3月30日,上海长宁中山公园一幅纯宅地成交,7.77万/㎡的楼面价,比半年前同板块的“和樾长宁”地块,每平米便宜了一万多。
长宁没有等来“地王”,上海楼市在这个春天透着一种不太寻常的平静。
如果你关注上海土拍超过三年,大概还会记得那种感觉:
一块地刚挂出来,各路房企就疯了。几十轮竞价是标配,溢价率没个30%都不好意思跟人打招呼。“地王轮流做,今天到这家,明天到那家”的盛况,几乎每隔几个月就会上演一次。
如今,土地不是没人买,是没人抢了。
再看嘉定新城。地铁口500米的纯宅地——象屿&金茂摘得的B06-01地块,楼面价2.45万/㎡。而去年同一板块,招商林屿湖畔地块地价3.18万/㎡。一年,跌了23%。
青浦徐泾,绿城拿下的地块,楼面价3.19万/㎡。听起来还行?对比一下:2016年,中骏在同一个板块拿地,楼面价4.5万/㎡。九年过去,地价不仅没涨,反而跌了三成。

地价,是真的在回落。
不是某一个远郊板块的个案,而是一股正在蔓延的冷静。
Part.1
“面粉”为什么突然不香了?
要理解这件事,得先搞清楚:过去几年,房企为什么愿意天价拿地?
答案很简单——他们相信“面包”会一直涨价。
2023年的杨浦滨江,就是最好的例子。缦云上海,12.1万/㎡的售价,全年卖了122个亿,上海销冠。那时候,所有人都在赌:今天卖12万,明天就能卖15万。
到了2024年6月,限价放开,预期被拉到空前高度。杨浦滨江的新盘,最高冲到12.9万/㎡,认购率动不动200%以上,网签也很快。比如保利外滩序BUND45,开盘不到一个月,网签率就达到100%。
但转折,往往发生在大家最乐观的时候。
2025年下半年,杨浦滨江突然冷了。中海云邸玖章,上半年还能屡破200%认购率,到了10月四批次开盘,价格降到12万/㎡,开盘20天网签率只有19%。截至目前,四批次网签率也仅46%,而且一批低于一批——五批次降至12.5%,六批次价格更是降到10.5万/㎡,但网签率也只有10%。
曾经的“地王”项目保利誉滨江,首开均价11.5万/㎡,78套房只拿到82组认购,勉强过线。而至今,其首批次网签率也仅有36%。

(注:上述统计范围仅涵盖2024年至2025年期间首次入市的纯新盘情况,不含加推项目)
面包不涨价了,甚至开始打折。
那面粉呢?自然也没人敢天价买了。
Part.2
谁在裸泳?
地价退潮,最先感受到寒意的,是前两年高价拿地的房企。
2024年到2025年上半年冲进去的那批项目,成本已经锁死。未来要想赚钱,要么产品力逆天,要么接受利润被压缩。这个“时间差”带来的苦果,只能自己咽下去。
第二个承压的,是依赖“地价锚”的二手房业主。
以前,地价涨了,周边二手房业主立刻上调挂牌价,理直气壮。现在,嘉定新城地价跌了23%,徐泾地价比2016年还低,那些虚高的二手房挂牌价,只会更难找到买家。
第三个,是土地财政依赖度较高的区镇。地价回落,意味着同样一块地,能拿到的钱变少了。怎么办?地方政府的办法是:少推,但推好的。
先看过去三年的大账。2023年到2025年,上海总推地建面约2068万方,总土地出让金约7519亿元。
拆开来看:2023年推地建面1001.1万方,出让金2923亿。2024年建面骤降到548.7万方,出让金2333亿。2025年建面进一步缩至518.1万方,出让金却小幅回升到2440.6亿。
数字会说话:建面从1001万方跌到518万方,几乎砍半,但出让金只跌了不到两成。 为什么?因为政府正在主动收缩远郊放量,把有限的优质地块拿出来。核心区的地,单价更高,更值钱。
2026年的计划更能说明问题。市中心住宅用地的供应占比,将从2023年的15%左右,提升到接近25%。换句话说,每四块宅地里,就有一块在内环或内中环。
其中,静安、普陀加量又提质,各增长25%左右,大宁的灵石社区地块、真如之心、甘泉三村,都是贴着内中环的熟地。
Part.3
这释放了什么信号?
上海地价回落,是坏事吗?
不一定是。
过去几年,土地市场的疯狂,其实掩盖了很多问题。盲拍都能赚钱,地价多高都有人拿,这说明市场已经脱离了基本面。
现在,地价回归理性,反而是一件好事。
它意味着,房企不能再靠“赌涨价”活着了。他们必须认真打磨产品,在存量市场里找机会。对购房者来说,地价回落,也意味着未来新房价格会更合理,选择更多。
对地方政府来说,这是一个信号:土地财政的老路,走不通了。
上海作为全国楼市的风向标,地价的这轮回调,也许正在告诉我们:
那个靠地价、房价轮番上涨的时代,真的在慢慢翻篇了。
一句话总结:
地价回落,不是崩盘,是市场在教所有人学会理性。
我来说两句

