一季度收官，楼市正上演一场“冰与火”的极端分化。

3月百城房价指数显示，新房市场中有23城上涨，72城下跌；二手房更是仅7城上涨——楼市并未迎来普涨式的“开门红”，背后则是涨跌并存的持续调整。

首先，值得肯定的是3月“小阳春”的热度真实存在，但仅限于少数核心城市的核心项目。

数据显示，百城新建住宅均价17115元/㎡，环比微涨0.05%。但这微弱的涨幅完全由头部城市拉动——杭州（ 0.34%）、上海（ 0.33%）等23个城市撑起了成交总量，其余72城仍在下跌通道。

二手房还在“深蹲”，百城二手房均价12792元/㎡，环比跌0.34%，仅7城上涨、91城下跌的涨跌比例值得关注。这意味着绝大多数城市的资产价格仍在缩水，仅少数核心城市出现止跌信号。

总量回暖背后的“真需求”与“假繁荣”

另据克而瑞数据，供应端呈“两极狂奔”。3月全国重点50城新建商品住宅新增供应面积约488万平方米，环比增加19%，一线城市环比激增85%，二线城市增长31%。反观三四线城市，供应规模收缩23%，主动减量、去库存。

背后的逻辑很残酷，开发商将有限的资金全部押注在北上广深和强二线。对于缺乏人口支撑的三四线，房企大多暂停拿地。这种供应端的“断尾求生”，直接导致区域房价分化的加剧。

在成交端，北京、上海、广州、深圳、成都五大核心城市成为绝对的成交主力。

上海是本轮复苏的领头羊。3月二手房成交破3万套，激活了“卖旧买新”的置换链条；新房在二手房之后启动，典型项目的来访量、认购量，都有约一倍的增幅。

北京新房在2月沉寂后，3月迎来14盘集中入市，商品住宅成交3403套，创近一年新高；

广州部分区域通过“以价换量”策略实现热销；另一方面，某豪宅项目出现单价28万、总价近2亿的天价成交；

深圳3月新增供应量暴增228%，成交环比增长107%，走出了一波修复行情。

成都作为强二线代表，3月新房成交环比暴涨101.9%，再现“日光盘”和上千组摇号盛况。这表明在人口净流入的强二线城市，内生需求依然旺盛，只要价格调整到位，购买力便会迅速释放。

但需警惕的是，本轮回暖高度依赖“以价换量”，且热度集中在少数明星楼盘，市场基础尚不牢固，4月或呈现“前高后稳”态势。

市场观察发现，在这波“小阳春”的助推下，部分城市甚至出现“真假难辨”的两面性：一边是售楼处人头攒动、销售捷报频传；另一边却是成交数据与现场热度的严重脱节。这背后，涌动着一条“渠道充场”与“假客户”隐形链条。

譬如，在部分去化艰难的项目，开发企业或渠道方会雇佣“群众演员”充当场内客户。这些“人头”通常按小时或按场次结算，制造抢房假象。为了冲击季度报表，部分项目则会启动“内部认购”模式，完成选房后再退房。

真相与乱象并存，表明楼市已彻底告别“同涨同跌”的黄金时代，当下楼市的分化，不仅是城市能级的分化，更是真实需求与虚假繁荣的分化。

如何识别“真假小阳春”？

事实上，本轮分化并非偶然，而是人口、资金、政策三重因素叠加的必然结果。

从人口虹吸效应来看，长三角、珠三角核心城市仍在持续吸纳年轻人口，而三四线城市面临人口净流出。房子最终是给人住的，无人接盘的市场注定阴跌。

从资金避险角度，在楼市下行期，资金不再追求“遍地开花”，而是寻求“核心资产”的安全垫。这也是为何一线及强二线城市供应激增，三四线遇冷的原因。

对于购房者而言，辨别“真假热销”至关重要。真正的热销盘通常具备以下特征：二手房带看量真实增长、银行按揭审批量同步上升、且退房率极低。而“注水”项目则往往伴随“高到访、低转化”、“高认购、高退房”的特征，且销售的说辞往往充满“逼定”话术，如“再不买就要被内部锁定了”等。

可以说，全国局部“小阳春”，楼市基本面并未改变，但“分化”已成为新常态。4月，对于有真实居住需求的普通人而言，购房窗口期仍在。未来的楼市，将不再是“闭眼买都能涨”的牛市，而是考验城市能级与产品力的分化市。