在广州“轨道上的大湾区”战略下，TOD项目层出不穷，但真正能做到“全维配套+亲民总价”的，凤毛麟角。今天要聊的越秀TOD·星瀚，便是那个让刚需和首改家庭都忍不住多看两眼的“六边形战士”。

TOD已成置业硬通货，但番禺的“含金量”在变

过去五年，番禺是广州TOD模式最密集的试验场。从广州南站到汉溪万博，再到番禺广场，TOD项目几乎重塑了番禺的城市骨架。

但作为跑过上百个楼盘的媒体人，我越来越意识到一个问题：不是所有TOD都值得闭眼入。

有些TOD空有地铁概念，周边却是荒地一片；有些商业体迟迟不兑现，业主入住三五年还要跨区买菜。而真正能跑赢周期的TOD，必须具备三个特质——交通真上盖、配套真兑现、总价真友好。

按照这个标准筛选，越秀TOD·星瀚是一个绕不开的名字。

越秀TOD·星瀚：四大主城环伺的“黄金锚点”

项目位于广州地铁22号线陈头岗站上盖，这个位置很有意思：

北望珠江新城CBD，22号线3站直达（快线）；

西靠广钢新城，通过东沙-石岗隧道（预计2026年通车）约10分钟车程；

东临万博CBD，经南大干线约15分钟直达；

南近南站新城，一站即达广州南站，抢占湾区枢纽先机。

这是什么概念？它既不偏居一隅，也不依赖单一板块红利，而是天然坐落在四个主城核心区的几何交汇点。用通俗的话说：无论你在珠江新城、万博还是广钢上班，通勤都在可控范围内。

而且22号线是时速160公里的高速地铁，从陈头岗到广州南站仅需一站，到白鹅潭、芳村也不过几站。这种轨道能级，放在全广州都是第一梯队。

88万方大城，到底“大”在哪里？

总建面约88万㎡的体量，在番禺TOD项目中属于“巨无霸”级别。大，不只是数字，更意味着配套的确定性。

1. 1.7万㎡商业+公交首末站，自成一城

很多TOD项目宣传“商业配套”，实际是依赖周边3公里外的商场。而星瀚自带约1.7万㎡商业街，已引入便利店、生鲜超市、餐饮等业态，满足日常所需不成问题。社区内还设有公交首末站，进一步补全了“最后一公里”的出行网络。

2. 1:2.2的车位比，罕见配置

这一点值得单独提。在广州主城区，很多豪宅盘的车位比也不过1:1.2-1:1.5，而星瀚做到了1:2.2。对于多车家庭而言，这简直是“隐形福利”——以后再也不用在小区门口玩“抢车位”游戏了。

在售产品：280万起，买主城TOD三房

目前项目主推建面约98-107㎡的三至四房，参考均价28000元/㎡，总价区间约280万-380万元。

这个价格在番禺是什么水平？我们横向对比一下：

万博板块，新盘均价已普遍站稳5-6万/㎡；

番禺广场TOD项目，均价4万+/㎡；

南站周边非TOD项目，也多在3.5万/㎡左右。

星瀚以不到3万/㎡的均价，提供了同等甚至更优的轨交能级和教育配置。对于预算300万左右、又不想牺牲通勤和教育的购房者来说，这是一个非常难得的“进可攻、退可守”的选择。

户型设计上也体现了越秀一贯的务实风格。107㎡做到四房，格局方正，多孩家庭或三代同堂都能从容安排；98㎡三房则兼顾了舒适度与总价门槛。

没有完美的楼盘，只有“适合你”的楼盘。星瀚的画像非常清晰：

第一类：依赖地铁通勤的年轻家庭 22号线高速地铁直达核心区，如果你在珠江新城、琶洲、万博或广州南站周边上班，这里的通勤体验会远超预期。

第二类：对教育有刚性需求的父母 九年一贯制广外附校已开学，确定性极高，而且就在社区内，安全又省心。

第三类：追求性价比的多车家庭 1:2.2的车位比，在整个广州市场都是稀缺资源。如果你家有两辆甚至三辆车，星瀚能帮你省下未来十年的“停车焦虑”。

在当下市场，能同时做到“交通强、教育稳、配套全、总价亲民”的项目，确实不多了。

越秀TOD·星瀚不是一个让你“一夜暴富”的投机盘，但它是一个非常扎实的居住底盘——无论市场如何波动，地铁、学校和社区生活都是实打实的。对于追求“住得舒服、通勤方便、孩子上学省心”的务实型买家来说，它值得你把它放进看房清单的前排。

当然，每个人的需求和预算不同。如果你正在考虑番禺的TOD项目，不妨亲自去陈头岗站走一走——从地铁口到社区的距离，未来十年你是否愿意每天走一遍，只有你的脚最清楚。