在广州，提到“TOD”三个字，几乎绕不开越秀地产。作为广州地铁的战略合作伙伴，越秀在TOD开发领域可以说是“原著民”级别的存在。而越秀TOD·星瀚，作为其在南站板块布局的建面约88万㎡巨无霸项目，自入市以来一直是刚需及刚改客群关注的焦点。

今天想和大家聊聊这座“地铁生活大城”的真实底色。

一、 地段与交通：不止是“地铁上盖”，更是湾区枢纽的“第一站”

星瀚最大的卖点，首先在于它的交通基因。

项目位于地铁22号线陈头岗站上盖。这条线含金量极高，时速160公里/小时，从项目出发，一站即达广州南站。对于经常需要差旅或依赖高铁通勤大湾区的人来说，这种“出站即归家”的体验确实很加分。

从更宏观的区位看，项目处在四大主城的几何中心：北望珠江新城，西靠广钢新城，东临万博CBD，南近南站新城。虽然这四个板块目前的发展成熟度不同，但星瀚恰好承接了这些核心区外溢的居住需求。尤其是随着南站商务区的逐步兑现，作为距离南站最近的大型住宅社区，星瀚确实占据了“先发优势”。

二、 硬核配套： 1.7万方商业，能否撑起“大城生活”？

商业与公建：补足生活烟火气

项目自带了约1.7万㎡的商业配套和公交首末站。目前部分底商已经开业，虽然比不上大型商场的繁华，但满足日常买菜、便利店、简餐等需求绰绰有余。如果想去大型商圈，自驾或地铁去万博、南站商圈也都在15-20分钟生活圈内。

值得一提的是，项目整体抬高约15米打造了空中园林，这种立体化的设计不仅实现了人车分流，也让小区的私密性和景观视野有了保障。

三、 产品力剖析：98-107平三四房，瞄准了谁的痛点？

目前在售的98-107平三、四居室，可以说是把目标客群研究透了。

98平三房：总价控制在280万左右。在广州，这个总价能买到一套近地铁、带名校、且是国企开发的三房，门槛相对友好。户型设计上注重实用性，适合首次置业的年轻夫妇或三口之家。

107平四房：总价约380万。这个户型做到了四房设计，在功能性上很“内卷”，即使是三代同堂或二胎家庭也能一步到位，减少了置换成本。

从样板间来看，越秀在收纳空间和户型方正度上保持了水准。

四、理性看待“2.8万/平”的价格

目前项目参考均价约2.8万/平。这个价格放在广州楼市是什么水平？

对比来看，西边的广钢新城二手房价普遍在4-5万/平，东边的万博核心区新房已突破6万/平。星瀚以不到3万的价格，承接了这两个核心板块的外溢需求，存在明显的价格洼地效应。

越秀TOD·星瀚不是一个完美的“六边形战士”，但它是一个典型的“长板足够长”的项目。

如果你是在中心区上班、依赖地铁通勤的年轻白领、追求一步到位的刚需家庭，同时能接受用时间换空间（等待周边配套成熟），那么星瀚280万起的总价，确实提供了一个低门槛留在主城区的机会。

在如今房企暴雷频发的背景下，广州地铁 越秀地产的双国企背景，也给购房者吃下了一颗定心丸。毕竟，在当下的市场，“安全交楼”和“品质兑现”，比什么都重要。