上海2026年第一批次土拍，将于3月13日正式登场。

根据上海土地交易市场3月11日公告，本次土拍分两个时段进行：上午9:30，徐汇长桥、嘉定新城地块率先开拍，如无意外将以底价成交；上午10:00，青浦徐泾地块压轴出场，该地块凭借核心区位成为唯一“香饽饽”，吸引多家房企围猎，溢价已是大概率事件。

下面来看各地块具体情况。

Part.1

徐汇区S031102单元S04-16地块（长桥街道）

徐汇区S031102单元S04-16地块，出让面积2.75万方，容积率2.0，建面约5.51万方，起始总价26.75亿元，起始楼面价4.85万元/㎡。地块为住宅兼商业用地，住宅占比75%，商业占比25%。

这块地的硬指标确实能打：15号线罗秀路站上盖，紧邻中环线，属于“地铁+快速路”双加持，通达徐家汇、徐汇滨江都非常方便。周边生活配套成熟，能共享徐汇滨江的公共资源。

但短板同样突出：周边以老旧小区为主，城市界面一般，城市更新进度慢。更关键的是，25%的商业占比意味着开发商要沉淀不少资金，对运营能力要求不低。

市场方面，地块东北约700米处的“海上清和玺”，2024年11月首开，累计推售834套，截至今年2月3日，已售547套，去化率约66%，表现还算稳健。

不过，商业配比这道槛，显然劝退了大多数房企。最终只有1家报名。13日上午，这块地大概率底价成交，由这家房企单独收入囊中。

Part.2

嘉定区JDC1-1703单元B06-01地块

该地块为纯住宅用地，出让面积3.5万方，容积率1.7，限高40米，建筑面积约5.96万万方，起始总价14.59亿元，起始楼面价2.45万元/㎡，适合打造小高层与洋房结合的宜居社区。

位置方面，该地块落位于嘉定新城核心区域，距11号线白银路站约600米，是标准的“地铁盘”。周边配套堪称“顶配”：东临紫气东来公园，西侧环绕万达广场、大融城等成熟商业，教育资源密集，刚性及初级改善属性明确。

市场层面，地块西南方向约1.4公里处，招商蛇口于2025年3月3日经过49轮竞价及竞品质环节，以总价26.6亿元竞得嘉定新城F03A-4地块，楼面价31850元/㎡，溢价率30%。

该地块即目前在售的“招商林屿湖畔”，项目于2025年8月开盘，累计推售535套，截至今年2月3日，已售246套，网签去化率约46%。

虽然地块自身条件不错，但招商项目的去化压力，加上嘉定新城近年来供地不少，开发商这次集体选择了“观望”。最终也只有1家报名。13日，这块地将以14.59亿元的底价安静落地，没人争。

Part.3

青浦区QPPO-0101单元18-05地块

作为本批次中体量最大的纯住宅用地，该地块出让面积3.8万方，容积率2.2，建筑面积约8.37万方，起始总价25.10亿元，起始楼面价约3万元/㎡。

地块位于虹桥主城片区南虹桥区域，区位价值突出。东临蟠龙路，南至徐民东路，出门即达2号线蟠祥路站，向北约900米可达17号线蟠龙站及网红商业“蟠龙天地”，属双轨交覆盖的优质地段。其位置比之前的蟠龙里项目更靠近蟠龙核心商务区。

市场层面，地块西侧相邻的17-05地块，于2025年11月24日由浙江宝业以总价17.3亿元竞得，楼面价31561元/㎡，溢价率5.17%。

尽管大虹桥板块整体处于理性回调期，但核心区+双轨交+毗邻蟠龙天地的稀缺组合，依然让该地块成为本批次唯一的“香饽饽”。凭借其绝对的区位优势，该地块共吸引了多家房企竞买。作为本次土拍唯一有竞争的地块，溢价成交已经没有悬念。唯一的悬念是：会拍多高？