上周（4.6-4.12），上海楼市呈现“冰火两重天”格局。

二手房市场单日成交创近五年新高，小阳春热度延续；新房市场则因供应节奏收缩而阶段性休整，成交面积环比回落近七成，但高端改善产品逆势抬头，核心地段与外围区域的分化进一步加剧。

一热一冷之间，市场究竟在发生怎样的结构性变化？

01、二手房：放量还在继续

上海二手房，又冲了一波。

4月11日，单日成交1632套。这个数字，是近五年的最高单日纪录。

即便上周中间夹了个清明假期，整周依然成交7432套，日均1048套。截至4月13日，4月累计成交10409套，日均867套（含住宅、商办、车位等）。如果这个节奏能维持住，4月总量奔着2.5万套去，不是没可能。

成交一活跃，置换链条就跟着转起来了。同期二手房总挂牌量维持在32.3万笔左右（含一套多挂），跟3月基本持平。卖得掉，才敢挂——挂牌量稳住了，说明市场的流动性是真实的。

再看价格。诸葛找房数据显示，上周二手住宅市场均价60808元/平方米，环比涨了2%。调价房源里，涨价房源占比15.58%，虽然比上周收窄了一点，但业主涨价的信心没有消失。市场最怕的不是涨价，而是连涨价的勇气都没有。至少目前，部分业主对后市还是抱有预期的。

所以整体来看，4月的小阳春没散场。成交放量，正在为改善型需求慢慢打开通道。

02、新房：休整中的分化

相比二手房的持续冲高，新房市场进入阶段性休整。

受供应节奏影响，上海中原地产数据显示，上周（4.6-4.12）新建商品住宅成交面积仅8.42万平方米，环比减少69.90%。与此同时，成交结构发生明显切换：前期刚需集中交易退潮，中高端产品接力，带动均价回升至82142元/平方米，环比上涨36.81%。

成交结构印证了这一变化：前十榜单中，单价超10万的项目占据4席，杨浦保利珺园、徐汇安澜上海位列前列。其余多为6万/平方米以内的刚需及首改产品。高端改善，正在重回主流视野。

从成交端转向开盘端，热度分化进一步凸显。上周上海仅3个项目入市：闵行保利都汇和煦，84套公寓，备案均价73297元/平方米，认购不足，未触发摇号；青浦盘古云曦，48套叠加，备案均价59997元/平方米，同样未能摇号。

唯一跑出来的是松江的中国铁建西派云间——56套公寓及叠加，备案均价61221元/平方米，60组认购，认购率107%，开盘当日去化约80%。

认购端的对比更为剧烈。上周共10个楼盘启动认购：

高热度一侧，浦东陆家嘴太古源源邸认购率196%，澐启滨江4日达105%，翡雲悦府II期首日175%。可见，核心区域、高总价、稀缺产品，依然能点燃市场。

冷清一侧，闵行象屿天宸雅颂3日仅8%，浦东前滩东方湾2日仅9%。港城云湖（两个地块）、金山建发瑞湖等项目认购率未对外公布——不公布本身，已是答案。

从开盘到认购，上海新房市场延续“核心热、外围冷”的分化格局。地段价值与产品力，成为决定认购表现的关键因素。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，新房经过前期急速放量后出现回落，属于正常休整。当前市场缺少能引爆热度的网红项目，成交暂未维持高位，但二手房持续刷新纪录，叠加政府收购二手房、置换新房的案例增多，新的置换通道逐步打通，改善入市阻碍持续减少。市场反弹力量正在积蓄，一旦优质项目集中入市，成交再度放量值得期待。