中国铁建澄江路TOD项目，终于有了实质性动作。

3月6日，上海市闵行区人民政府官网公示了《闵行区吴泾社区01单元（MHP0-0701）04街坊控制性详细规划局部调整草案》。这次调整涉及的区域，正是澄江路TOD项目的核心组成部分。

换句话说，这个总建面约93万方的地铁上盖大盘，开始进入落地阶段。

01、住宅用地调整：四类转三类，容积率降了，建筑高度升了

先看大家最关心的住宅部分。

规划显示，原04B-04、04B-12、04B-20三幅地块，均由四类住宅组团用地（Rr4）调整为三类住宅组团用地（Rr3）。

具体指标也同步优化：

04B-04地块：容积率从2.47下调至1.54，建筑高度从65米提高至70米；

04B-12地块：容积率从2.40下调至1.68，建筑高度从50米提高至65米；

原04B-20地块（容积率2.03，高度65米）与04B-21地块（容积率1.51，高度75米）合并为新地块04B-23，容积率定为1.8，建筑高度75米。

此外，04B-11地块用地性质不变，但容积率从2.42下调至1.58，建筑高度从70米降至65米。

整体来看，住宅地块的容积率普遍下调，建筑高度反而有所提升。这意味着，一方面，居住密度在降低，舒适度在提升；另一方面，建筑高度的增加，也为沿河景观资源让出了更多视野。

02、商业商办地块：降容降高，彻底“去商务化”

再看商业部分，调整力度也很大。

上盖层的04B-02、04B-16地块，由原来的商业商务混合用地（C2C8）调整为纯粹的商业服务业用地（C2）。建筑高度从100米直接砍到20米（局部可控制在30米），容积率分别从6.15、2.32下调至0.35和0.65。

04B-01地块也同步调整，商务办公用地比例降至33%，建筑高度从100米降至20米（局部控制50米），容积率从4.45下调至0.98。

可以说，这次调整基本把高强度的商务办公功能砍掉了，取而代之的是低密度的商业街区。相比原来的“商办高楼”，现在的规划更接地气、更像是一个可以逛的社区商业。

此外，原规划为幼托用地（Rs6）的04B-19地块调整为公共设施备建用地（Xc），具体功能及建筑规模将后续研究确定。

同时，地面层增设04A-09、04A-10地块，并调整04A-06地块边界，作为盖上澄江路沿线商业商办的地面部分，建筑量纳入对应盖上地块统筹设计。

03、项目背景：2023年底中国铁建摘得，总建面约93万方

最后，简单回顾一下这个项目的背景。

2023年12月，中国铁建正式官宣澄江路TOD项目，并公布了效果图。项目位于闵行吴泾镇，是地铁上盖开发，总建筑面积约93万方，涵盖10幅经营性用地。

根据当时的规划，项目逾60%为居住配套，规划有幼儿园、九年一贯制学校等教育设施，北侧沿澄江路布局公建化商办建筑，南侧沿六磊塘及绿地公园打造生态居住区。

这次控规调整，正是对当年规划的一次深化和优化。

说实话，看完这次调整，小编的第一感受是：这个项目越来越像“生活区”，而不是“商务区”。

商业商务地块大幅降容降高，住宅地块优化指标、提升品质，再加上原本规划的学校、公园等配套，整个TOD的底色，正在从“产城融合”向“宜居社区”倾斜。

这其实也符合当下市场的逻辑。纯商务办公的增量需求在收缩，而真正有烟火气、有生活感的居住社区，才是更多人愿意买单的地方。

澄江路TOD所在的闵行吴泾，过去几年一直是大零号湾、紫竹高新区的辐射区，产业基础扎实，但高品质住宅供应一直偏紧。这次规划的落地，意味着未来几年，这里将新增一批低密度的商品住宅，对整个区域的居住品质，是一次实打实的补强。

接下来，就看项目什么时候正式入市了。