3月的北京楼市，正经历着回暖“小阳春”。但真实的市场，仍处于两极分化的显著状态。

3月6日开盘的朝阳奶西准现房项目御林湾，经过25天的等待，在3月31日迎来自己的官方网签数据：1套。值得注意的是，这个数据在4月1日更新为2套。

御林湾网签套数（3月31日显示数据）

御林湾网签套数（4月1日显示数据）

与上周刚刚开盘的中海·九树满和形成较为明显的反差：6天实现207套的网签数据。

即便网签存在一定滞后性，26天仅2套的网签成绩，从事实上证实了御林湾“低价砸盘”策略的失利。

总价520万起、最低首付80万、单价最低5.7万元/㎡，这样的门槛放在朝阳奶西板块，本该极具吸引力，却并未换来应有的高热度，御林湾的问题到底在哪？

御林湾售楼处现场

八年开发一波三折 产品规划先天受限

御林湾并非仓促入市的纯新盘，它背后有一段长达8年的漫长开发史。

2017年1月，首农旗下东洲房地产以24.958亿元拿下朝阳区崔各庄乡来广营北路R2二类居住用地、F1住宅混合公建用地土地使用权。

拿地之初，该地块规划的开工时间为2017年12月23日，竣工时间为2020年12月23日。然而，拿地后项目长期停滞，2019年首次动工后因安全事故停工，2023年复工又多次调整规划，直至2025年初方案才最终获批，并在去年11月官宣了项目案名，2026年3月6日低调开盘。

御林湾售楼处沙盘

从规划上来看，位于朝阳奶西板块的御林湾由南区与西区两个地块组成：

324地块（南区）规划12栋17-25层高层，商品房1487套，户型为90-155㎡两居至四居；

323地块（西区）容积率1.3，规划3栋6-7层洋房，仅76套，户型产品为213-220㎡大平层。

御林湾整体供货达到1563套，是个不折不扣的大盘项目。此外，项目还配建约2.3万㎡商业，以及人才房、中直机关家属楼，居住属性并不纯粹。

从开发现状看，御林湾已全部封顶，预计2027年交付，本该是“所见即所得”的安全优势，却因开发周期过长，埋下产品落后的伏笔。

御林湾高层区现状

产品代差明显 得房率与户型全面落后

御林湾最大的硬伤，是产品力没有跟上当下“好房子”标准的基本要求。即便开发商优化了公区、精装以及外立面，也难以弥补核心缺陷。

首先，得房率低于市场普遍水平。作为8年前规划的产品，其高层得房率为77%-88%，而当前市场主流新房得房率普遍超90%。看似单价便宜，折算套内面积后，实际单价优势并没有特别明显。

其次，户型设计过时。以三个主力户型为例，90㎡的两居户型，这个面积段做到三室一卫甚至两卫的项目不在少数，而御林湾只做到了两室一卫，且存在暗卫、南北不通透、户型不方正等问题，虽然做到了“独立玄关+家政间”提升了收纳空间，但户型设计的核心问题无法弥补。

御林湾90㎡户型图

125㎡三居户型做到了南北通透，但南向仅两面宽，采光面不足，且仍然有缺角；140㎡三居户型，仍然没有做到方方正正，进深接近面宽2倍，客厅面宽也只有约4.2米，且存在一个暗卫。

可以看到，户型产品从刚需到改善，都有明显的设计不足，与当下市场产品相比存在较大差距。

奶西板块兑现乏力 配套与交通硬伤难掩

御林湾卖不动，不只是项目产品问题，亦是奶西板块整体遇冷的缩影。

曾经的奶西顶着“望京改善后花园”光环，2022年10月中建宸园以近9万元/㎡的价格入市，开盘即售罄，一度成为朝阳楼市热点。

如今，先规划后开发的奶西板块，住宅项目落地的频率超过周边配套的兑现，导致预期快速回落。

御林湾周边城市面貌现状

没有地铁，一直是奶西板块的一大硬伤。御林湾距离13号线北苑站约2.6公里、17号线红军营站约3公里，步行无法抵达，且短期没有新增地铁线路的规划。在北京楼市，地铁缺失直接影响流通性与保值性。

配套落地方面，仅有芳草地国际学校东洲校区一所现成学校，规划商业迟迟未动，加上板块内没有产业支撑，这里极有可能沦为纯居住“睡城”。

换句话说，御林湾错过了奶西板块的红利期，购房者不敢轻易出手也在情理之中。

御林湾区位图

83折低价砸盘 脱离产品力的优惠无效

回顾御林湾的开盘价格，可谓诚意十足：南区83折，西区85折，折后均价6.1-6.3万元/㎡，单价最低5.7万元/㎡，总价最低上车门槛520万元起。

对比周边新盘来看，望京云尚8.19万元/㎡、望京国誉府8.97万元/㎡、中建宸园约8.8万元/㎡，御林湾单价低2万+，一套100㎡房源便宜约200万。

如此价格不可为没有吸引力，但市场给出明确答案：没有产品力的低价格，是不具备竞争力的。

被称为市场“搅局者”、“价格屠夫”的御林湾，降价没能换来较高的成交量，反而击穿板块价格体系，让市场更谨慎。

御林湾高层区现状

写在最后：

3月的北京楼市，迎来货真价实的“小阳春”，昌平的国贤府PARK、星寰时代，通州的中海·九树满和等项目纷纷热销，而御林湾蓄力已久、大幅降价却没能收获漂亮的开盘数据。

这恰恰说明，当下北京买房逻辑已变：“性价比”已经很难打动购房者，“质价比”才是制胜市场的关键。