3月30日，上海2026年第二批次土拍拉开帷幕。

本次唯一出让的长宁区内环线一宗纯住宅用地，在经历41轮竞价后，由保利发展以总价59.2175亿元成功竞得，成交楼面价77697元/平方米，溢价率6.43%。此次拿地，也被业内视为一次成功的“捡漏”。

Part.1

供应“断档”近17年，稀缺性推高竞拍热度

本次土拍备受瞩目，其核心在于地块的极度稀缺性。据悉，长宁区内环线区域已近17年未有纯宅地供应。上一幅长宁内环的涉宅用地出让，还要追溯至2009年的朗诗虹桥绿郡项目。尽管长宁区在2024年12月曾出让一宗由招商&越秀联合体竞得的“和樾长宁”地块，但其位于内中环。

相比之下，本次出让的地块位置更为优越，位于内环核心。正因如此，该地块吸引了华润&新长宁联合体、保利发展、金茂三家实力竞买人报名参拍。

Part.2

保利发展后半程发力，一锤定音

地块出让过程竞争激烈。前40轮竞价主要在1号竞买人华润&新长宁联合体与3号金茂之间展开。直至第41轮，保利发展（2号）突然加入战局并果断出手，最终以总价59.2175亿元成功摘得该地块，楼面价77697元/平方米，溢价率6.43%。

据业内测算，以77697元/平方米的楼面价计算，该地块的保本价格预计在12万-13万元/平方米；若按保本定价推算，未来项目入市售价有望达到13万-14万元/平方米。

出让公告显示，该地块由E1-17、E1-21两幅子地块组成，总出让面积约2.9万平方米，总建筑面积约7.62万平方米，起拍价55.6亿元，起始楼面价约7.3万元/平方米。

除了供应端的长期空白，地块本身的价值更体现在其区位禀赋上。距离11号线隆德路站500米，2号线中山公园站900米，周边长宁来福士、龙之梦、KING88等商业体环绕，中山公园就在旁边，江苏路五小、延安中学附属省吾学校等教育资源也都在步行范围内。

尽管区位优越，但地块开发面临多重约束。首先是，地块形状不规整，被省吾中学和万航渡路1424弄的老小区包围，城市界面偏旧；出入口条件单一，主要依赖万航渡路通行。

其次是，配建要求方面，E1-17地块需配建500平方米社区文体设施，E1-21地块需配建4000平方米公共服务设施，扣除4500平方米配建后，实际可售住宅面积约7.2万平方米，按套均120平方米计算，仅能提供约600套房源。

更关键的是，地块虽有一定河景资源，但真正无遮挡的河景房源有限，能无遮挡看到河景的房源也就两三栋楼的边套户型而已。另外，周边以老小区为主，缺乏顶级二手房价格支撑，板块内的朗诗虹桥绿郡目前挂牌价约10.88万元/平方米，且这里并非传统豪宅片区，想要单枪匹马实现价格突破，难度不小。

简单说，这块地是块好地，但考验的是产品力。

Part.3

“捡漏”背后：精准补仓与战略卡位

相较于2024年12月成交的“和樾长宁”地块（楼面价约8.85万元/平方米），本次出让的内环地块楼面价低逾1万元/平方米。在区位更优的背景下，这一价格优势使得保利发展此次拿地颇具性价比，被市场解读为一次成功的“捡漏”。

分析人士指出，此次补仓源于保利发展在上海强劲的土储需求。2025年，保利发展在上海市场表现稳健，全年实现权益销售额315.1亿元，位列上海市场前三；权益销售面积52.3万平方米，更是排名第一。

如此规模的销售体量，要求企业必须持续补充优质土地资源，以维持其在上海市场的份额和开发节奏。此次成功摘得长宁内环稀缺地块，无疑是其巩固市场地位、优化土储结构的关键一步。

手握这样一套内环核心牌面，保利发展究竟会做出什么样的产品，能不能把地段价值彻底盘活，这块断档近17年的稀缺宅地最终会交出怎样的答卷，也成了接下来上海楼市最值得期待的看点之一。