3月29日，北京新房市场热度拉满。昌平国贤府PARK和未来城·星寰时代均在当天开盘，开发商发布的认购数据也很好看，分别为467套和389套。当天，甚至还有项目工作人员发朋友圈并配文“来不及改海报”。

在二手房市场，我爱我家数据显示，3月31日的北京二手住宅单日网签量来到1422套，创下2023年4月以来单日成交量新高。3月，300万元以下二手房成交量占同期二手房总量的66.3%，同比上升19.1%，低总价房源成为成交主力。

4月1日，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶在接受《每日经济新闻》记者采访时分析，当前大城市的一个普遍特征是，刚需购房者主要通过二手房解决居住问题，新房市场则转向满足改善性需求，房企通过优质地块选择及产品力提升，实现与二手房的差异化竞争。

“北京市场同样呈现这一特点。新房方面，开发商更多推出大户型改善型产品，优质项目实现较好去化也说明改善需求仍有释放空间。二手房方面，3月在较高基数下，成交量保持稳定，表明购房需求仍在。而成交主力为300万元以下的低总价房源，反映出刚需群体是当前二手房市场的主要支撑力量。”曹晶晶认为。

新房价格战“杀疯了”，开发商“想尽一切办法去化”

“本想慢慢选，结果被这人气焦虑到了。”国贤府PARK开盘后，购房者小金向记者抱怨，人太多了，排队看房，沙盘周围都挤不过去。之前只是关注这个盘，没想到现场气氛特别紧张。

国贤府PARK选房现场 图片来源：受访者

不过，小金最后还是选择了放弃。“排的号比较靠后，心仪房源没有了，准备再看看其他项目，不想太冲动随大流就认购。”

记者了解到，该项目规划有18栋住宅、832户，主力户型覆盖77平方米至144平方米，备案价6.6万元/平方米。本批次最火的77平方米户型共计88套房，排卡量接近200组。项目开盘综合各项优惠后，价格可以直接来到备案价的约八六折，折合单价不到6万元/平方米。

根据个别渠道人士的说法，客户需要在一周内完成首付和网签，不及时签约的会被清退。“基本只剩1楼的房源了，如果只看好77平方米的，可以帮忙协调。”

不过，国贤府PARK的开发商中建智地当日晚间就发布了销售喜报，隔壁的未来城·星寰时代也与其保持了一致的发布节奏。

国贤府PARK（上）和未来城·星寰时代（下）开盘首日销售数据 图片来源：开发商微信公众号

3月28日刚刚取得预售证的通州北投栖沄湾项目，截至发稿，该项目网签数量已经来到46套，成交均价3.6万元/平方米，最高备案价则是4.6万元/平方米。

记者注意到，该项目在推广内容中直接就打出了每平方米价格“低至3.4万元起”的口号，共计246套房，主力户型79平方米至140平方米。根据最新的开盘优惠，有22套79平方米户型的价格是258万元至280万元，据此计算的最低单价已经不到3.3万元/平方米。但是，项目2023年拿地时的楼面价约2.6万元/平方米，期房指导价为5.5万元/平方米。也就是说，如今这个开盘价几乎是在“赔本吆喝”。

4月2日，在丰台某项目营销中心，工作人员直接向记者报出5万元排卡、九五折优惠，并表示开盘还会有一系列优惠活动。尽管是工作日下午，现场依然有不少客户看房咨询，每个样板间均有带看。据现场人员称，该项目此次508套房源的排卡客户已超过400组，项目最小户型为78平方米，“上车价”350万元左右。

刚走出营销中心大门，记者就被该项目竞品数位渠道人士拦截。沟通中，对方透露了其手中多个项目的降价信息，不过最后也给到了“如果不是着急换房，可以再等等新盘”的建议。

北京某项目营销中心 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄

轰轰烈烈的“价格战”确实收获了好看的数据，一个很明显的变化是，不少存量项目都发出了成交海报。比如，中建运河玖院3月销售136套、总额10.8亿元，首开6个月销售突破100亿元；招商朝棠揽阅3月销售135套，云璟揽阅开盘一年宣告清盘；保利朝观天珺3月销售5.5亿元，璟山和煦销售2亿元，同时保利发展北京公司3月线上营销任务完成率154%、业绩达标率111%⋯⋯

有头部央企开发商人士向记者坦言，这是难得的去化窗口期，也是修复企业现金流、巩固市场信心的关键节点。房企抓住这波“小阳春”快速跑量，等下一波新地块出来后才有底气“捡漏”，不然连“上牌桌”的机会都没有。“我们现在就是想尽一切办法赶紧去化。”

“出手买房的纯刚需客户比前两年多了”

二手房方面，多家机构的数据均显示“成交量很不错”。

北京链家研究院分析师冷会向记者表示，3月北京二手房市场的表现应该算非常不错。全月二手住宅网签量是19886套，环比增长144.6%，同比增长3.4%，是近15个月以来的最高水平。价格方面总体保持平稳，跟年前一段时间相比略有上涨，止跌回稳态势延续良好。

在今年3月的一次媒体交流中，有机构分析师曾透露，北京今年300万元以下房源成交火热，这也成为今年一季度二手房市场的重要特征。4月2日，一位头部中介机构人士就向记者表示：“团队3月业绩不错，现在首付比例、贷款利率也低，价格下来了，出手买房的纯刚需客户比前两年多了。”

“前期房价的持续回调，让大量房源落入刚需购房者可承受区间，叠加市场预期好转，前期积累的观望需求得以集中释放。”我爱我家研究院表示，当前房价基本回调至部分购房者的心理预期，房价性价比提升，再加上3月本身就是房地产市场传统的热门成交月，带动了低总价房源的成交放量。

冷会透露，从成交房屋的产品属性看，二手房主力成交面积仍集中在60平方米至90平方米的区间，占比超40%；其次是60平方米以下户型，占比25%左右；再就是90平方米至120平方米户型，占比约20%；120平方米以上户型占比不足15%。

北京西城某二手房小区 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄

中指研究院分析指出，“二手房与新房之间的置换节奏放缓”是当前市场的关键矛盾之一。

曹晶晶向记者表示，一是价差问题，二手房价格持续调整后，卖旧房所得资金与购买新房的缺口有所扩大，尤其在新房总价较高的背景下，想要“一步到位”置换的压力相对较大。根据中指数据，2025年北京新房与二手房成交套均总价的差距为333万元。二是购房成本问题，目前北京按揭贷款利率以及公积金贷款额度仍有优化空间，这直接影响居民的购房成本。

在她看来，北京的楼市限购政策仍有优化空间，比如进一步优化非京籍家庭购房的社保年限要求；公积金方面，可考虑提高多子女家庭的贷款额度；购房补贴也可向初婚初育家庭、人才群体倾斜。此外，针对“以旧换新”的贴息支持，也有助于打通改善链条。

购房者张婷（化名）正在遭遇这种情况，她目前手中的一套二手房，挂牌价在400万元左右，但看中的新房，总价往往在800万元甚至千万元区间。“首付肯定没问题，但月供压力太大，不敢轻易冒险。”

她目前的心态就是继续等，“不着急卖，也不着急买，再继续看看”。