如果非要选一个词形容2026年开春的上海楼市，大概没有比“魔幻”更贴切的了。

刚刚过去的3月，二手房火得一塌糊涂——单月网签31215套，近五年最高；单周冲到7732套。久违的“小阳春”，把不少人的预期又拉了回来。

然而新房那边完全是另一副面孔。

一季度，上海新房成交6801套、成交面积85.53万方、成交总额651亿元。三个数据，同比跌幅全部超过40%，一起跌进近六年的谷底。

一边是二手房的热，一边是新房的冷。但这还不是最魔幻的。真正的戏剧性，藏在更深处。

Part.1

极少数人的“套现”：加价1000万离场

“小阳春”里最魔幻的一幕，发生在这座城市最贵的房子里。

中海顺昌玖里，黄浦区新天地板块的顶豪项目，全上海首个售罄的风貌别墅，备案均价29.8万元/平方米。

最近，有业主开始放盘了。一套备案价1.3亿的房子，直接加价1000万，挂出1.4亿元。据中介透露，这套房源可“一手更名”，是开发商关系户转出的名额。

“这个价格不算漫天要价。”一位专注豪宅市场的资深中介告诉凤凰网房产，“新天地的风貌别墅卖一套少一套，很稀缺。去年黄浦区总价1.3亿元以上的房源，去化速度比3000万元级别的还要快。”

但稀缺归稀缺，底气也没那么足。中介表示，卖家并非很强硬，价格可以谈。

一位资深业内人士称，业主选择此时出手，原因并不复杂——后市不明朗，早拿钱早安心。市场预期变了，连顶豪的持有者也想套现离场。只不过，手里的东西实在太稀缺，所以挂牌时敢往上加价。

Part.2

大多数人的“现实”：工抵房几百万降价，只为离场

与顶豪市场的“从容加价”形成鲜明对比的，是普通住宅市场的“割肉离场”。

杨浦内环的中海海上和集在2023年开盘时也曾“日光”，但如今推出的工抵房，把市场的压力彻底摊开。

一套179.83㎡的大四房，2023年10月的一房一价表价高达2365万元，如今最新成交价仅1900多万元，总价直降400多万，相当于打了八折。

一个内环项目，为何沦落至此？原因很简单：不稀缺。在当下的上海，总价1500万到2000万这个区间，购房者有47个新盘可以选，光内环内就有21个。选择多了，没有独一无二的光环，就只能拼价格。

杨浦、普陀、松江，工抵房折扣从85折到55折不等。松江一套原价1235万的尾盘，直接降到了700多万。

（以上数据均为人工统计，统计时间2026年4月9日，数据来源于网络）

“工抵房的本质就是‘以价换量’。”一位资深业内人士坦言，“施工方要的是现金，不是房子。只要能尽快卖掉，价格好商量。对开发商来说，虽然可能拉低市场预期，但总比房子砸在手里强。”

Part.3

新房市场的真实压力：库存压顶，谁在难受？

这种魔幻剧情背后，其实是上海新房市场的真实压力。

先看数据。3月，上海商品住宅只成交了3365套，41.16万方，总金额312亿——同比分别跌了43%、43%、48%。整个一季度同样有所回落：6801套，85.53万方，651亿，同比跌幅在四成以上。

这一销售规模，创下近6年以来的新低。

整体市场承压之外，部分此前热度较高的板块也开始出现变化。以徐汇滨江为例，去年上半年，徐汇滨江的绿城潮鸣东方，120套房源获191组认购，当月网签率93%；能建西岸誉府，312套获849组认购，当月网签率94%。而今年，同一板块的安澜上海于3月27日开盘，推出51套房源，截至4月7日，网上房地产显示网签仅11套。

销售端趋缓，库存端压力随之上升。即便内环也面临压力。易居研究院数据显示，截至2026年2月末，上海内环内新房库存3112套，去化周期10.2个月；内中环3187套，去化周期9.5个月。虽然尚未达到高位，但“紧平衡”状态已比较明显。

外围区域压力更大。中外环库存6809套，去化周期11.4个月，勉强维持均衡；外郊环库存增至27191套，去化周期18.1个月；郊环外库存达22177套，去化周期36.5个月，相当于需要三年才能消化完毕。

这种压力，不只发生在上海。3月百城房价指数显示，新房市场中有23城上涨，72城下跌。杭州、成都等强二线城市，核心区的豪宅还能撑住场面，远郊的项目已经开始“打骨折”。

有些人顺应趋势，有些人创造趋势。但翻翻3月的成交记录，你很难说清楚，那些加价千万离场的顶豪业主，和打折百万跑路的工抵房卖家，谁更像“胜利者”。

3月的“小阳春”消耗了一波需求，剩下的市场仍在寻找方向。至于那些离场的、观望的、咬牙扛着的，各自有各自的算盘，也各自有各自的限度。

王小波曾说，“一个在接近自己限度的斗争中的人，总是会常常失败的；只有那些安于自己限度之内的人才总是‘胜利’。”如果套用到当下的楼市，所谓“胜利者”，或许仍是那些尚未走出安全边界的人。

而放到整个市场来看，这正是当前楼市最真实的写照：板块间虽仍有分化，却并未完全割裂，整体都在共同承受调整压力。市场不再是单边向上或向下的行情，而是进入以时间换空间、以出清换健康的磨底阶段，真正的稳定，从来不是某一类资产的独善其身，而是整个市场在风险可控的边界内，完成自我修复与结构重塑。