近日，龙华一栋7层法拍私宅（农民房）在法拍平台上演抢房大战——起拍价365.5万元，最终以1006.3万元成交，溢价率高达175.3%。

01

这栋引发激烈竞逐的标的位于龙华街道油松居委水斗新围富豪新村，毗邻华为坂田园区，产权为深圳市房地产证绿本。

建筑总面积约764.51㎡，共7层，目前无人占有使用，处于空置状态。

具体户型分布为：一层为大商铺；二至五层每层各三套，分别为单间、一房一厅、二房一厅；六层为一套三房一厅；七层为一个单间。

这栋法拍房吸引了多达38人参与竞拍，历经212轮出价，最终以1006.3万元落槌。

按建筑面积764.51㎡计算，成交单价约13163元/㎡。

02

据了解，这类房吸引了这么多人来抢拍已不是个案。

如今年2月宝安沙井沙四社区（蚝四社区）友谊路西四巷的1栋私宅，12人报名、156次出价，成交价586万，溢价约46.5%。

去年2月，龙岗坂田雪象社区花园新村1栋私宅，43人报名、215次出价，906.1万成交，溢价约150%。

更夸张的是，2021年还曾出现过沙井1栋私宅的价格从285万飙升至1652万的记录，溢价约479%。

然而，并非所有法拍私宅都受欢迎。如今年初上架的房源里，龙岗坪地、布吉也有因无人问津而流拍的标的。

而这其中，最关健是还是地段和租金回报率。

在深圳，这类房子主要是以出租为主，图的是租金回报率。

以富豪新村这栋7层私宅为例，可供出租的房源有15套，包括1楼建面约121㎡的大商铺，2-7层的5套单间、4套一房一厅、4套两房一厅和1套三房一厅。

图源：阿里法拍平台

参考社交平台上网友发的富豪新村转租帖：

单间月租约900元

一房一厅1300-1800元/月（视装修情况）

两房一厅1600-2000元，精装后甚至可以租到2600元左右

约60㎡商铺租金约5000元

粗略计算，如果全部出租，每月租金大概能有2.6万，再算上6楼精装修的三房一厅，收租大概能到2.9万，算下来租金回报率能到3.46%甚至更高。

可供对比的是，据深圳贝壳研究院数据，2025年深圳住宅租金回报率约1.7%。而深圳租金回报率超过3%的，大多是核心区核心地段的小户型公寓。

03

另一方面，法拍渠道为这类私宅提供了关键的“确权”背书。

众所周知，深圳对于所谓“农民房”交易的打击从未放松，而与一般的交易相比，法拍私宅的产权确认不成问题，因此相对安全。

针对绿本私宅的产权问题，广东华商律师事务所周争锋律师表示，深圳采用司法备注的方式进行确权，司法裁决备注即视为产权确认。由于绿本产权证在登记条例中没有相应的过户规则，因此只能在登记中心的司法登记簿上备注该事实。也正因没有过户流程，这类房产无需缴纳交易税费，且在后续使用、出租及拆迁等环节均不受影响。

当然，如果与普通商品住宅相比，这类房源最大的问题在于流通性。

值得注意的是，广东省自然资源厅今年1月发布的农村不动产登记新政中明确，对城镇居民违法购买宅基地和农房、违法违规搞合作建房、“小产权房”等情形，一律不得登记。

这也意味着，由于无法办理新的产权证，这类房产“不能够再次出售或抵押”。

长持并从中获取稳定的租金，或许是这类房源的唯一用途。

信息来源：深圳买房计划、阿里法拍平台