观点网 2026年，究竟哪个项目才能代表深圳高端楼市的风向标？

3月4日，中信城开华南官方披露，深圳信悦湾项目在今年1-2月累计完成认购转签约金额100.3亿元，成功拿下深圳高端楼市“开门红”。

事实上，早在去年12月22日，中信城开信悦湾项目于拿到首批预售证时，便已搅动了深圳高端楼市市场。

当时，该项目获批预售156套房源，备案均价24.4万元/平方米，最高38万元/平方米，直接刷新深圳新房纪录。

备案均价公布后，有分析认为定价过高，超过市场17万-18万元/平方米心理预期，对项目开盘后去化表现有所担忧。

但显然市场也低估了稀缺优质资产及片区发展潜力的强大吸引力。

信悦湾的核心竞争力，首先源于不可复制的稀缺区位。项目所在的深圳湾片区，是深圳定位最高的豪宅聚集区，目前已基本开发完毕，土地资源稀缺，而信悦湾作为“深圳湾最后一块一线海景住宅用地”，稀缺性不言而喻。

片区的产业发展潜力同样为项目加码。据当地政府公示，深圳湾超级总部基地规划总投资约3000亿元，预计2030年全面建成后，金融体量将相当于1个上海陆家嘴，目前已引进招商银行、大疆、中兴通讯、京东、腾讯等20余家世界500强及行业领军企业总部。

因此，在多重“投资”利好因素叠加下，项目开盘次日，官方接连发布三张红色大喜报。

据海报披露，2025年12月28日开盘当日，中信城开信悦湾首推156套约302-658平方米纯大户海景宅邸，两小时销售超100亿元，建面约302平方米整栋售罄。

此外，两套顶层复式在1小时内被神秘富豪买下，519平方米备案单价36万元/平方米，总价约1.87亿元；658平方米备案单价38万元/平方米，总价2.5亿元。

对此，有不少网友辣评，富豪们买豪宅比普通人逛菜市场还要果断。

事实上，中信城开在项目定价上也采取了一定的“营销策略”。

据悉，项目备案均价约24.4万元/平方米，折后实际成交均价约20万元/平方米，整体优惠幅度最高达18%；同时，项目针对高净值人群的资金特点，设置了梯度化付款优惠，首付4成以内89折、一次性付款最高85折，最高优惠可达1200万元等。

步入2026年后，从官方披露的超百亿认购转签约金额中不难看出，信悦湾的热度依旧不减。

当初，中信城开接手包含项目所在的资产，正是看中其长期价值。

据过往资料显示，上世纪80年代，深圳航运总公司与香港达力集团合资成立企业圳华港湾，并以此在深圳东角头经营的一座货运港口。1999年，圳华港湾申请将码头用地改规作综合发展项目，但在补缴土地金后却因种种原因未能动工。

直至2013年，深圳航运改制，佳兆业通过介入深圳航运重组接管了项目，但此后近10年时间里，项目开发依旧未能如期推进。

在此期间，南山东角头项目土地价值持续攀升。在市场处于上升期的2021年，佳兆业曾对项目做过一轮估值，获得总货值700亿元以上的预期。

2022年6月，在深圳市政府牵头下，陷入流动性危机的佳兆业接连退出十数个项目，而中信城开也借此机会以300亿元接盘了南山东角头项目，主导项目重组与盘活。

2023年，项目按东西地块拆分，东地块由中信城开负责，项目占地面积约4.4万平方米，总建筑面积约31.6万平方米，一期规划5栋超高层住宅，即信悦湾；二期规划商业、办公、酒店等综合体业态；西地块则划归老牌合作方达力集团开发。

值得一提的是，在2025年11月25日举行的中信城开·信悦湾项目发布会上，佳兆业集团董事局主席郭英成也出现在现场，这是他重返内地后罕见公开亮相，自然也让市场对该项目多了一份关注。

当然，中信城开信悦湾的百亿去化成绩，也折射出2026年深圳豪宅市场整体态势。

从供应端来看，2026年深圳豪宅市场将迎来供应高峰。

据观点新媒体不完全统计，全年深圳将有11个项目入市，包括后续推盘的中信信悦湾、后海招商玺、深圳湾澐玺，以及宝中观潮府、前海招商海晏府等，覆盖深圳湾、前海、宝中、福田等核心区，单价普遍10万元起步，部分项目有望突破30万元/平方米。

至于客群结构，一位深耕深圳住宅交易多年的中介表示，深圳豪宅市场购买力已呈现多元化特征。其中，90后群体撑起三成购买力，成为顶豪市场的新兴力量；企业高管、金融从业者、科技创新人才等仍是核心客群，这类群体对居住品质、区位价值与资产保值有着更高要求，也更倾向于选择核心区域的稀缺豪宅项目。

对于当下的深圳房地产市场，深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任李妍亦给出了专业判断，认为目前房地产相关指标正逐步回归至合理区间，“深圳租金回报率已回升至1.8%左右，高于银行大额存单年利率水平。”