原标题：《开闸不足三个月，计划募资超460亿！商业不动产REITs规模已直追2025全年》

商业不动产 REITs 试点开闸不足三个月，市场申报与受理节奏超市场预期。

据财联社不完全统计，截至目前，沪深交易所已累计受理 15 单商业不动产 REITs 申报项目，计划募资总额达 460.66 亿元，这一规模已接近 2025 年全年公募 REITs 发行总量。

2025 年 12 月 31 日，中国证监会正式发布公告启动商业不动产 REITs 试点，沪深交易所同步建立商业不动产 REITs 市场服务直通车机制，项目申报呈现快速扩容态势。

数据显示，2025 年我国公募 REITs 全年合计发行 22 单产品，募集资金总规模约 473.35 亿元，本次试点落地不到三个月，已受理项目的计划募资规模已接近去年全年公募 REITs 发行总额。

从受理节奏来看，自 2026 年 1 月 29 日首批项目申报获受理以来，不到三个月时间内，沪深交易所完成 15 单项目的受理工作，其中 13 单已进入反馈或问询阶段，上交所占 12 单、深交所占 1 单。3 月 23 日，嘉实首开商业不动产 REITs 项目状态更新为 “已反馈”，成为试点以来正式第 13 单获得交易所反馈的项目。 具体申报受理关键节点如下：

（数据来源于公开信息）

1 月 29 日，上交所受理首批 3 单项目，分别为汇添富上海地产、中金唯品会、华安锦江商业不动产 REITs；

1 月 30 日，上交所再受理 5 单项目，包括华安陆家嘴、华夏保利发展、华夏银泰百货、华夏凯德、国泰海通砂之船商业不动产 REITs；

2 月 5 日，上交所受理光大保德信光大安石商业不动产 REITs，深交所同步受理华泰紫金华住安住商业不动产 REITs，为深交所首单商业不动产 REITs；

2 月 12 日，上交所受理国泰海通崇邦、中信建投首农食品集团商业不动产 REITs；

3 月 2 日，上交所受理嘉实首开商业不动产 REITs；

3 月 6 日，上交所受理广发新城吾悦商业不动产 REITs；

3 月 13 日，深交所受理红土创新星河集团商业不动产 REITs。

从已受理的 15 单项目申报明细来看，申报主体呈现多元化特征，其中由房企作为原始权益人的项目达 7 席，占比接近半数，参与主体涵盖保利发展、新城发展、首开股份、上海地产、星河控股等多家房企。

业态覆盖方面，15 单项目底层资产全面覆盖商业综合体、零售商业、办公楼、酒店四大主流业态，同时逐步向社区商业、特色商街等细分领域拓展延伸，单只项目计划募资规模区间集中在 10 亿至 75 亿元之间。

地域分布上，项目底层资产主要集中于上海、深圳、广州等一线城市及合肥、西安等重点二线城市核心商圈，其中 7 单项目原始权益人位于上海，5 单项目底层资产落地上海，相关资产估值合计超 120 亿元，资产估值规模位居全国第一。

审核效率方面，已进入反馈或问询阶段的 13 单项目，交易所平均仅用 28.5 天就完成了首次反馈，其中华泰紫金华住安住 REITs 的首次反馈仅用时 22 天。交易所反馈问询核心围绕资产合规性、运营稳定性、估值合理性、治理与独立性四大维度，重点核查项目估值参数、出租率预测、租约到期风险等核心内容。

截至目前，除已受理的 15 单项目外，国联安复星封闭式商业不动产证券投资基金项目状态已更新为 “已申报”，茂业商业、武商集团、广州海珠城建等多家企业也在紧锣密鼓地推进商业不动产 REITs 发行筹备工作，后续市场申报规模有望进一步扩容。