且要约人获得不少于90%无利害关系股份的有效接纳。

至2026年1月16日，该要约获得95.56%的无利害关系股东接纳，私有化条件全部达成，推动2月20日正式退市。退市前，金科服务股价稳定在8.69港元，市值约52亿港元，较历史高点蒸发超90%。

“金科服务的退市，折射出物业股市场的结构性矛盾。”中物智库在其发表的报告中指出，对于博裕资本而言，私有化可规避公开市场对物业股的“非理性折价”——金科服务停牌前市盈率不足6倍，远低于A股物企平均12倍的估值水平。“通过私有化将资产价值与二级市场情绪脱钩，成为资本锁定优质资产的理性选择。”

金科服务方面也表示，“私有化将使要约人和本公司得以推行以长期增长和价值创造为导向的战略决策，免受上市公司固有的市场预期和股价波动的压力。此举亦将减轻维持公司上市地位所带来的行政和合规负担，使管理层能够将时间和财务资源集中于本公司的核心业务”。

“未来仍需完成几件朴素却艰难的事”

然而，于金科服务而言，退市只是摘了一个标签，真正的深水区，则还在未来多年与业主、城市、新股东共同博弈的日常里。

此前受金科股份爆雷影响，金科服务的盈利能力持续下降，甚至出现巨额亏损。年报显示，2022年—2024年，金科服务归母净利润分别为-18.19亿元、-9.51亿元和-5.87亿元。

到了2025年年中，金科服务总收入为23.35亿元，同比小幅下降3.1%，但现金及流动性资产仍达26.512亿元，全国管理面积保持约2.19亿平方米，基本盘仍具一定韧性。此外，截至2025年年中，公司还有未使用的上市募集资金14.79亿港元。

在中报中，金科服务称：“在收并购领域，我们认为行业并购估值处于理性阶段，同时本集团在手现金充裕，将持续关注物业服务项目的并购机会，我们将聚焦在管核心区域的独立第三方优质物业目标。”

值得注意的是，于金科服务这类此前明显依赖于地产母公司的物企而言，前期承接了大量来自地产系的项目，在扩大了规模和收入的同时，也埋下了“集中度过高、关联应收占比过大”的隐患。

如金科服务此前亏损的主要原因就是对未偿还应收款项的减值拨备增加，特别是针对关联开发商的大额减值及部分第三方客户的信用状况。

也因此，在博裕资本主导下的私有化叙事里，“独立化”就被多次强调。“退市后，金科服务需清理与金科地产之间的债权债务关系，减少关联交易占比；重新构建自己的品牌叙事和市场定位，让市场把它当作一家‘独立运营的全国性物管平台’。”宋子谦指出，在不再需要“为了资本市场的故事而盲目扩张”的情况下，还需真正把盈利能力和现金流作为硬指标，把有钱赚的项目做深做透，长期亏钱的项目及时止损。

在他看来，博裕资本不太可能把自己定位成“亲自下场搞物业”的机构，它更可能扮演的是“财务 治理型控股股东”的角色。“真正决定金科服务未来曲线的，不是股东名字从‘金科股份’变成了‘博裕资本’，而是能不能在‘脱胎换骨’的过程中，完成几件朴素却艰难的事：把钱收回来一点，把好项目做扎实一点，把亏损的项目砍得更决绝一点，把与城市、与业主的关系理顺一点。”