3月30日，上海长宁中山公园一幅纯宅地成交，7.77万/㎡的楼面价，比半年前同板块的“和樾长宁”地块，每平米便宜了一万多。

长宁没有等来“地王”，上海楼市在这个春天透着一种不太寻常的平静。

如果你关注上海土拍超过三年，大概还会记得那种感觉：

一块地刚挂出来，各路房企就疯了。几十轮竞价是标配，溢价率没个30%都不好意思跟人打招呼。“地王轮流做，今天到这家，明天到那家”的盛况，几乎每隔几个月就会上演一次。

如今，土地不是没人买，是没人抢了。

再看嘉定新城。地铁口500米的纯宅地——象屿&金茂摘得的B06-01地块，楼面价2.45万/㎡。而去年同一板块，招商林屿湖畔地块地价3.18万/㎡。一年，跌了23%。

青浦徐泾，绿城拿下的地块，楼面价3.19万/㎡。听起来还行？对比一下：2016年，中骏在同一个板块拿地，楼面价4.5万/㎡。九年过去，地价不仅没涨，反而跌了三成。

地价，是真的在回落。

不是某一个远郊板块的个案，而是一股正在蔓延的冷静。

Part.1

“面粉”为什么突然不香了？

要理解这件事，得先搞清楚：过去几年，房企为什么愿意天价拿地？

答案很简单——他们相信“面包”会一直涨价。

2023年的杨浦滨江，就是最好的例子。缦云上海，12.1万/㎡的售价，全年卖了122个亿，上海销冠。那时候，所有人都在赌：今天卖12万，明天就能卖15万。

到了2024年6月，限价放开，预期被拉到空前高度。杨浦滨江的新盘，最高冲到12.9万/㎡，认购率动不动200%以上，网签也很快。比如保利外滩序BUND45，开盘不到一个月，网签率就达到100%。

但转折，往往发生在大家最乐观的时候。

2025年下半年，杨浦滨江突然冷了。中海云邸玖章，上半年还能屡破200%认购率，到了10月四批次开盘，价格降到12万/㎡，开盘20天网签率只有19%。截至目前，四批次网签率也仅46%，而且一批低于一批——五批次降至12.5%，六批次价格更是降到10.5万/㎡，但网签率也只有10%。

曾经的“地王”项目保利誉滨江，首开均价11.5万/㎡，78套房只拿到82组认购，勉强过线。而至今，其首批次网签率也仅有36%。

（注：上述统计范围仅涵盖2024年至2025年期间首次入市的纯新盘情况，不含加推项目）

面包不涨价了，甚至开始打折。

那面粉呢？自然也没人敢天价买了。

Part.2

谁在裸泳？

地价退潮，最先感受到寒意的，是前两年高价拿地的房企。

2024年到2025年上半年冲进去的那批项目，成本已经锁死。未来要想赚钱，要么产品力逆天，要么接受利润被压缩。这个“时间差”带来的苦果，只能自己咽下去。

第二个承压的，是依赖“地价锚”的二手房业主。

以前，地价涨了，周边二手房业主立刻上调挂牌价，理直气壮。现在，嘉定新城地价跌了23%，徐泾地价比2016年还低，那些虚高的二手房挂牌价，只会更难找到买家。

第三个，是土地财政依赖度较高的区镇。地价回落，意味着同样一块地，能拿到的钱变少了。怎么办？地方政府的办法是：少推，但推好的。

先看过去三年的大账。2023年到2025年，上海总推地建面约2068万方，总土地出让金约7519亿元。

拆开来看：2023年推地建面1001.1万方，出让金2923亿。2024年建面骤降到548.7万方，出让金2333亿。2025年建面进一步缩至518.1万方，出让金却小幅回升到2440.6亿。

数字会说话：建面从1001万方跌到518万方，几乎砍半，但出让金只跌了不到两成。 为什么？因为政府正在主动收缩远郊放量，把有限的优质地块拿出来。核心区的地，单价更高，更值钱。

2026年的计划更能说明问题。市中心住宅用地的供应占比，将从2023年的15%左右，提升到接近25%。换句话说，每四块宅地里，就有一块在内环或内中环。

其中，静安、普陀加量又提质，各增长25%左右，大宁的灵石社区地块、真如之心、甘泉三村，都是贴着内中环的熟地。

Part.3

这释放了什么信号？

上海地价回落，是坏事吗？

不一定是。

过去几年，土地市场的疯狂，其实掩盖了很多问题。盲拍都能赚钱，地价多高都有人拿，这说明市场已经脱离了基本面。

现在，地价回归理性，反而是一件好事。

它意味着，房企不能再靠“赌涨价”活着了。他们必须认真打磨产品，在存量市场里找机会。对购房者来说，地价回落，也意味着未来新房价格会更合理，选择更多。

对地方政府来说，这是一个信号：土地财政的老路，走不通了。

上海作为全国楼市的风向标，地价的这轮回调，也许正在告诉我们：

那个靠地价、房价轮番上涨的时代，真的在慢慢翻篇了。

一句话总结：

地价回落，不是崩盘，是市场在教所有人学会理性。