老牌港资开发商瑞安房地产（00272.HK）出现了近五年来的首次亏损。

3月26日，瑞安房地产发布的财报显示，2025年该公司实现收入40.93亿元，同比大幅下跌50%；毛利约21.15亿元，同比下降60%，股东应占亏损为17.82亿元，而上年同期实现盈利约1.8亿元。

“去年收入的大幅同比下降，主要是因为2025年没有新的住宅项目落成和交付。”瑞安房地产有限公司财务总裁及投资总裁孙希灏表示，而亏损则主要是由于投资物业估值减值和未售存货的拨备，分别为6.43亿元和9.24亿元。

在被问到瑞安房地产何时可实现扭亏时，孙希灏表示，“如果不考虑上述的两个因素，我们去年的核心利润其实是接近4亿元，同比2024年稍有下降，这也代表了我们的业务本身是有盈利的。”

回顾瑞安房地产2025年在具体业务上的发展，依然体现出对上海市场的倚重。

据披露，2025年，包括合营和联营公司在内的租金和相关收入，瑞安房地产共实现36.25亿元，同比增长2%。瑞安新天地有限公司行政总裁张斌介绍，位于上海的物业组合录得的租金和相关的收入达到了28亿元，占到总租金收入的78%，过去三年上海物业的租金收入录得3%年化增长。

在物业销售上，由于上海高端项目翠湖天地的大部分货值在2024年完成去化，瑞安房地产在2025年的合约销售额同比下降47%至79.16亿元。这其中也有超46亿元来自上海市场。瑞安房地产有限公司行政总裁王颖介绍，翠湖天地六期中已取得预售许可的别墅及联排全部售罄，成交均价高达31.1万元/平方米；其余待售别墅尚待预售许可获批。

但目前来看，瑞安房地产在上海的储备已所剩不多。财报显示，瑞安房地产2026年可供销售及预售的住宅总面积大约为13.37万平方米，来自上海的仅为翠湖六期的部分别墅和联排、翠湖滨江的别墅和联排、奉贤南桥天地，共计约2.85万平方米。

“目前我们集团所拥有的项目主要是重仓在上海，未来我们仍然会在上海寻求可持续的发展机会。”王颖提到。不过，在市场尚不够明朗的当下，瑞安房地产选择用轻资产的方式拓展上海的项目。据披露，瑞安房地产已经拓展储备的四个轻资产项目，包括住宅122万平方米和商业29.1万平方米。

其中，2025年新获取的两个项目分别为上海黄浦区新天地社区内的高端住宅项目永新里、上海浦东新区的城中村改造项目上海三林，瑞安房地产分别拥有15%、13.26%的实际权益；永年里项目则是为永业集团提供管理服务的纯轻资产合作项目。

“永新里与永年里项目都会以翠湖天地的品牌进行开发与运营。永新里目前项目的动迁安置工作已完全完成，计划于今年上半年正式动工，预计2031年整体竣工。”王颖表示，另一个与奉贤区政府合作的南桥天地项目已于2025年1月动工，到了2027年之后，在上海召楼新天地、永新里等多个住宅项目也将陆续提供持续稳定的可售资源的补充。

在谈到对后续市场走势的看法时，瑞安房地产主席罗康瑞认为，一线跟强二线城市凭借他们自己产业的基础，人口和资源集聚的效应应该有比较强的市场影响，但是多数的三四线城市还是会面临较大去化的压力；而在同一个城市内部，核心地段跟非核心地段的价格会进一步拉大，优质的地段价格会凸显，成为资金避险重要的选择。

“作为全国的经济中心，上海持续保持人口净流入，购房需求基础很坚实，目前中高端核心资产价格依然坚挺，买家的信心相对比较稳健，估计2026年上海核心地段房价将会率先企稳。”罗康瑞判断，市场对于高质量的房产仍有需求，城市更新和城中村是未来发展的重点。瑞安房地产未来的发展也将更依赖于高品质的城市更新项目。