4月9日，CBRE世邦魏理仕发布《2026年一季度北京房地产市场回顾》指出，2026年一季度，北京办公楼市场需求结构维持稳健，子市场表现分化对冲，甲级虹吸效应凸显，价格让利助力空置回落；零售物业市场年轻力驱动，存量商业掘金情绪体验，整体市场承压，个别商圈项目逆势上扬；仓储物流市场新增项目带动京内需求释放，单季吸纳破历史记录，价格信号强化资源再配置，重塑环京区域分化格局；商务园区市场研发办公供应密集入市，复合型载体需求表现领先，研发办公产业生态效应尚待挖掘；物业投资市场机构资金带动规模回升，市场活跃度阶段性修复，各路资本在周期底部加快入场节奏，企业自用需求构成重要支撑。

办公楼市场：甲级虹吸效应凸显，价格让利助力空置回落

2026年一季度，北京办公楼市场供应端连续第三个季度未录得新项目入市。受传统春节假期及万平以上大面积交易活跃度回落影响，全市新租交易总面积环比与同比分别下降14%与16%。搬迁活动以72%的面积占比成为市场成交的核心驱动力。与此同时，扩租和新成立企业的交易数量录得环比增长，显示出市场内生性扩张需求与初创动能正处于温和修复轨道。行业需求方面，TMT板块以38%的份额稳居首位，其中系统解决方案、平台互联网及人工智能构成了核心增长引擎；金融行业在证券板块大面积搬迁需求的带动下，新租成交面积环比有所上升；专业服务业需求则主要集中在1,000平方米以下的小面积租赁，且持续渗透于CBD区域；此外，房地产和建筑业，以及医药生命科学板块分别在新兴区域及成熟子市场维持了一定的租赁热度。

受部分企业经营风险暴露、资源整合或策略性收缩影响，中关村、燕莎和东二环等子市场录得大面积腾退。其中，中关村自2023年第二季度以来首现负吸纳量，但稀缺的连层空间亦为业主提供了优化租户结构，提升资产韧性的调整契机。另一方面，望京与奥体子市场凭借成熟的科技产业集群，合计贡献了全市54%的净吸纳量，金融街在大面积金融类租户新租交易带动下，吸纳亦有阶段性改善，有效抵消了前述区域的负吸纳影响。全市净吸纳量维持在9.5万平方米的较稳定水平。

世邦魏理仕华北区办公楼租赁交易-租户代表负责人袁慧表示：“未来六个月，北京办公楼市场将迎来约35万平方米的新增供应投放，且全部集中于CBD区域。短期内核心商务区的租赁竞争与去化压力将进一步加剧。然而，高品质新项目的入市将有望打破成熟区域连层可租空间匮乏的瓶颈，有效激活置换和整合需求，从而提升市场的交易流动性。政策端亦释放积极信号：《北京市未来产业2026年工作要点》、科创金融政策松绑及15亿元专项资金等多重利好叠加，将有效提振高精尖产业信心，激发科技与金融企业的增量需求。”

零售物业市场：年轻力驱动，存量商业掘金情绪体验

一季度，北京优质零售物业市场未录得新增商业项目交付。次级商圈一座老牌百货停业并启动升级改造，未来计划重点打造“潮流IP发布中心”业态，与商圈内其他项目协同服务于年轻人群的文化及消费需求。

1-2月，北京社消总额同比降幅缩窄至0.3%，餐饮收入实现同比增长，主要受春节假期带动。本季度零售物业市场出租表现稳健，空置率环比微降0.1个百分点。餐饮需求以48%的占比稳居首位。其中小吃快餐开店活跃度明显上升，与持续发力的茶饮果汁、烘焙甜品共同构成低客单价、即时满足型餐饮矩阵，凭借“小而美、轻量化”特质，成为吸引与沉淀基础客流的重要支撑。自助小火锅类目与麦记牛奶公司、汕心、兰熊鲜奶等品牌向非核心商圈拓店的意愿持续较强。正餐开业需求则呈现极致性价比与地域特色并行的态势。“情绪悦己”与“沉浸体验”成为本季度增长亮点：中高端杂货Windmur、潮玩品牌LUCKY LOOP分别在王府中环与The Box开出首店，通过精准捕捉年轻群体的社交需求实现增长；泥靴旗下The Grounds、东方甄选线下门店、策展零售空间Lobby等涵盖餐饮与社交的复合零售业态入驻热门商圈，提供高附加值和多元化的消费场景和体验。此外，珠宝首饰及3C电子品类表现稳中有升：君佩、宝兰北京首店入驻国贸商城，龙梓嘉北京首店入驻三里屯太古里南区；宇树在银泰in88开出北京首店，影石、大疆等摄像科技品牌相继拓店。

业主招商以区域首店、餐饮或服务类引流业态为主要目标，使得本季度首层平均租金同样本比环比下降0.4%至每天每平方米30.0元。整体市场承压下，个别核心商圈优质项目走出独立行情。其中三里屯商圈最为亮眼，标杆项目在顶级品牌旗舰店与潮流首店密集入驻下，不仅自身保持了极强的议价能力，而且带动了商圈整体热度，对周边项目形成高流量餐饮、社交等需求的外溢。

世邦魏理仕华北区域董事总经理刘焕丽：“未来六个月，北京零售物业市场预计将有63万平方米新增供应入市，其中成熟商圈以改造项目为主，城市副中心等外围商圈则有大型新建项目入市。北京市商务局近期发布“新业态、新模式、新场景”及国际化消费环境建设相关指南，为寻求从“全能型”传统业态整合者向具有垂直吸引力的场景运营方转型的业主，注入以“数字+文化+沉浸体验”为核心的结构性增长新动力。”

仓储物流市场：新增项目带动京内需求释放，单季吸纳破历史记录

2026年一季度，北京仓储物流市场仅平谷马坊子市场录得新增供应，新增体量约34万平方米，并在短期内实现近15万平方米去化，成为季内市场去化的重要触发点。环京市场中，廊坊北三县子市场亦录得约7.1万平方米新增供应，但仍处招商初期，去化有限；天津市场则暂无新项目交付。

本季度北京全市净吸纳量录得19.8万平方米，为历史单季最高值，绝大部分由平谷子市场贡献，其核心来源为头部三方物流及汽车零部件企业的整合搬迁需求。这些企业借助租金价格与可租空间的机会窗口优势，将原先分布于京津廊区域的分散及非标仓储资源进行集中整合，实现仓储网络的降本与提效。此外，部分空港区域高标保税库通过租金策略优化吸引具有保税需求的企业升级入驻，对季内去化也有较大贡献。在此推动下，尽管通州及顺义其他等子市场的部分制造业租户向低成本设施转移，但整体存量市场仍实现稳步去化。环京市场中，廊坊一季度净吸纳量录得10.6万平方米，核心子市场去化主要受益于品牌零售及物流企业的扩租与新租需求，如广阳、临空经开区等。尽管个别子市场受单一租户搬迁影响出现阶段性负吸纳，但整体市场仍处于正常流转节奏。相比之下，天津市场受去年年底短租需求集中释放后回落影响，一季度净吸纳量录得-6.8万平方米，为近两年来首次转负，阶段性承压明显。

租金方面，北京市场延续下行趋势，本季度同样本租金环比下降4.1%，其中平谷子市场降幅领先录得11.9%。廊坊及天津市场租金持续处于下行赛道，部分高空置区域仍面临一定去化压力，通过强化成本优势以吸引租户，但也有部分子市场已显现企稳迹象。

世邦魏理仕中国区产业地产租赁交易联席负责人方闻骄表示：“未来六个月，北京预计将有32.3万平方米的新增高标仓储设施在以平谷及顺义子市场交付，廊坊近京子市场亦将迎来48.5万平方米的新增供应。环京物流市场持续聚焦以”降本增效“及”提振消费“为导向的需求，即时零售、商超前置仓、社区配送及冷链等相关企业有望成为扩张和调整仓储布局的主力，其租赁形式的多维化将进一步助力市场空置面积去化。”