在深圳，豪宅流拍、二手房以价换量的新闻已屡见不鲜，但法拍房市场却开辟了一条“魔幻”的新赛道。

刚刚过去的3月份，深圳法拍私宅（俗称：农民房）在法拍平台上演了多场抢房大战。

从阿里和京东法拍平台以“私宅”为关键词搜索，上架的6栋私宅全部成交，共吸引117人参拍，竞价次数高达913次，热度丝毫不输豪宅法拍房。

阿里法拍平台

京东法拍平台

01

疯狂3月：

一栋楼溢价270%，从365万飙至1006万

3月份最火爆的拍卖发生在宝安西乡和龙华。

宝安一栋建筑面积仅300多平米的私宅，起拍价251万元，吸引了35人竞拍，经过277轮加价，最终以819.8万元成交，溢价率高达220%。

京东法拍平台

而龙华一栋7层法拍农民房，起拍价365.5万元，同样引发38人抢拍，212轮竞价后以1006.3万元落槌，溢价率超过270%。

这一势头并未在3月中旬止步：

3月19日，宝安松岗红星社区一栋私宅，吸引了21人报名、263次叫价，成交价从385万飙升至800万，溢价率超100%。

3月31日，宝安松岗东方社区一栋5层私宅（建面约639.6㎡），起拍价仅255.9万元（单价约4000元/㎡），最终以551万元成交，溢价率同样超过100%。

这还不是个例……

有意思的是，法拍私宅的成交率非常高，据@深圳买房计划 统计数据显示，2025年至今，深圳17栋法拍独栋私宅中，仅2套流拍，成交率超85%（已剔除撤回房源）；而且近3成标的价格翻倍成交、过半数溢价率超过了50%。

这些案例表明，在整体法拍市场趋冷的大环境下，高租金回报率的私宅正在成为资金追逐的独立热点。

02

“包租公”生意经：

超3%的回报率，跑赢存款与住宅

这种在核心区买一套大平层的资金，却被投资者毫不犹豫地砸向了“握手楼”，这背后究竟隐藏着怎样的财富逻辑？

以龙华那栋溢价270%的标的为例——位于龙华街道油松居委水斗新围富豪新村，毗邻华为坂田园区，产权为深圳市房地产证绿本。建筑总面积约764.51㎡，共7层，目前为空置状态。

户型极具投资属性：一层为大商铺；二至五层每层三套（单间、一房一厅、二房一厅）；六层为三房一厅；七层为单间。

按成交价1006.3万元计算，单价仅约13163元/㎡，在深圳显得极为“亲民”。但投资者看重的从来不是居住属性，而是现金流。

数据来源：深圳买房计划

对应超过3%的租金回报率，这是什么概念？据深圳贝壳研究院数据，2025年深圳住宅租金回报率仅约1.7%。

在银行存款利率普遍进入“1字头”“2字头”的时代，这栋农民房摇身一变，成为一款年化收益超过3%的“固定资产理财”，且附带潜在的增值期权。

当然，这一逻辑并非放之四海而皆准。

龙岗坪地、布吉的一些私宅即便在法拍市场也冷淡很多。

所以，关键还是地段。3月份龙华、宝安等标的之所以被疯抢，核心在于毗邻华为坂田园区、地铁11号线等产业与交通节点，拥有大量高支付能力的人口，租赁需求稳定且旺盛。在资产荒的背景下，这种确定性足以让敏锐的资金忽略其“农民房”的身份标签。

03

法拍“确权”：

能打破小产权房交易的死结吗？

过去，深圳私下交易小产权房风险极高：原房东反悔、一房多卖、拆迁补偿纠纷层出不穷。

虽然深圳早已严禁村委盖章见证和律师公证，但法拍渠道为这类资产提供了关键的“确权”背书。

针对绿本私宅的产权问题，广东华商律师事务所周争锋律师指出：深圳采用司法备注的方式进行确权。由于绿本产权证在登记条例中没有相应的过户规则，只能在登记中心的司法登记簿上备注该事实。虽然拿不到红本，但法院的拍卖成交裁定书就是最强的“护身符”。且因为没有过户流程，这类房产无需缴纳巨额交易税费，在未来面临拆迁时，法拍买受人作为合法权利人，权益受法律保护。

然而，司法拍卖不改变房屋的根本性质。拍卖成交裁定仅解决“谁有权基于拍卖取得财产”的问题，不涉及“该财产本身是否合法、能否确权”的实体认定。

但是，这类房产最大的风险在于流通性。

广东省自然资源厅今年1月发布的农村不动产登记新政中明确，对城镇居民违法购买宅基地和农房、违法违规搞合作建房、“小产权房”等情形，一律不得登记。

这也意味着，这类房产“不能够再次出售或抵押”。它切断了短线炒作的路径，买了就只能做长线“包租公/婆”，比较难找到下家接盘。

在整体市场趋冷的大环境下，这类特殊资产的逆势火爆，更像是一场少数人的勇敢者游戏。