全国人大代表，立信会计师事务所首席合伙人、董事长朱建弟

中房报记者 田傲云 北京报道

“物业服务管理是涉及城市居民每家每户的大事，修订《物业管理条例》不仅是法律条文的技术性更新，更是回应亿万城镇居民对美好社区生活期盼的重要举措。”全国人大代表，立信会计师事务所首席合伙人、董事长朱建弟在今年全国两会期间提交了《关于尽快修订<物业管理条例>的建议》。

他呼吁通过修订《物业管理条例》，妥善处理物业与业主之间长期存在的突出矛盾，为社区治理提供更完善的法律支撑，提升居民的居住幸福感。

朱建弟表示，现行《物业管理条例》（以下简称“条例”）自2003年颁布以来，虽经历了2007年、2016年和2018年的3次修订，但随着2021年《民法典》的实施以及居民需求的多样化，条例部分条款已与《民法典》存在冲突，难以有效应对物业与业主之间的矛盾。例如，业主因不满物业服务质量而拒缴物业费，物业公司因资金不足进一步降低服务水平，形成负向循环，已成为影响社区治理和居民生活质量的重要因素。

朱建弟提到，现行条例存在的滞后性导致大量物业纠纷涌入司法系统。他在提案中援引的数据显示，全国法院系统每年受理的物业合同服务纠纷案件数量大，占全年受案量的10%以上。这不仅占用了大量司法资源，也进一步加剧了矛盾。

他详细列举了条例与《民法典》存在的具体冲突：

一是业主大会成立条件与行政指导：现行条例强调行政主导，而《民法典》明确地方政府和居委会仅承担“指导和协助”义务，弱化行政干预，强化业主自治。

二是业主共同决定事项及表决规则：现行条例对业主大会表决事项设置了“双过半业主参会” “双过半同意”的门槛，而《民法典》降低了表决门槛，更加注重业主实际参与效率。

三是维修资金使用与紧急程序：现行条例未明确紧急情况维修资金的使用程序，导致应急维修效率低；而《民法典》明确，“紧急情况下，业主大会或业委会可依法申请使用维修资金”，无需业主表决，保障应急效率。

四是公共收益的归属与公开：现行条例未明确归属及强制公开要求，而《民法典》强化了业主共有权和知情权。

朱建弟认为，物业公司与业主矛盾激化的主要原因在于现行条例规定过于原则。具体包括：对业主委员会的资格条件和公共收益管理等关键问题缺乏明确规定；业主委员会普遍缺乏专业能力和透明监督；物业公司的逐利行为缺乏有效监管；物业服务内容与业主期望存在差距；基层治理的现实需求缺乏法律规制。

为解决上述问题，朱建弟提出了七条具体建议：

一是对物业公司的盈利应有封顶。

建议将物业公司利润与物业服务评级挂钩，设定基准利润率，如5%~8%，并根据服务质量调整利润空间。通过明确公共收益分配机制和成本公开机制，防止物业通过侵占公共收益、压缩服务成本牟利。

二是对物业费的收费应有测算标准。

建议引入第三方审计制度，对物业收费进行动态调整，将收费标准与服务质量和项目成本挂钩。同时，提升业委会监督权限，允许其查阅物业所有财务凭证，对异常成本支出提出质疑。

三是优化业主委员会组成与职能。

对业委会人员的组成要打破“谁有空谁上”的惯性思维，从能力匹配角度优化组成。建议吸纳法律、财务等专业人士，并提供适当的劳务报酬。

四是要保障物业费收取顺畅。

尽管《民法典》倡导通过正规法律途径解决欠费，但司法程序复杂，耗费公共资源。建议借鉴国外经验，采取更直接、公平、公开的方式处理欠费问题。

五是要保障业主的合法权益。

对服务不到位的物业企业实施“分级惩戒 信用绑定 业主赋权”的综合监管措施。例如，将违规企业及相关责任人列入黑名单，5年内不得任职；若满意度低于50%或投诉率超过30%，业委会可启动解聘程序，无需等合同到期。

六是维修基金的使用及增资方式应简化流程。

打破“申请难、审批慢、资金睡大觉”的困境，建议5000元以下的日常维修免表决，简化至“网上申请”，7~10天到账；中等维修（5000元至10万元）线上表决，未交足基金者无表决权，审批15天内完成；应急维修危及安全时，24小时审核，可先拨款后补手续。

此外，建议强化透明监管，定期审计公示，未交足基金者不得参与重大项目表决。增资方面，为避免维修基金一次性大额支出以及老小区的经常性大额支出，建议按房屋年限和需求分梯度补缴。

七是对于一些新需求应有规制和引导。

建议将物业服务管理纳入社区党建体系，建立党组织，统筹业委会、物业公司与居民三方权责，避免管理失序或物业公司独大。同时，建立快速调解机制，由街道办、司法所等主导，72小时响应，15天内办结，避免矛盾司法化。

朱建弟强调，《物业管理条例》的修订不仅关系到法律的统一性和权威性，更关乎亿万居民的幸福感和安全感。

他呼吁全国人大常委会、国务院、住建部门加快推进条例的修订工作，必要时将其上升为法律，为完善物业管理体系、提升社区治理水平提供坚实的法律保障。

“希望通过条例的修订或相关法律的制定，全面解决当前物业服务和管理中的突出问题，为居民创造一个和谐舒适的居住环境。”朱建弟说。