中国公募REITs市场正迎来扩容发展的关键节点，商业不动产是其中不可忽视的要素。今年全国两会多次提及“推动资本市场更好服务实体经济”，REITs作为连接实体资产与资本市场的重要金融工具，正在加速完善发展模式。

在此宏观政策框架之下，公募REITs制度适用范围持续延伸、资产类型不断丰富，除了市场既有的“高速公路、仓储物流、产业园区、保障房”等基础设施资产，包括酒店、办公楼、零售地产在内的商业不动产也逐渐成为公募REITs的重要资产标的。

仲量联行中国区评估咨询服务部总监熊建平表示，自2025年12月31日《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》首次明确“将商业不动产作为独立资产类别纳入试点”，商业不动产REITs的步伐明显加速，推动中国公募REITs市场持续扩容，这是中国资本市场结构升级的重要一步。

但“扩容”并不是普惠式放行，而是一次市场化筛选，经营体系成熟、现金流稳定的资产将获得更高效的资本支持，反之则可能承受更大压力。扩容之后，真正的分化才刚开始，最终决定资产能否站稳资本市场的关键，仍是现金流本身。

商业不动产REITs逐步落地

呈现“五大特征”

伴随中国公募REITs制度框架更新，仲量联行依托长期参与REITs产品发行的估值与顾问服务的积累，正式推出“商业不动产REITs深度观察”系列行研（以下简称《行研》)。《行研》指出，中国商业不动产REITs相关规则逐步落地，呈现“制度明、资产清、结构开、定价活、机会现”五大特征。

制度明，是指商业不动产REITs的申报路径与审核机制明确，符合条件的市场主体已可直接向监管机构申报。但“入口打开”不代表资产质量监管放松，具备稳定现金流、清晰运营记录及良好资产结构项目，更可能进入资本市场。

“资产清”则强调，住宅及部分非商业属性资产仍被REITs市场排除在外，纳入潜在范围的仅包括商业零售、办公、酒店等商业资产。资产属性与合规性成为发行前提，说明政策在推动存量资产盘活的同时，也在引导市场向更高质量的资产集中。

“结构开”呈现出商业不动产REITs募集资金用途进一步明确、市场参与主体结构逐步拓展的趋势。根据新规，原始权益人通过REITs回收的资金，可以用于与主营业务相关的存量资产收购、新增项目投资，也可用于偿还债务、补充流动资金等用途(但明确不得用于购置商品住宅用地)。从发行主体来看，目前仍以央企和地方国企为主要，但部分民营企业以及外资机构也已经参与到商业不动产REITs的申报或筹备，预计未来将有更多不同类型机构进入，使得商业不动产REITs的资产来源与运营模式呈现更加多元的结构。

定价活，是指收益率与市场基准挂钩的定价机制。仲量联行在实际项目估值与论证过程中观察到，公募REITs整体审核逻辑始终围绕现金流质量展开。针对基础设施REITs，监管更聚焦收益率，要求也相对明确，而针对商业不动产REITs的审核，收益率标准不再是固定数值，而是与资本市场利率形成动态联动。

机会出现，是商业地产不动产REITs扩容后的自然现象，首批资产机会主要出现在零售、酒店领域。作为首批申报项目中活跃度较高的零售商业资产，在城市能级、区位地段、租户结构、运营能力及现金流稳定性具有优势的资产更受青睐；酒店资产由于业绩更依赖稳定强大的操盘能力和团队协同运营能力，往往对稳定的客源基础、成熟的运营体系、持续的品牌支持、优质的服务能力有更多考量。

抓住公募REITs扩容新机

商业不动产“资产体质”是核心

伴随中国公募REITs迈入商业不动产新阶段，抓住风口需先明确一个核心的判断标准，即资产本身的“体质”如何，是否具备在REITs体系中长期运作并持续接受市场定价的能力。

在以“开发—持有—整体出售”为主要退出路径的传统商业地产模式下，资产价值往往以整体出售时的“交易价格”为核心衡量指标。而在公募REITs框架下，资产不再只在发行时被定价一次，而是在进入公开市场之后，持续接受资本市场的验证。在REITs体系下，资产价值的实现不再是一次性的交易行为，而是一个持续经营、动态定价的过程。

“所以，真正适合进入REITs平台的商业不动产资产，通常具备经营模式成熟、现金流来源结构清晰稳定、成本结构具备可控性、资产管理团队稳定等共性。这些因素在REITs实际审核与市场定价中，往往是最关键的判断基础。”熊建平表示。