2026年4月10日，戴德梁行针对2026年一季度上海写字楼市场、零售商业市场、大宗交易市场以及产业地产市场进行全景盘点，并展望2026年行业发展新机遇。

上海写字楼市场供需博弈中寻突破，分化发展启新程

2026年一季度，上海甲级写字楼市场供应集中放量，共有3个新项目入市，总供应面积约38.62万平方米，分别为长宁“A.F.A上海融侨中心”、徐汇“徐家汇中心三期B座”以及静安“华润中心”，新增项目均布局核心区域，进一步丰富了核心区优质写字楼供给，也加剧了市场竞争格局。

成交端呈现回暖态势，一季度全市甲级写字楼净吸纳量21.22万平方米，环比、同比分别增长72%和103%，市场需求持续释放，企业选址意愿提升。但受新增供应集中入市的影响，一季度全市甲级写字楼平均空置率小幅上升0.21个百分点，至23.59%；叠加供大于求的市场格局与企业降本增效的普遍诉求，全市甲级写字楼平均租金延续下行态势，降至人民币6.54元/平方米/天，环比下降1.2%，租金下行压力仍未缓解。

从区域板块表现来看，市场分化态势明显。新兴板块表现亮眼，徐汇滨江、普陀真如以及虹口北外滩等区域，凭借自身产业集聚优势、完善的配套设施以及相对较高的性价比，吸引大量企业入驻，部分新项目及次新项目成交活跃度突出，成为企业选址的热门区域。与此同时，静安南京西路、徐汇徐家汇等传统核心板块，依托成熟的商务氛围、优越的地理位置以及前期扎实的招商铺垫，其新增项目也实现了稳步去化，整体保持稳健发展态势。

行业结构方面，租赁需求呈现明显集中化特征，专业服务业、金融、零售贸易和TMT四大行业租赁成交最为活跃，租赁面积合计占比超八成，成为支撑市场成交的核心力量。其中，专业服务业表现最为突出，租赁占比达33.5%，其中联合办公延续强势拓店需求，重点布局全新楼宇及地理位置优越的存量楼宇；律所、咨询及设计类企业则更倾向于选择核心区或配套成熟完善的新兴区新项目，兼顾品牌形象与办公便利性。金融业以24.4%的租赁占比位居第二，成交主力集中在头部券商、基金、保险、银行等机构，租赁需求以半层或整层为主，多为企业自用。零售贸易、TMT行业租赁占比分别为15.1%和9.6%，其中奢侈品贸易类企业聚焦核心商圈新项目，依托核心区位的流量优势提升品牌曝光；生活类消费品企业仍倾向于布局传统核心商圈，贴合消费人群聚集特点。科技类公司的行业聚集度持续提升，主要集中在徐汇滨江、杨浦等产业氛围浓厚的板块，依托区域产业扶持政策与人才优势，实现集群式发展。

展望后续三个季度，上海甲级写字楼市场新增供应规模仍维持高位，预计新增供应约54万平方米，其中普陀真如、静安核心及杨浦等板块新增供应规模均在10万平方米上下，市场供应压力将持续存在，空置率或维持高位运行，租金下行态势大概率延续。随着上海持续推进高质量发展，叠加核心产业的持续升级，市场需求有望稳步释放，行业分化将进一步加剧，优质项目与普通项目的去化差距可能扩大。

戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，未来上海写字楼市场的分化格局将进一步凸显、愈演愈烈，成为贯穿市场发展的核心主线。项目端呈现“两极分化”态势，核心区优质写字楼凭借核心区位与品质优势稳守阵地，而普通写字楼及非核心区项目则将持续承压，面临空置率与租金的双重压力；企业端分化尤为鲜明，外资金融需求持续疲软，而科技类企业需求逆势向好，头部金融机构保持稳健自用节奏；运营端，二房东与联合办公将凭借灵活适配性，继续成为分化市场中的重要补充，精准对接轻资产办公需求，倒逼行业向精细化运营转型。

戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie表示，一季度上海甲级写字楼市场迎来大量新增供应，同时净吸纳量较上季度韧性回升。未来新兴产业持续发展叠加政策扶持，有望加速释放租赁新需求，支撑市场租金维稳。

上海零售商业市场：政策驱动与消费活力并进

2026年第一季度，上海零售租赁市场整体保持活跃态势。春节假期期间，主要商圈客流及销售额均实现显著增长。在需求端回暖的带动下，餐饮、潮玩、生活方式及娱乐等业态表现活跃。然而，随着新增供应持续释放，市场分化趋势进一步显现。一季度内上海共有3个项目入市，新增优质零售面积约23.9万平方米，推动全市优质零售物业总存量增至约2,619万平方米。在供给增加的背景下，部分项目通过业态调整及招商策略优化以提升去化能力，但整体市场仍面临一定竞争压力。

截至季度末，上海优质零售物业市场整体空置率约为9.8%。值得注意的是，核心商圈空置率维持在约5.85%的较低水平，明显优于全市平均水平，反映出优质区位及成熟项目仍具备较强的抗风险能力。与此同时，中高端购物中心首层租金环比下降约0.7%，至人民币711.1元/平方米/月，表明租赁市场仍处于调整阶段。在此背景下，优质项目依托品牌组合及运营能力维持较高出租水平，而部分项目则面临去化压力，市场分化特征进一步增长。此外，未来供应仍将持续释放，预计2026年第二季度至2029年新增优质零售面积约68万平方米，市场竞争或持续加剧。

一季度，上海零售市场首店表现活跃。据不完全统计，全市新增及升级首店数量维持高位，餐饮类占比持续领先（如奈雪·茶pro全球首店、海底捞精品糖水铺、传喜·胶东莱等），零售类则聚焦品牌升级与高端布局（如BEYOND THE VINES中国首店、nanamica全国首店、SMILEY HOME全国首店、RUFFWEAR中国首店）。与此同时，二次元及文化体验类业态持续升温（如GiGO、MAPPA等落位百联ZX创趣场），生活方式及设计师品牌亦加快拓展（如mooooi中国首家专卖店、Studio Nicholson中国首间旗舰店）。

从门店形态来看，概念店与旗舰店占比持续提升（如回力1927全国首家概念旗舰店），品牌开店逻辑由“市场试水”逐步转向“品牌表达与体验升级”。此外，多个品牌通过特色业态创新拓展消费场景（如科勒×Coleman跨界旗舰店），进一步丰富商业空间内容。在此背景下，各类高能级首店及创新业态持续在沪集聚，推动上海零售市场向多元化、体验化方向深化发展，进一步巩固其作为全国首店首发核心城市的领先地位。

戴德梁行华东区董事总经理黎庆文表示，一季度以来，在政策支持与消费促进措施的推动下，上海零售市场延续回暖态势，核心项目运营表现稳健。然而，随着新增供应不断释放，市场竞争明显加剧，促使更多项目通过业态优化与品牌升级提升吸引力。当前消费者需求正从单一购物，向多元体验转变，推动品牌及商业空间的不断创新。在这一趋势下，体验型业态及新型消费场景持续涌现。正逐步成为驱动上海零售市场增长的重要力量。

戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie指出，一季度上海消费市场整体呈现出稳中向好的发展态势，居民消费活力逐步释放。然而，随着大量新增供应入市，上海零售物业市场竞争态势进一步加剧，全市租金水平面临下行压力。展望未来，“十五五”期间，上海将从创新消费场景、引入高能级首店、释放服务消费潜力，以及推动文商旅体展融合等多个维度协同施策，加快国际消费中心城市的建设步伐。

上海大宗市场成交反弹，非机构资金加速布局核心资产

2026年第一季度，上海房地产大宗交易市场呈现显著反弹趋势，共录得21宗、共计136亿的大宗交易，金额同比大幅提升45%，宗数同比小幅增长17%。因多宗外资持有的地标项目顺利出售，单宗平均交易金额也由去年同期的5.6亿元/宗提升至6.5亿元/宗。此外，市场尚有超20亿元的大宗交易已草签合约，预计将在第二季度逐步释放、完成交割。

从资产类别来看，办公/研发办公业态重获投资者青睐，以约51亿元的成交总额占据市场首位，占比达到38%。酒店板块录得4宗交易，除1宗大型酒店交易外，其余3宗为总价1至3.5亿元的精品酒店。长租公寓及租赁住宅作为公募REITs扩容的热门类别，录得2宗、共计近10亿元成交。商业板块的沿街商铺、核心区商墅等因低投资门槛、稳定现金流和稀缺地段等优势，成为私人买家及民营企业青睐的优质避险资产。工业物流板块录得1宗交易，为复星科技园售予弘毅投资。

买方格局延续了内资主导的态势，内资买家成交总额占比高达约88%。与此同时，随着资产价格进入深度调整区间，估值洼地效应开始显现，部分长线外资机构已呈现试探性入场的迹象。卖方市场方面，受宏观环境与融资压力推动，外资成为出货主力，一季度外资出售成交总额约76亿元，占全市总成交金额的56%，典型成交案例如黄浦中港汇、仙乐斯广场98.68%股权、新茂大厦等，资产类别主要集中在办公及综合体项目。

非机构买家（包括高净值投资者、实体企业、家族企业等）本季度表现尤为活跃，其交易金额占全季的67%，交易宗数占比高达81%。在非机构买家中，投资型买家占比约78%，自用型买家则活跃于优质办公资产的配置。此外，一季度上海大宗成交中，金额小于3亿元、或面积低于5,000平方米的小额、小体量交易占比显著，显示其仍是高净值买家的首选标的。

对于2026第二季度及下半年上海大宗交易市场，戴德梁行华东区资本市场部执行董事蔡峰提出以下预测：

1. 不明朗的国际局势叠加国内持续的低利率环境，优质大宗资产的防御性配置优势凸显，预计本年度大宗交易市场将筑底反弹；

2. 公募REITs 资产类型“百花齐放”，底层资产范围持续扩大，有助于为大宗市场提供价格锚，为存量资产盘活增加渠道的同时增加交易机会；

3. 外资阶段性撤出现象持续，随着外资持有优质资产的持续出货，相应投资机会，尤其是低价办公资产将愈发稀缺；

4. 在流动性、风险偏好及估值存在分歧的背景下，酒店、公寓和精品商业资产凭借其稳健现金流特征，或成2026大宗交易主流类别；

5. 3亿以下小体量资产占一季度成交宗数近半比例，且成交类型多元化，未来将持续成为非机构自用及投资买家资产配置的一环。

长三角外资制造业：新增投资项目保持平稳，德国领跑，汽车与装备制造为主要方向

据戴德梁行华东区产业地产部最新长三角外资投资季度观察数据统计显示，第一季度长三角地区（上海、江苏、浙江、安徽）共落地外资制造业及研发项目50余个，涉及汽车及零部件、装备制造、半导体、大健康、新材料、新能源等领域。新增投资项目保持平稳，国别分布与产业结构无明显变化，其中德国项目数量居首，日本、新加坡、英国、美国、韩国等保持一定活跃度。汽车及零部件、装备制造、半导体及大健康仍是主要的产业投资方向。

从产业分布上看，汽车及零部件产业签约项目约10个，数量最多。装备制造产业、半导体与集成电路产业、大健康产业（生物医药、医疗器械、卫生护理、保健品及食品等）项目分别签约约9个，6个和5个。此外，新材料、新能源、供应链中心等产业也有项目落地。

从城市分布上看，上海以总部型、研发型、生物医药类项目为主；苏州（含昆山、太仓、常熟）项目数量领先，产业覆盖全面；无锡侧重汽车零部件与半导体；常州集中新材料与装备制造；南通在装备制造与船舶设备领域形成特色；嘉兴汽车零部件项目较为集中。

戴德梁行产业地产部中国区租赁与交易线负责人、华东区产业地产部主管贺超表示，一季度外资利润再投资的项目增多，多用于设备升级、产能扩充和技术改造，是企业长期深耕中国市场的信号。这一趋势契合国家鼓励政策，在“递延纳税+税收抵免”的双重优惠机制推动下，利润再投资有望在外资增量中占据更大比重，成为存量外资深耕中国市场的重要路径。

戴德梁行华东区董事总经理黎庆文总结，上海“十五五”规划明确提出加快培育新质生产力，聚焦‌集成电路、生物医药、人工智能等未来产业，推动全产业链突破。相关政策红利将直接利好科技创新中心的办公需求，为写字楼、商务园区市场注入强劲内生动力。