“中建玖玥府3月首周销售28套，金额2亿元”“招商朝棠揽阅周度销售35套”“绿城晓月和风单周销售7500万元”⋯⋯这两天，北京多家开发商纷纷晒出3月开局的成交喜报，这种“热闹”已经很长一段时间没有在北京楼市出现了。

与此同时，二手房市场也在政策利好和季节性需求的驱动下迎来回暖，市场活跃度大幅提升。根据中指数据，3月第一周（3月2日—3月8日）北京新建商品住宅成交5.34万平方米，环比增长15%；二手商品住宅成交2980套，环比增长21%，但由于去年同期基数较高，新房、二手房成交量同比仍下降。

招商蛇口北京公司有关人士在接受《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）采访时表示：“我们确实感觉到整个楼市有‘小阳春’的迹象，春节以来我们大部分项目的销售业绩都翻倍了。”

“未来项目产品定位和品质均有望进一步提升”

今年的全国两会，房地产同样备受关注，“着力稳定房地产市场”成为2026年房地产工作重要方向。在今年政府工作报告的房地产相关内容中，“因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”处于靠前位置。

从已出台的相关政策看，北京在“控增量、去库存、优供给”等方面早有行动。今年1月19日，北京发布《2026年度建设用地供地计划》（以下简称《供地计划》），其中将商品住宅用地供应规模下调至200公顷~240公顷，较2025年减少40公顷~60公顷。

3月9日，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向记者分析：“这反映出通过适度控制新增供应节奏适配当前市场去化水平，防止库存进一步积压的明确思路。”

同时，北京的供地结构继续向核心区倾斜。北京《供地计划》指出，中心城区（含核心区）城乡建设用地供应规模约占全市土地供应总量20%，优质地块投放力度不减。《供地计划》还强调“持续优化商品住宅供给，优先在轨道站点周边、设施较为完备地区及就业密集地区开发建设。推动‘好房子’实施，提升住房品质，加强周边基础设施和公共服务配套”。

曹晶晶表示，短期来看，北京新房市场将从“量的扩张”转向“质的竞争”，随着政策引导与供地计划形成合力，未来项目产品定位和品质均有望进一步提升。房价走势预计将呈现“整体趋稳、结构分化”特征，核心区域由于供地稀缺，优质项目的价格支撑较强；而远郊区域若库存高企，价格或仍有调整压力。

2025年12月24日，北京推出楼市新政，非京籍家庭社保或个税缴纳年限只需满2年即可购买五环内商品住房，而五环外则调减为1年。与此同时，明确借款申请人使用公积金贷款购买二套住房的，最低首付款比例由不低于30%调整为不低于25%。

那么，限购优化、房贷利率下调等政策的实际效果是否达到预期？

根据中指研究院提供的数据，成交方面，今年前两月，北京二手房市场保持较高活跃度，二手商品住宅累计成交2.3万套，同比在较高基数下回落4.7%；新房市场整体仍处修复阶段，前两月新建商品住宅成交46.6万平方米。

价格方面，根据中指百城二手住宅价格指数，前两月北京二手房价格仍在回落，但跌幅较去年末有所收窄。曹晶晶表示：“去年底开始，北京二手房挂牌量出现回落，市场供应增加趋势缓和，有望对房价预期产生积极影响。”

购房者心态开始趋稳，开发商准备往“核心城区挺进”

“近期购房者的心态变化主要体现在两个方面：一是前期积压的需求集中释放；二是受两会释放的房地产政策信号影响，尽管未出台超预期的强力刺激，但政策基调趋于稳定，对市场情绪起到一定稳定和促进作用。”前述招商蛇口北京公司人士表示。

绿城晓月和风工作人员也告诉记者，春节后客户决策速度明显加快，多为之前持币观望客户，本来就有需求，市场回暖推动下定决心。“其实更多的是购房者看到市场成交量提升，价格触底，坚定了止跌信心。”

多位购房者均向记者表达了类似观点：不再期待大幅下跌，也放弃了“抄底”幻想，转而关注“能不能满足真实居住需求”。

曹晶晶表示，随着春节假期传统淡季结束，北京楼市正温和回暖，3月二手房预计成交将维持一定规模，同时随着优质项目持续入市，新房成交有望逐步企稳回升。

“今年肯定要往北京核心城区挺进，之前我们的项目比较分散，今年主要会考察海淀和朝阳的核心区域优质地块。”对于下一步，招商蛇口北京公司人士如此表示。

曹晶晶认为，2月末上海发布“沪七条”，通过“降低限购门槛 提高公积金额度 房产税减免”实现住房需求扩容与购房成本压降，政策宽松度再次超过北京，未来北京在限购、公积金支持等方面的政策仍有优化空间。

中金公司在日前发布的研报中则指出，历经四年深度调整，我国房地产市场正迎来结构性转机。结合供给侧出清与政策端持续发力，北京、上海楼市拐点渐行渐近，预计2026年两地房价有望企稳。作为全国楼市风向标，两地二手房库存持续优化，去化周期回落至历史企稳区间，核心驱动来自挂牌量自然下降、撤牌增多与成交稳步修复，并非短期政策脉冲效应。