在近期政策利好的推动下，上海新房市场于3月迎来一轮活跃行情。房企抓紧窗口期集中推盘，市场交易热度显著上升。

据统计，3月上海共有31个新盘入市，推出房源3008套。新建商品住宅成交面积达到56.3万平方米，环比大幅增长251.6%，释放出明显的回暖信号。

然而在整体向好的数据背后，各项目的成交表现却冷热不均。31个开盘项目中，仅有7个网签率超过五成，同时有13个项目的网签率不足一成，市场分化格局依然突出。

注：以上数据来源于上海网上房地产，统计时间2026年4月10日

01、7盘网签率过半，最高81%

3月网签率超过50%的项目共有7个，领跑者多为开盘前已具备较高热度的楼盘。

宝山的中环麓岛以81%的网签率位列第一。该项目推出79套房源，认购率110%，市场关注度较高，网签转化扎实。

杨浦的保利外滩曜和虹口的绿城潮鸣外滩，认购率均在119%以上，网签率分别为70%和66%。两盘均价在14万-17万元/平方米以上，属于高端改善型产品。可见，在核心地段，产品力足够的前提下，高总价房源并不缺乏买家。

嘉定的时代之城、浦东的澐启滨江、联发金海雲墅以及奉贤的天誉原墅，网签率也都落在54%-60%之间。这几个项目虽然认购率有高有低（从60%到139%不等），但最终网签转化都相当扎实。

值得注意的是，部分项目的认购率与网签率之间存在明显落差。例如，徐汇的安澜上海认购率达118%，网签率仅22%；长宁的西郊云庐认购率46%，网签率27%。

认购与网签之间的差距，可能源于以下几点：一是网签数据存在滞后性，部分3月底开盘的项目尚未完全体现；二是高总价客户的决策周期较长，从认购到完成网签需要更多时间；当然也不排除个别项目的认购数据存在一定水分。

02、零网签依旧存在，市场的另一面

3月网签率低于10%的项目共有13个。其中，青浦的灿辉晶萃173、金山的新华星耀东方、宝山的金茂棠前，网签率仅约2%；而闵行的尚园，以及位于宝山、青浦、嘉定的另外4个项目，网签率为0。

这些项目分布在宝山、青浦、嘉定、金山、闵行等区域。并非这些板块缺乏购买价值，而是在供应相对集中的情况下，若缺乏突出的产品力或价格优势，项目容易被市场忽略。以金茂棠前为例，虽有品牌背书，认购率达到39%，但最终网签转化仅2%，反映出客户在最后环节的犹豫度较高。

值得留意的是，3月共有17个项目未触发摇号，其中大部分网签率处于个位数。这表明，“新七条”政策虽然整体上推高了成交量，但并未改变市场“冷热不均”的结构性特征。政策对热门项目起到加速作用，而对于冷门项目，效果相对有限。

写在后面

3月上海新房市场在政策带动下成交反弹，高端改善项目表现稳健，市场热度有所回升。

但另一方面，大量项目网签率低迷，反映出市场回暖的基础并不均衡。政策效应能否持续、4月推盘后的去化表现，将成为观察后市走向的关键。