编者按：在经济转型与行业升级语境下，企业的发展方向愈发清晰——唯有向上，方能突破重围、触摸新机。但向上的道路并不总是铺满玫瑰，有时也荆棘丛生，考验的是企业的战略定力、创新勇气与持续生长的生命力。

在这一背景下，观点新媒体继续策划并推出“向上而生”年度报道，寻找一批在变革中砥砺前行、推动中国经济与各行各业高质量发展的企业，共同迎接新的一年。

同时，我们将对话具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，倾听他们对趋势的洞察、对成长的思考，探寻2026年“向上而生”的动力。

观点网 有人说，万科的发展史，就是中国房地产行业的浓缩史。当中国房地产行业不再是原本的模样，万科还是原来的万科吗？

2026年1月8日，万科发布公告称，因到龄退休，郁亮先生申请辞去所有职务。

当郁亮的身影彻底淡出万科权力中心的这一刻，人们蓦然惊觉，那个由王石奠基、郁亮传承的万科时代，已然完全落幕。

自去年初大股东深铁集团全面接管公司之后，万科就已从“郁时代”进入到“深铁时代”。

过去一年，万科经历了一场场的人事换防到组织架构变阵，又陆续面对“市场化”处理公司债务、超出意料的亏损幅度等一个又一个难题。

现实将万科逼到了悬崖边上，所幸的是，深铁适逢其时地伸出了援手。

前世与今生

“王石就是万科，万科就是王石”，这句代表万科历史的话，透露了彼此之间的关系。

1983年，深圳经济特区发展公司（简称“深特发”）下属贸易部成立饲料科，担任科长的王石通过饲料业务赚到了人生第一桶金，为未来的发展实现了原始资本积累。

1984年5月，王石组建“深圳现代科教仪器展销中心”（简称“展销中心”），主要业务是进口电器和仪器，然后卖给中国消费者。这就是万科的前身，一家靠“出口转内销”赚钱的贸易公司，与房地产行业没有一毛钱关系。

此时的展销中心作为深特发下属公司，企业性质属于国有，1986年以王石为首的公司管理层决议推进公司股份化改造。期间公司历经多次更名，曾先后采用“深圳新一代实业有限公司”、“深圳现代科仪中心”、“深圳现代企业有限公司”等名称。

直到1988年，深圳现代企业有限公司获批进行股改，公司以1324万净资产折合为1324万股，其中深特发占60%，公司职工及管理层占40%。同年，万科通过增发2800万股份，以每股1元的价格共募资2800万元。

上市后定名为“深圳万科企业股份有限公司”，创始人王石担任第一任董事长兼总经理。经过增发后，深特发持股比例也被稀释到约19.26%。

解决完股权归属问题后，王石开始思考万科未来的发展方向。这一年，深圳恰好进行了首次土地所有权拍卖。

于是，万科也斥资2000万元竞得了深圳威登别墅地块，正式进军房地产。年内还与深圳市宝安县新安镇牵手，联合投资了第一个土地发展项目“深圳市宝安县新安镇固戍村皇岗岭万科工业区”。

1990年，万科第一个住宅项目“深圳天景花园”竣工，彻底坐实“房地产发展商”的身份。

在这之后几十年，万科从一家地方企业到“国内首家销售破千亿”的房企，最终成长为销售额超5000亿元的开发商。

每当谈及自己对万科的贡献，王石最引以为豪的便是当初改股时放弃了个人股权，选择将40%企业股划归员工资产，并开创了职业经理人治理模式。

只不过，此举也导致万科长期面临着股权分散问题，意味着外部机构只要通过砸钱便有机会成为控股股东，为日后两次股权之争埋下了伏笔。

万科第一次股权之争的对手是君安证券。1994年，万科B股挂牌发行后股价表现不佳，作为承销方的君安证券为了挽回损失，试图通过制造万科被收购的消息拉高万科股价，再抛售股票实现资金回笼。同时君安证券方面事先悄悄购入了大量万科B股股票。

王石很快就展开了反击，通过瓦解对手联盟＋停牌＋寻找对手破绽等手段，得到了证监会的支持，这场历时5天的君万之争，万科取得了最终胜利，瓦解了君安证券恶意收购，夺取公司控制权的图谋。

经过这场战役之后，王石意识到了存在的问题，与此同时开始做减法，陆续摒弃了商贸、工业、文化传播等业务，专注于房地产领域，从多元化向专业化战略转型。

此后安稳度过21年，万科再度遭遇资本围困，“野蛮人”姚振华带着背后的宝能系试图登上万科第一大股东的位置。

2015年7月，前海人寿突然大批量买入万科股票，一下子就购入5.5亿股，占比达5%，这成为了“宝万之争”的开端。

在之后不到一年时间里，宝能系所持股份数量已超过华润集团，成为万科第一大股东。为了应对收购，万科使用缓兵之计，停牌六个月之久。

期间万科向华润集团寻求支持，但后者不为所动，于是转而向深圳另一家实力国企求助。深铁集团最终以663亿元入主万科，成为第一大股东，帮助万科打赢了这场历时两年的“宝万之争”。

这一年，也是万科“王石时代”的落幕之年。

万科新时代

2017年，在“宝万之争”结束后，王石正式卸任董事长，交棒予郁亮，万科自此进入“郁时代”。

如果说王石是万科的“开创者”与“奠基者”，那么郁亮应该是“守成者”与“拓疆者”。1990年12月因机缘巧合加入万科的郁亮，是陪伴在王石身边最久的万科人，外界也总是喜欢将王石与郁亮放在一起讨论。

从形象来看，郁亮确实越来越像王石了--因为王石热爱运动，郁亮也沿袭了这一习惯，两人曾携手登顶珠峰、探险南极。渐渐地，有人开始将郁亮称作是王石的“影子”。

万科2004年提出“10年内达千亿规模”时，王石内心其实是没底的，但郁亮提出了“5986模式”：拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成，产品必须六成是住宅。在该模式的助力下，万科在2010年就突破了千亿销售额，成为中国首家千亿房企。

2017年时，万科销售额近5300亿元，后续在郁亮的带领下，公司销售一度突破7000亿大关。只不过随着房地产市场进入调整期，万科销售额也出现了较大程度的回调。

从历年数据来看，万科销售巅峰是在2020年，达7041.5亿元。之后几年便开始走下坡路，2024年已缩减至2460.2亿元，重回十年前水平（2015年：2614.7亿元）。2025上半年，万科销售额约为691.1亿元，同比减少45.7%。

除了销售下滑外，万科于2024年还面临着营收下滑、现金流承压、债务压力陡增等问题，值此危难之际，身为大股东的深铁集团再也顾不上当初的“不干预”承诺。

2025年除夕前夜，万科迎来深铁的全面接管，从此进入“深铁时代”。

2025年1月27日，万科发布公告称，收到董事会主席郁亮、总裁祝九胜、董秘朱旭的辞职报告。

其中，“第一女董秘”朱旭卸去了董事会秘书、公司秘书、授权代表等职务，后来转职担任万物云城业务负责人。

祝九胜则彻底退出万科体系，不仅在集团层面的总裁职务、公司董事、董事会投资与决策委员会委员、首席执行官、授权代表等职务被剥夺，后来连深圳万科财务公司董事长及法人代表等职务也没能保住。

郁亮最初被降级为副总裁，但过了将近一年，还是卸下了所有担子，不再担任任何职务。

离开万科后的郁亮不再活跃于公众视野之中，即便有部分媒体报道称已失联半月，他也没有在任何平台作出回应。

相比之下，万科的副总裁们要幸运得多，韩慧华、张海、朱保全、孙嘉等人均得以留任。其中，韩慧华继续担任集团执行副总裁兼财务负责人，负责集团财务管理、资金管理、内控管理、税务等相关工作。

而张海、朱保全、孙嘉等人虽摘去集团副总裁头衔，但还保留着事业部总经理的职责。

据了解，张海目前担任集团首席产品官、集团产品设计中心总经理，负责产品开发及设计等相关工作；朱保全担任物业事业部总经理，负责物业事业集团相关工作；孙嘉担任商业与酒店事业部总经理、印力公司总裁，负责万科商业及印力相关工作。

随着郁亮等人的退位，深铁集团主动承担起了责任，万科内部经营管理岗几乎被全面接管。不过，自祝九胜离开之后，万科总裁一职空缺至今仍未有补充人选。

从这一届领导团队过往的履历来看，除了解冻与韩慧华，其余人员均在国资系统内有过任职经历。

最初接替郁亮董事长职位的辛杰也同样来自于深铁集团，不过他任职才半年多就递交了辞职申请，于10月将帅印传给黄力平。

人事之外，万科组织架构也发生了天翻地覆的改变。

去年7月中旬，有消息称万科内部正在酝酿一场号称为“史上最大”的组织架构调整。直到9月17日，万科官网更新了集团组织架构及管理团队信息，标志着本轮最大调整正式落地。

万科调整前的组织架构，来源：公司官网

万科调整后的组织架构，来源：公司官网

前后对比来看，在集团总部层面，新增了数智科技中心、成本招采中心、产品设计中心、品牌营销中心等，从过去7个部门增加至2个办公室＋11个中心。

区域公司层面，万科集团开发经营本部取消，五大区域公司平台亦被拆解，过往的“5 2 2”架构（5大区域公司、2个总公司、2个直管公司）划分为16个由总部直接管理的城市公司，回归二级管控体系，符合当前房地产企业的调整潮流。

根据公开信息显示，在新16个区域中，总经理人选基本都是原万科人，且大部分都是平调，少部分区域是返聘老将。

相比之下，万科在事业部层面的调整幅度较小，原物业事业集团被挪到了该层面，同时新增了一个办公事业部，最终整个涵盖物业、商业与酒店、办公、长租公寓、海外、食品、物流、财顾等8个分属不同业务的事业部。

万科的“拯救者”

随着“深铁时代”全面到来的，还有万科的债务危机。

早在2024年2月，市场便有传言称，万科管理层拜访保险资产管理机构新华资产，希望对方同意公司到期债务展期。尽管当时新华资产迅速辟谣，但还是引起了外界对万科债务压力的担忧。

而后在2025年1月9日，万科公告称，新华-万科武汉不动产债权投资计划到期日调整至2026年12月31日。

据了解，该计划于2019年12月完成备案，融资规模为26.25亿元，期限5年，原定于2024年到期，但截至2024年底，债务余额仍有20.4亿元。万科通过提供资产担保，向新华资产争取到了两年展期时间，抵押资产为武汉万科金域项目。

此次展期事件成为万科资金压力曝光的开端，一时之间市场充斥着悲观情绪。只不过在不久之后，万科迎来了国资的全面接管，并得到大股东深铁集团的鼎力支持。

数据显示，2025年万科共有17笔到期或行权的境内公开债和1笔境外债到期，规模合计超360亿元。然而，截至2024年末，万科账上的货币资金难以覆盖到期债务规模。

若是仅仅依靠万科本身的能力，或许早已不堪重负，成为又一家暴雷房企。值得庆幸的是，深铁出手了，年内累计向万科提供了13笔借款，额度高达314.6亿元。

最终，万科提取的借款金额为307.97亿元。据了解，万科用这部分钱陆续偿还了“22万科03”、“20万科06”、“22万科05”等14只公司债到期的本金或利息，金额合计181.88亿元。

但即便有大股东真金白银的支持，万科还是走到了债务违约的边缘。

2025年11月26日的一份债券持有人会议召开公告，揭开了万科的财务困境，会议主要审议万科旗下一笔20亿中票“22万科MTN004”的展期事宜。

之后万科便开启了一场与债权人长达两个月的博弈，期间“22万科MTN005”、“21万科02”等几只债券也加入了这场名为展期的长征之旅。

从结果来看，万科成功了。

“21万科02”于1月16日、“22万科MTN004”及“22万科MTN005”于1月21日分别召开了持有人会议，并通过了相应的债券展期议案。

数据来源：企业公告、观点指数整理

公告显示，万科三只公司债获得债权人支持的议案出奇地一致，主要条款均为：10万元的固定兑付安排、40%本金兑付及60%本金展期一年等。

按照方案，“22万科MTN004”及“22万科MTN005”两只中票需支付固定兑付、40%本金及利息合计24.608亿元。另外，经过简单计算，“21万科02”回售登记期内有效回售申报数量1032.101万张，对应本金金额约为10.32亿元，应付利息约4378万。因此，万科三只公司债合计需支付约29.2亿。

就在宣布两只中票展期通过当天，万科还等来了一场“及时雨”。

1月27日，深铁向万科提供了2026年第一笔借款，额度不超过23.6亿，期限3年。这笔款项已覆盖了万科三只公司债展期通过后的大部分“首付”压力。

然而，考验尚未结束。

根据2025中期报告，万科有息负债规模达3642.6亿元，其中应付债券占比为12.0%，对应金额约为437.112亿元。

若是以最大规模计算，万科2026年到期应付债券规模为123.66亿元，除去已经展期成功的“21万科02”，剩余即将到期的债务规模约为112.66亿。

不知深铁是否会继续当起“拯救者”的角色。

万科的努力

相比于公开债务，万科险资非标展期要顺利得多。

去年除了新华-万科武汉不动产债权投资计划，万科两笔太平资产保债计划也获得展期一年，涉及融资余额合计26.2亿元，展期的代价则是拿出资产提供担保。

据了解，万科年内已抵押了宁波万纬冷链物流有限公司100%股权、深圳市泊澜租赁服务有限公司100%股权、珠海市万彩缤纷房地产有限公司100%股权、万科金域国际项目等资产。

抵押的对象除了众多险资与金融机构，还包括大股东深铁集团。

据不完全统计，万科已向深铁质押了天津泊寓津滨商业运营管理有限公司2000万股、贵州融通小微企业金融超市有限公司10000万股、万丈资本有限公司5000万股等资产。

最重要的是，在去年多笔借款中，万科选择以万物云股权作为担保措施，最终将手上所持有全部6.606亿股万物云股权（占总股本57.16%）都抵给了深铁。

数据来源：企业公告、观点指数整理

根据2025年中期报告，万科实现营收约1053.2亿元，录得净亏损108.6亿元，归母净亏损约119.5亿元。同期，万物云期内实现营业收入181.4亿元，录得净利润8.4亿元，其中归母净利润约7.9亿元，核心净利润达13.2亿元。

无论是从营收规模或是利润表现，万物云都属于万科旗下最优质的资产之一。因此，在万科抵押万全部万物云股权后，有行业声音在议论“深铁抢跑”的问题。

除了通过抵押换取“时间”，万科也在不断出售资产回笼资金。

据了解，万科去年上半年累计完成13个项目的大宗交易，涵盖办公、商业、公寓、教育等业态，合计签约金额64.3亿。

下半年以来，万科将不少“广信资产包”物业以及金域缇香家园、天竺悦府等资产摆上货架，并成功出售了上海金桥万创中心、冰雪业务等。

此外于12月，万科退出上海万狮置业有限公司10%股权，彻底剥离虹桥万科中心这一上海核心商业资产，由新加坡政府投资公司（GIC）关联公司全资持股。

去年初时还有消息称，万科拟向GIC出售万纬物流控股权，不过至今仍未得到证实。

2024年，万科方面决定“瘦身健体”，一方面是为了通过资产出清回笼部分资金，改善负债情况；另一方面是为了剥离非核心业务资产，专注于地产主业发展。

数据来源：企业公告、观点指数整理

截止2025年上半年，万科有息负债规模升至3642.6亿元，占总资产比例达30.5%。分融资对象看，银行借款占比达72.5%，约2641.86亿元，是核心负债来源。同期，净负债率已升至90.4%水平。

尽管债务压力巨大，万科依然在努力维持运营、积极扩展新项目，不过大部分都处于非核心区域。

按城市能级划分，万科2025年新一线城市权益拿地金额占比约68.8%，二线城市占比25.9%，三线城市占比5.2%。

据市场公开信息统计，万科年内累计新增15个项目（2024年：13个），总计容建筑面积约98.72万平方米（2024年：137万平方米），权益计容面积约61.54万平方米（2024年：83.3万平方米），对应的权益地价为39.29亿元（2024年：55.6亿），以此计算，新增项目平均地价为6385元/平方米（2024年：6670元/平方米）。

上述部分新增项目已于年内入市，比如5月17日，万科锦曜Ⅱ期开盘，首推房源仅84套（含12套169平方米洋房、72套139平方米小高层），当日去化率约75%，成交均价约11500元/平方米。

从整体销售情况来看，万科仍困于市场低谷之中。据观点指数报告，万科2025全年销售金额约为1339亿元，同比下降约45.6%。

房地产下行周期就像是一场持续不断的雨，没人知道什么时候才会停。或许，只有等到雨停的那一刻，万科才能赢得真正的发展空间。