来源：丁祖昱评楼市

2026年3月已过半，“小阳春”到底来没来？

从市场来看，受上海楼市新政、广州热点土地和新项目集中入市等多方加持下，部分城市二手房显著升温。

如，上海3月9日至15日二手房市场呈现爆发式增长，周成交量达7233套，创下自2021年以来的周度最高纪录；

南京3月9日至15日二手房成交网签2679套，突破单周最高成交量，是新房的6.5倍；

杭州3月前15日，成交量冲破了3600套，比整个二月份3370套的月成交总量还要高；

广州市房地产中介协会的数据显示：3月9日至15日广州全市二手住宅共网签2442套，环比猛增36.96%。

二手房市场的升温是否带动新房市场的回暖？

从重点监测城市3月上半月的数据来看，虽然整体仍在低位，但三四线城市开始持续稳定回升。

与一二线城市一直“可圈可点”相比，三四线城市的回暖意义更为重要。

克而瑞数据显示，2026年3月上半月（3月2日至3月15日），重点24城市新房成交面积247万平方米，同比下降20%，与2024年水平相当，略低5%。

从各能级城市表现看，一线城市前2周成交面积57.8万平方米，同比下降30%，相较2024年同样下降13%，跌幅均高于整体水平。

值得注意的是，上半月三四线城市整体保持增势，2026年3月前2周成交面积99.5万平方米，同比增长10%，且相较2024年增长45%，已连续两年保持增长。

也正说明三四线市场在前期持续深度调整后，市场交易规模从超跌开始回归正常水平，在前期持续低基数效应下，三四线城市市场波动也会缩小。赣州、徐州、东莞等城市同比倍增，相比2024年也大幅增长，其中赣州成交面积30.3万平方米，同比上涨111%，较2024年同期上涨196%，表现极为亮眼。

聚焦到周均数据来看，24个重点城市3月前2周周均成交面积132万平方米，较前2月周均增长14%，其中有一部分原因是受春节周基数较低影响。对比2025年三季度来看，2026年3月前2周周均成交面积微增6%。

从各能级城市表现看，与累计成交表现一致，三四线城市整体保持增势，达到去年以来周均最高水平，相较最低四季度增长74%，较四季度亦增长8%，较上半年周均增长30%左右。

聚焦到具体城市来看，深圳、杭州、宁波、南京和南昌等一二线城市可圈可点。其中，杭州2026年3月前2周周均成交8.9万平方米，较2026年1-2月周均上涨24%，较2025年第四季度及第三季度分别上涨6%和3%。三四线城市中，无锡、徐州、东莞、南通和盐城等3月上半月成交规模相较去年周均普遍倍增。

据普睿数智城市机构调研数据，3月前2周广深等5个重点城市共有13个项目开盘或加推房源1476套，开盘当天认购或去化412套，整体去化率为27.9%。

但仍有部分地处供应稀缺、配套完善的核心片区的改善盘走量尚佳。譬如：青岛的新盘保利青铁都心琅悦首次开盘推出187套房源，位于城区核心多年断供板块，首开去化率70%；济南的领秀城檀樾加推104套房源，因性价比高且前期预约客户送价值20万精装套餐，主力123㎡/139㎡户型房源去化67%；合肥的招商百川序推出134套122㎡-138㎡户型房源，板块内同面积段竞品较少，且总价匹配刚改客户，整体去化率同样达到45%。

从客户构成看，新房市场未有明显增量客户起量迹象，各项目主要意向客户仍为前期存量客户。仅学区落户节点购房意愿坚定，其他刚需和改善客多为前期存量客户，认为价格相对到底，市场情绪有明显好转。

从整体来看，3月上半月在政策预期等多方因素加持下，主要城市二手房活跃度整体提升，保持了去年四季度以来的活跃度，另外对新房市场的传导也已经逐步开始，下半月市场可以期待。

3月初全国两会《政府工作报告》指出今年“着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给”。当前市场预期和信心的改善仍需要时间催化和巩固。