凤凰网风财讯报道  3月以来，房地产上市公司2025年年报或业绩快报陆续披露。克而瑞统计已发布数据显示，房企中预亏占比已超过75%，“规模红利减弱、盈利难度加大”仍是房企业绩表现的主要走势。

实际上，当前大多数房企的经营策略已发生转变，在盈收之前，优化债务结构、增强现金流安全、提高业务长期造血能力，是更加紧迫的命题。相应的，提前完成上述布局的房企，在这一轮周期更迭中走得更稳，新城控股就是一个典型案例。

根据3月27日晚间新城控股披露的2025年年报显示，公司期内实现营业收入530.12亿元，归属于上市公司股东的净利润6.80亿元，扣非归母净利润6.14亿元；公司整体毛利率为27.42%，同比提升7.62个百分点。

从业务结构看，新城控股的开发业务在2025年实现合同销售金额192.7亿元，销售面积约253.58万平方米；商业运营实现总收入140.9亿元，保持双位数增长，占公司整体营收比重还提升至25%。

商业运营已经成为新城控股稳定利润和现金流的重要板块。数据显示，至2025年末新城控股在手现金余额68亿元，公司经营性现金流净额为14.25亿元，经营性现金流净额连续8年为正。对比公司同期末融资余额509.74亿元(同比压降26.76亿元)、净负债率56.97%，新城控股的现金和债务比例保持健康状态，能为未来发展留出足够安全空间。

华泰证券房地产分析师刘璐就指出，当前地产市场底部渐明，核心城市布局的优质房企以及物管企业将迎来长期发展机遇，依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的新城控股等房企值得关注。

140.9亿商业运营“压舱石”

筑稳盈利底气和安全边际

曾经，“持有型物业”因资本投入高、建设周期长，在房企是否应该重点布局时有所争议。然而伴随房地产走入下行周期，业绩弹性已经难以释放，盈利和现金流成为“保命根本”，商业综合体等房地产持有型物业，凭借强运营壁垒与稳定现金流的特性，为部分房企在下行周期里构建了可持续的盈利模式。

新城控股作为地产圈第一批开启“商住双轮模式”的企业，早一步调整了速度、提前进入效益经营模式。如今看来，对财务和安全边际，都已经显示出效果。

年报显示，2025年，新城控股实现商业运营总收入140.9亿元，同比增长10%；物业出租及管理业务毛利90.95亿元，毛利率达到70%，出租率则连续多年维持在95%以上。商业板块已成为新城控股的“压舱石”，是公司年度收入及利润的重要来源。

以商业为底层资产，新城控股保持多元化的融资渠道。例如2025年新增了125亿元以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资，加权本金平均利率为4.93%。加之新城控股母公司新城发展的3亿美元高级无抵押债券、子公司新城环球发行1.6亿美元优先担保票据等，2025年新城控股公司整体的平均融资成本控制在5.44%，期内公司已如期偿还境内外公开市场债券58.55亿元，持续保持“零违约”纪录。

这背后“吾悦广场”的核心竞争力增长不得不提。截至2025年末，新城控股已在全国141个城市布局吾悦广场207座，已开业在营178座，出租率97.86%。报告期内，吾悦广场客流总量达20.01亿人次，同比增长 13.31%；会员人数5,497万人，同比增长25.82%。

穆迪报告认为，“不断增长的经常性收入对开发商的盈利稳定性和财务韧性产生越来越重要的影响。”由此，新城控股等拥有较高经常性收入的房企，在过去几年中表现出更高的盈利能力和更稳定的杠杆水平。

建管业务冲到行业第八

深化资产运营转型“再进一步”

值得一提的是，新城控股不仅是早一批押注商业、双轮驱动的房企，对“代建代管”轻资产模式的探索也踏足已久。

数据显示，2025年新城建管的新增签约面积约1061万平方米，在中指研究院发布的《2025年中国房地产代建企业排行榜》中位列第八。

截至2025年底，新城建管累计管理项目约155个；累计管理总建筑面积超2600万平方米，覆盖住宅、商业、超大规模综合体等多元业态。

新城建管表示，公司创新构建了“365全周期服务体系”，将业务范畴从一次性交付延伸至长期的资产运营，进一步提升服务品质、延伸服务价值，力求为委托方提供更具持续性、全方位的专业服务。

不断提升运营和管理能力，从全局角度来看也有利于新城控股深入构建“投融管退”的全周期管理范式。因为存量资产证券化的基础，是资产满足预计投资回报率，这与物业本身价值和运营管理能力息息相关。

据悉，在2025年11月新城控股成功发行了6.16亿元的“吾悦广场机构间REITs”，斩获全国首单消费类机构间REITs，以及全国首单A股上市民营企业发行的机构间REITs双记录，这标志着其向资产运营深化转型取得了实质性突破。

近日国泰海通给予新城控股0.65倍PB适度溢价，便是考虑到公司商场业务现金流稳定，运营管理能力稳定输出，多项融资渠道打通，债务结构有望持续优化，看好新城控股的未来发展态势。

（责编/凤凰网王婷婷）