2026年3月28日，位于西安港务区的中粮悦著云朗迎来交付日。这本应是中粮地产兑现购房承诺、彰显央企实力的时刻，却意外演变成一场信任危机。

有业主在网络上曝光：宣传时的“全景落地窗”变成了半截实体墙，“四代宅”的露台被莫名遮挡，且问题迟迟得不到解决。与此同时，中粮母公司大悦城控股（000031.SZ）正深陷连续四年亏损的泥潭，新管理层面临严峻的“降本”压力。

01 悦著云朗，滤镜破碎的“四代宅”

据业主反馈及网络维权内容，悦著云朗的交付落差主要有以下问题：

1、落地窗变半墙：销售阶段展示的落地窗，交付后底部出现了约60-80公分的实体墙，严重影响了采光与视野通透感。业主质疑这是“虚假宣传”，与前期承诺严重不符。

2、露台遮挡未提前告知，“四代宅”体验打折：部分楼层露台存在墙体遮挡，形成“半堵墙封堵露台”的尴尬格局，且这一不利因素未在售前明确告知。

3、管道设计不合理，业主需自担整改成本：天然气管道设计不合理，裸露在外难以包进吊顶，存在美观与安全隐患，如果要整改，该笔费用被要求由业主自担。

值得注意的是，悦著云朗并非中粮在港务区的首次“翻车”。此前，同区域的悦著云廷项目已因公区装修降标、部分细节不符等问题引发投诉。连续两个“悦著系”产品出现类似问题，让“央企品质”的招牌受到了质疑。

02 集团背景：连续亏损与人事大换血

悦著云朗的“降标”并非孤立事件，其背后或是母公司大悦城控股严峻的财务压力，以及新管理层“止血减亏”的迫切需求所导致。

1. 财务数据：连续四年亏损，计提减值成主因

根据业绩预告，大悦城控股2025年归母净利润预计亏损21亿-27亿元，这已是其连续第四年亏损，四年累计亏损近百亿。

虽然亏损额较2024年有所收窄，但主要原因是对部分去化困难的项目计提了巨额资产减值准备。这种“以价换量”和“财务洗澡”的策略，必然传导至在建项目的成本控制上。

2. 人事震荡：老将挂帅，战略收缩

2026年初，原董事长陈朗退休，由中粮老将姚长林接任。同时，总经理助理郭锋锐、余巨川等高管相继离职。新班子上任的核心任务是“止血减亏”。

在“降负债、去库存”的大基调下，西安作为重仓区域，项目在非核心配置（如窗墙比、装饰线条）上出现“精细化抠成本”的迹象。

03 中粮西安项目交付情况：高光与阴影并存

事实上，中粮在西安并非没有拿得出手的优质作品，其项目交付呈现出鲜明的“两极分化”态势，一边是提前交付的“优等生”，一边是交付即维权的“问题生”。

中粮在西安的奥体壹号项目，不仅实现提前交付，部分批次甚至提前11个月交房，且交付质量、配套兑现度均获得业主认可，成为区域内交付标杆。但自2024年后推出的“悦著系”迭代产品，在追求产品创新（如四代宅露台设计）的同时，却出现了工程落地能力与成本控制严重脱节的问题，悦著云廷、悦著云朗接连出现交付纠纷，与奥体壹号的高光表现形成强烈反差。

04 深度分析：为何“宣传≠交付”屡禁不止？

结合中粮悦著云朗的案例，再审视当前楼市现状，“宣传与交付不符”的背后，是多重因素的叠加，并非单一开发商的个体问题。

1. 成本倒逼的“隐性降标”

大悦城控股的巨额亏损，迫使区域公司在非核心指标上压缩成本。将大面积玻璃幕墙改为“窗+墙”结构，或简化露台构造，可能是工程端最直接的“降本”手段。

2. 合规性“灰色地带”

开发商常以“销售说辞仅供参考”、“以最终合同为准”为由规避责任。悦著云朗的墙体设计通常通过了规划审批，属于“合规但不合预期”，业主维权在法律层面往往难以认定为“欺诈”。

3. 市场产品竞争激烈

港务区是西安近年的供应大战区，且产品内卷严重，竞争激烈导致房企利润摊薄。中粮虽为央企，但在这种压力下，通过控制成本来维持现金流，这或也是其项目降标的重要外部因素。

05 购房避坑指南：在“降本时代”如何自保？

结合中粮悦著云朗的维权教训，给西安购房者四条避坑建议：

1. 死磕“不利因素”，拒绝模糊表述：不要只听销售介绍“落地窗”等卖点，要主动索要《不利因素告知书》。明确询问楼层腰线、管道井位置、露台遮挡等细节，并要求书面确认。

2.坚守“合同为王”，警惕样板间陷阱：样板间的落地窗再漂亮，若未在合同附图中标注“全玻璃栏板”或“无实体窗槛墙”，交付时大概率会出现“货不对板”的情况。务必要求将关键设计（如窗地比）写入合同补充条款。

3.警惕“品牌迷信”，重视前期调研：中粮的亏损现状说明，很多央企也在过苦日子。买房前务必查询该开发商在西安最近一期交付项目的口碑（如搜索“项目名+维权”），历史辉煌不代表当下不降标。

4. 留存完整证据链，做好维权准备：保留宣传册、样板间照片、销售聊天记录。一旦发生争议，这些是向住建部门投诉或法律诉讼的关键证据。

结语：

中粮悦著云朗的维权事件，警示我们：在房企普遍亏损的周期里，即使品牌房企，也不再是“免检产品”。对于购房者而言，与其事后维权，不如事前“较真”。在签合同前，多问一句，多进行考察，或许就能避免交付时的巨大落差。

（本文综合自大悦城控股2025年业绩、公开信息及业主网络公开反馈，不构成投资建议）