“沪七条”出台后的第四周，上海楼市迎来了一波实打实的升温行情。

二手房单周成交冲上7488套，创下2021年以来新高；新房市场则迎来放量，单周21个项目开启认购，政策窗口期叠加传统旺季，市场情绪被进一步点燃。

Part.1 二手房周成交再破纪录，上周达7488套

刚刚过去的一周（3月16日至3月22日），上海二手房市场热度不减，再次交出亮眼成绩单。上海网上房地产数据显示，上周二手房共计成交7488套，不仅延续高位运行，更超越前一周（3月9日-3月15日）创下的7233套纪录，将2021年以来的周成交最高点进一步推高。

周度成交“两连涨”，市场动能充沛。 继前一周突破7000套后，上周市场并未回调，环比再涨3.5%，展现出强劲的持续动能。连续两周成交量超过7200套，在近年来极为罕见，表明置换需求正在集中释放。

周末表现依旧抢眼。 上周六（3月21日）单日成交1436套，周日成交1382套，周末合计2818套，稳稳站在2800套以上的高位，印证了政策窗口期与市场回暖预期叠加下，购房者入市节奏明显加快。

截至3月22日，上海3月二手房累计成交已达21443套。按当前日均974套的节奏，叠加月末翘尾效应，全月成交量突破3万套的预期正逐步增强。

市场活跃度的提升，也带动置换链条顺畅运转。截至上周，上海二手房总挂牌量维持在32.8万笔左右（含一套多挂），较前一周基本持平。挂牌量高位运行，反映出房东正抓紧窗口期挂牌，意图借势完成置换。

价格层面则呈现“稳中有变”的特征。诸葛找房数据显示，第11周上海二手住宅市场均价为58447元/平方米，环比微升0.02%。但在调价房源中，降价房源占比达88.88%，涨价房源占比缩小至11.12%，表明在成交放量的背景下，业主仍以“以价换量”为主，价格整体保持平稳。

Part.2 新房成交回暖，供应端放量

佑威房地产研究中心数据显示，上周上海新建商品住宅成交76627平方米，环比上涨29%；伴随成交结构优化，新房成交均价同步回升至66186元/平方米，环比上涨1%，实现量价同步走高。

从成交TOP10榜单来看，新房市场呈现明显的结构性特征。高性价比项目成为成交主力，青浦区的联发时光新澍以94套、11542平方米的成交规模遥遥领先，均价仅36968元/平方米；嘉定区表现尤为突出，TOP10中占据4席，成为市区外溢需求的主要承接区域。

与此同时，核心区域的改善型项目保持稳定去化，杨浦建发海宸、浦东保利世博天悦等项目虽套数不多，但凭借地段和产品力维持了高位均价成交。整体来看，上周新房成交呈现“刚需盘放量主导、改善盘稳健释放”的格局，价格因素在购房决策中的权重进一步提升。

开盘方面， 上周上海新房开盘项目仅4个，市场热度呈现明显分化。宝山区的中环麓岛表现最为亮眼，推出79套公寓，备案均价67460元/平方米，认购率达110%，成为上周唯一认购率超百的项目。静安区的中建玖上琅宸推出118套公寓，备案均价136494元/平方米，认购率37%，表现相对平淡。

而杨浦区的中海云邸玖章和长宁区的和樾长宁，均因认购人数未达摇号门槛而采取不摇号开盘。两个项目虽地处市区核心板块，但未能触发摇号，反映出当前市场对高价项目的接受度存在一定门槛。

认购方面， 上周上海新房认购市场迎来供应高峰，共21个楼盘集中启动认购，市场热度两极分化明显。

高热度楼盘主要集中在浦东、杨浦等核心区域。浦东后滩板块的澐启滨江推出135套公寓，备案均价134156元/平方米，认购率105%；杨浦东外滩板块的保利外滩曜认购率达124%；杨浦新江湾板块的保利珺园认购率达120%。这些项目凭借核心地段、稀缺产品及品牌优势，在认购阶段即触发积分或接近触发。

与之形成鲜明对比的是，多个远郊及外围区域项目认购表现冷淡。长宁北新泾板块的西郊云庐认购率仅16%，宝山淞南板块的招商序认购率仅6%，闵行吴泾板块的象屿天誉蘭香认购率约30%。金山、奉贤、青浦等远郊区域项目整体热度普遍偏低。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，中低价位产品是市场交易的“基石”，既可以去化库存，也有助于交易数据的稳定。近期市场情绪被不断调动起来。上周公布70城房价数据，北京、上海持续好转的信号显著，二手房价格开始止跌上涨。近期上海二手房交易数据在不断刷新新高，低总价房源被快速消化，相反房东反而开始有惜售心态，跳价案例在不断增多。为转化到新房市场提供潜在消费群体。售楼处到访客户还持续在高位运行，种种利好显示，新房市场数据还会继续向上攀升。