近日，汤臣集团(0258.HK)发布盈利预告称，预期2025年股东应占除税后综合溢利同比增长约3倍至4倍，主要得益于一个项目——上海的汤臣君品1期。

汤臣君品作为汤臣集团目前唯一在售项目，约495亩分6期开发。最近，汤臣君品一套在2025年5月才刚交付的别墅，亏本超500万“破发”挂牌的信息在中介圈引起热议。

(汤臣君品，图源汤臣官网)

不过在物业圈更受议论的是，与汤臣君品仅隔一个汤臣高尔夫相望的“汤臣湖庭花园”，小区原物管公司“中观物业”被业主们告到了上海市高级人民法院。

汤臣集团公司官网显示，中观物业管理(上海)有限公司（简称“中观物业”）为汤臣集团的成员公司。中观物业为汤臣一品、汤臣君品等汤臣集团开发的小区提供物业服务，也曾是汤臣湖庭花园的物管公司。

物业服务是决定买房后生活品质的一大重点，也是当前购房者越来越关注的一类“质量问题”。在今年315之季，购房者留言板上就有网友对中观物业进行了爆料，本站就此展开了调查。

坑掉“数千万”物业费？

汤臣业主把中观物业告上法庭

汤臣湖庭是上海的纯别墅豪宅项目代表之一，住户约320户，物业服务费6元/平方米/月，为酬金制（即所有收支归属业主，物管公司服务费由业主给酬）。

中观物业在服务汤臣湖庭花园的约13年间，业主核算了总收入与总支出，显示物业费结余2808.4万元（归属全体业主）。然而上审首份审计报告却显示，同期小区的物业服务结余-137.4万元，换句话说，业主还要倒贴物管公司。

面对巨大悬殊，业主决定走司法程序，但由于法院二审判决“中观物业返还物业结余约404.5万元、返还业委会资金占用损失”依然与原申诉金额有很大差距，业主们不得不继续上诉。

多位业主告诉本站，中观物业服务期间存在费用虚开虚报、成本转嫁、隐匿账目、涉嫌受贿等方面的可疑问题，影响审计真实性和准确性。

例如，中观物业核算了3693.49万元员工工资，其中还有270万元是离职补偿金。人均高达8万元的离职补偿、在业委会成立前一天操作、无任何合同和流水佐证、没有2007-2011年工资明细。中观物业提供的餐费及员工交通费，也没有相对应的发放明细，还存在用工程款发票报销餐费、用的连号定额发票报销交通费等情况，被质疑存在“虚开发票套取物业费”的嫌疑。

“中观物业在退出汤臣湖庭花园后，还陆续收取了100余万元物业费，也没有提供过准确的应收未收和拖欠明细，如果查实隐匿账目可以追究刑事责任啊。”有业主表示。

(业主发现中观物业提交审计的账册有缺失)

另有业主反映，中观物业有28.76万元交际应酬费(审计调减前)，多份资料显示，这有关中观物业与汤臣湖庭所在花木街道办、居委会、社区相关领导应酬往来的资料，其中赠礼和宴请部分，数额较大。

中观物业方面表示，相关应酬费属于前期物业招投标文件中列的“对外联络与沟通协调”，交通费、福利费等及支出明细也在上述文件中列明，也履行了必要的审批程序，补贴由员工提供发票冲抵后实际发放。不过中观物业未提供证据说明发票真实性、应酬必要性和发放明细。

本站注意到，上述与相关领导应酬往来的28.76万元，以及21万餐饮和交通费在法院一二审时已被判定核减(即判定不由业主方承担)。有业主透露，该情况(相关领导接受宴请)已经在2025年被举报并提交浦东纪委审查，目前部分人员已有处分。不过对此事，花木街道办方面表示属不公开信息。

（中观物业宴请领导的请款单截图，业主提供）

据上海市浦东纪委监委官方网站披露，今年1月30日区委第一巡察组向花木街道党工委反馈巡察情况，提出了“有效提升廉政风险防控能力、加强干部作风建设”等四点意见。

“中观物业还将开发商汤臣集团应承担的500余万元前期物业费转嫁业主。”业主代理律师表示，业委会曾提供了一份汤臣集团的年度财报，可以清晰看出汤臣集团将中观物业的收入并入了集团财务报表。现本案中，开发商拖欠500余万的物业费未缴纳，而物业公司却从未催缴，该部分应收未收由中观物业公司承担。

汤臣一品竟漏水灌粪？

物业“头疼”正在击垮豪宅

实际上，汤臣湖庭并非第一个和中观物业产生纠纷的小区，作为全国顶豪代表的“汤臣一品”也曾投诉中观物业，原因十分意外——粪水倒灌。

据报道，汤臣一品业主陈先生在2010年斥资9500万元买下8号楼18楼房源，却在新装修时就发现天花板、客厅厨房和卫生间顶部的管道全部有渗漏，一度淋湿了装修建材。虽然经过了修复但多个房间仍留下了长短不一的裂痕。

2012年，该房源又出现了卧室卫生间马桶反水、粪水满溢出的情况，污水灌满了整个卧室。由于物业公司始终修不好马桶，该卧室卫生间的马桶整整封闭了8年，之后才得以管道疏通。此外，汤臣一品还曾因外立面老化、设施维护不及时等问题引发业主不满，中观物业的服务响应速度、解决能力和服务态度，遭到广泛诟病。

买房时必须考量物业

专家称“服务口碑”愈发重要

“连千万级的豪宅，都会遇到各种扎心的物业服务，普通房源和业主还能过好吗？”汤臣小区的各类物业服务投诉报道，一度引发网友热议。

的确，入住后的物业服务，是买房时最应该关注的要素之一。消费保数据研究院公布的“2025年房产服务十大投诉热点”就显示，目前消费者关于“服务问题”的投诉已经超过关于“房屋质量问题”的投诉，人们对物业服务的需求和要求，都在逐步升级。

在今年全国两会上，委员樊芸就提出“把物业管理改名为物业服务”，该建议已经得到住建部采纳。这也说明收房后的“服务”二字在评估一个物业到底好不好时，越来越重要。

渐苒咨询创始人、渐苒研究院首席研究员汤晓晨指出，物业服务是小区品质的核心组成部分，尤其是高端住宅，物业服务水平直接决定居住体验和资产价值。当前物业服务行业存在的监管抓手不足、账目不透明、服务与收费不匹配等问题，导致部分企业滋生灰色空间，而市场化程度不充分则让“劣币驱逐良币”的现象难以避免。

“随着住建部的政策调整，物业服务企业的口碑将直接影响市场竞争力。伴随物业服务理念的转型，购房者的置业逻辑也在发生变化。以往购房者更关注户型、地段、配套等硬件指标，如今物业服务质量已成为重要考量因素，物业公司的口碑甚至可能成为影响房屋成交的关键变量。”