马年春节后开工第二日，上海便打出一套楼市“组合拳”，在多个方面对房地产政策进行了优化。

2月25日，上海市住房城乡建设管理委等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（简称“新七条”），涉及限购调减、公积金优化、房产税完善等七项内容。

“‘沪七条’标志着上海房地产调控优化再次升级。”中指研究院上海数据总经理张文静告诉记者，新政通过降低非沪籍购房门槛、扩大居住证人群购房资格、适度放宽外环内限购，从政策层面降低入市门槛，这些措施将有效修复市场信心，扭转市场预期偏弱格局。

在全国楼市筑底修复、上海年初市场稳步回暖的关键节点，此次新政以梯度松绑、分区施策、组合发力为特征，兼顾稳预期、保民生、促循环，被业内视为一线城市优化调控的标杆性操作。

限购阶梯式松绑

对于此次新政，上海链家研究院负责人李根认为其核心逻辑是以梯度松绑、分区施策为核心，形成“资格 资金 成本”的组合发力，可用“精准、系统、兼顾稳市与民生”来概括。

限购松绑方面，新政明确，非沪籍家庭或单身人士购买外环内住房，社保连续缴纳年限由3年降至1年，可购1套；连续缴纳社保满3年的非沪籍家庭，允许在外环内增1套；居住证满5年可全市购1套。

“本次阶梯式松绑策略精准契合上海客群结构与置业需求，有效承接市场刚需与改善增量，可覆盖更为全面的置业群体，确保了新增需求能分别传导至一二手市场。”58安居客研究院院长张波表示。

同策研究院联席院长宋红卫认为，非沪籍人群在外环内购房门槛从3年社保降低到1年，粗略估算至少可增加购房潜力人群9万人，这部分人群属于刚需群体，对于带动外环内楼市具有明显提升作用。

同时，非沪籍三年以上再给予一张“房票”资格，这对于释放改善型需求具有直接影响，从近两年外地人购房行为来看，随着家庭子女人数增加，这部分人群对于二套房的需求也在上升。另外，40岁以上中年外地人群对于居住品质及配套要求也在不断提升，改善需求潜力较大，此次新政对于激发外地人改善需求释放也有较大影响。

“持有居住证满5年即可获得购房资格，突破以往仅以社保为认定标准的限制，进一步覆盖在沪稳定就业生活人群。”张文静称。

大幅提高公积金贷款额度

“公积金贷款政策的优化，是本次新政提升支付能力、打通置换链条的核心抓手，直击改善置换痛点，与市场卖旧买新的核心需求高度契合。”张波向记者表示。

优化公积金政策方面，新政规定，将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高。

此外，执行公积金 “认房不认贷”。扩大多子女家庭购房支持范围，对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在本市最高贷款额度基础上上浮20%。

“上海此次将首套公积金贷款额度提升至240万，叠加多子女、绿色建筑上浮政策后最高达324万，适配上海住房高总价的特征，能有效降低刚需与改善家庭首付和月供压力。”张波称。

易居研究院副院长严跃进指出，公积金 “认房不认贷”，让更多住房置换家庭可获得公积金贷款支持，可促进改善型需求释放。而多子女家庭二套贷款额度上浮20%的政策，将支持范围从首套拓展至二套，精准匹配这类家庭居住升级需求，也贴合人口结构变化趋势。

优化房产税政策

此次“新七条”还对房产税相关细节做了微调，尽可能优化了有关操作口径。

按最新政策，对于沪籍家庭子女成年后，新购或置换住房后，只要该住房属于成年子女家庭唯一住房，暂免征收房产税。

“新政前，对于沪籍家庭子女而言，其成年后首次购置住房不征房产税，但置换阶段会涉及该税种。新政后，若置换后属于唯一住房，则不再征收房产税，其体现对改善型住房需求的支持。”严跃进称。

分析人士认为，个人住房房产税政策的完善，是对沪籍家庭改善置换需求的实质性松绑，精准缓解置业税费顾虑，与当前二手房流通性不足的特征形成呼应。

对于上海最新政策，业内人士认为沪楼市“量升价稳”可期。

张波将此次政策激活的需求归纳为三类：一是新市民、新人才的外环内首置需求；二是长期在沪人群的外环内改善增购需求；三是沪籍家庭的置换升级需求。这三类需求均为市场最核心的合理需求，这部分需求的释放将有效激活上海新房、二手房的交易活力。

宋红卫强调，本次新政对二手房市场的影响可能大于新房。当前上海楼市已步入存量市场，新房与二手房成交比例达到1:5。二手房交易活跃度的提升，不仅能缓解当前市场流动性偏弱的问题，还可通过“卖旧买新”带动新房市场改善需求释放，形成一二手市场的双向赋能。

而据58安居客监测数据，上海2025年二手房找房人数占比同比提升4.7个百分点，挂牌量同比仅微增1.72%。张波表示，这反映出不少刚需首置需求存在较大释放空间，但受限于购房门槛难以转化为有效需求，新政恰好填补了这一缺口。

李根也预计，市场将迎来量升价稳、结构优化的修复窗口，刚需与改善同步受益。

分析人士表示，作为一线城市重要风向标，上海楼市的稳定表现，将为全国市场注入更多信心。

“限购优化与公积金支持形成政策合力，将有效释放积压合理需求，带动新房、二手房市场同步回暖。”张文静认为，市场活跃度提升有利于改善房企去化压力与现金流状况，稳定土地市场和地方财政，形成楼市良性发展生态。