2026年中国办公楼市场仍处于调整周期，然而“平静水面”之下已有不少新机会慢慢浮现、暗流涌动。

仲量联行数据显示，2025年全国主要代表性城市办公楼市场新增供应441万平方米，净吸纳量208万平方米，租金继续承压下行。预计2026年依然是办公楼的“供应大年”，但同比增幅将从去年的44%回落至27%；需求端仍以金融和专业服务为基石，受益于大量“新元力量”催生的需求增量，办公楼净吸纳量将温和复苏。

（全国主要城市净吸纳量及新增供应）

仲量联行中国区研究部总监姚耀指出，在新格局中，不同城市的办公楼需求存在差异，新兴需求也因城而异。但总体来看，构筑中国产业发展“新动能三角”的科技、消费、中企出海，为办公楼市场锚定了最具潜力的新兴需求方向，指引市场主体“向新、向优”。

科技方面，“集成电路、先进医疗和新能源汽车及相关产业链、大数据、新消费、人工智能、新材料、绿色能源、游戏”十大行业作为最具增长潜力的新兴产业对中国经济愈加重要，也将为甲级办公楼市场带来更多新增需求。

消费作为拉动经济增长的重要引擎，将牵动部分零售企业回暖、不同细分赛道呈现“K 型分化”，带动办公空间扩张、搬迁与升级需求增长。尤其“消费电子”作为消费与科技的融合赛道，正推动相关企业持续扩张或升级办公空间。

出海企业正释放“国内和海外需求同步增长”的特征，不仅海外需求扩张，国内总部办公需升级、扩充研发和运营团队会释放办公需求、服务出海的专业服务企业也具备新办公需求。

上海办公楼市场“多元分化”

变革推动市场范式升级

2026年，上海办公楼市场伴随新兴支柱产业和多元赛道的推动，出现了新动能。例如，来自运动、户外潮玩、消费电子等零售行业的更多办公需求，生命科学等新兴产业持续释放的空间需求。

仲量联行上海商业地产部总监兼华东区零售地产部负责人黄臻指出，当前上海办公楼供需关系仍在博弈中，市场整体租金会继续下行。在租户市场中，2026年已稳住续租客户、入住率较高的项目或能率先企稳，不同项目的租金表现分化愈发明显，呈现“K型复苏”。与此同时，AI浪潮下，办公新基建革新将全面推动市场范式升级，项目积极启用科技赋能、精耕运营与服务、深度落地ESG理念等方面都值得考虑。

长三角强二线办公楼市场“挑战中蕴藏新机”

杭州、南京、武汉等代表性二线城市近年办公楼租金呈现下行趋势，但跌幅出现收窄。新经济产业释放的办公楼增量需求正为市场注入信心，例如数字文化ip推动的大文娱等行业办公需求较活跃，培留学等专业服务类企业也为带来了市场新动能。

仲量联行南京分公司总经理兼杭州、南京、武汉商业地产部总监尤培荣指出，长三角强二线城市的办公楼市场在挑战之中蕴藏新机，越来越多业主正通过优化项目、提升服务等积极措施增加租户粘性，满足租户日益多元的需求。伴随企业租户的“权益意识”逐渐觉醒，且对办公空间的诉求不断迭代和延伸，更关注员工体验、业务赋能、ESG、产业链接等要素，市场项目也不断提升产品力，带动办公楼市场的整体吸引力和竞争力。

北京办公楼“市场重构、价格重置”

积极拥抱不确定性

北京办公楼市场进入深度“重新定价”阶段，推动市场向更具可持续性的新均衡过渡。尤其“租方市场”的到来正推动北京办公楼进入系统性的“市场重构阶段”，即以五R模型为核心的“供需关系重构、决策逻辑重构、需求格局重构、竞争流向重构、定价重构”。

面向未来，2026年-2030年北京办公楼市场预计将新增入市超100万㎡，但同时传统行业需求收缩、AI+等赛道的增量有限，市场总体需求或保持收缩趋势，租户将从规模扩张转向价值深耕。在多重压力之下，北京办公楼将进入全方位的综合博弈。

仲量联行华北区董事总经理张冀苏指出，北京办公楼市场的深度重构期充满不确定，但我们也应该积极探寻其中“确定性”的机会窗口，以灵活的策略应对“宏观、中观和微观”的改变，积极从精细化管理、定制化服务等方面升级提升，才是破局之道。

无论是业主方摒弃同质化竞争，采用差异化定价、灵活条款、补贴补助等吸引租户，深耕硬件配套、运营服务等硬价值；还是租户积极抓住窗口期升级不动产策略，推动企业或专业化或灵活化的转型，整体而言各方都应正视市场新常态，积极应对并顺应市场的系统性变革。

广深办公楼市场“动能转换”

K型复苏中“格局重塑”

目前华南办公楼市场正在筑底，租金跌幅收窄，市场有机会在未来2-3年后止跌回稳，和经济复苏一样呈现 “K 型复苏趋势”(即部分反弹上升、部分持续低迷)。这背后，新动能持续激活增量需求，是市场修复的核心支撑。

从广州到深圳，伴随经济新旧动能转换，企业涌现“上天、入地、出海”的发展需求，成为推动办公楼租赁市场增长的新引擎。尤其消费电子、硬科技、新零售、跨境电商等领域释放出大量且多元的新需求，叠加部分传统行业(如金融和律所)需求的稳定输出，华南办公楼市场的格局正在重塑。

仲量联行华南区董事总经理李文杰表示，企业的不动产管理，要配合企业经营战略的变化。例如适配企业“上天”的数字化转型需求，要考虑通过数据驱动选址、空间效率优化，实现办公场景精细化管理；“入地”是贴合企业下沉市场布局需求，不动产策略则需快速调整，提升下沉城市覆盖率；在“出海”方面，伴随企业海外市场拓展，研发、营销等各类职能对办公空间及多元化物业的需求同步增加，不动产策略需前置布局、灵活适配，方能有效支撑企业全球化发展的全链条空间诉求。在新动能涌现的窗口期，不动产策略只有精准匹配、快速调整，才能更好满足新企业新诉求，激活办公楼市场的回暖动力。