来源：丁祖昱评楼市

2026年4月至今，北京房地产市场出现明显回暖信号。

多个项目传来成交喜报，如4月11日中建方程国贤府项目开盘，当日成交406套，销售额达17.2亿元。3月29日开盘的未来城星寰时代和国贤府PARK开盘分别去化216套及241套，截至4月12日，两盘去化率分别达91%和83%，成交金额分别为7.8亿元和15.7亿元。3月25日开盘的中海·玖樹满和开盘去化326套，成交金额超15亿元。

从北京近期的热销项目来看，这些项目大多集中在3月末或4月入市/加推，且大多为刚需或首改项目。

2026年至今，整体市场延续2025年底的观望情绪，房企推盘也较为谨慎，随着部分城市“小阳春”的率先启动，加上北京二手房成交起量，积极性开始修复，市场热度开始点状回升。

未来随着市场预期和信心逐步改善，新项目也将开始加快入市节奏，4月市场将延续复苏态势。

2026年至今，北京新房市场在经历了1-2月仅5个项目开盘/加推后，3月至今共17个项目入市，其中有13个项目为3月20日之后开盘/加推。

从这13个扎堆入市的项目来看，半数认购率在40%以上，部分认购率超80%。

其中，4月11日开盘的中建方程国贤府当日成交406套，销售额达17.2亿元。3月29日未来城星寰时代和国贤府PARK同时开盘，去化率分别达91%和83%。

从热销项目具体情况来看，大部分为刚需或首改项目，这说明目前北京市场开始由前期高端豪宅单一热销转变为刚需首改项目接力。

需要注意的是，这些项目虽然定位是刚需或首改项目，但同样呈现新规项目占比提升，产品升维的特征，适配市场对高性价比、高品质产品的需求。如未来城星寰时代为72-128平方米三至四居户型，配有昌平首个室外转角花池阳台，设置独立家政间与社交岛台，以及270°转角落地窗。

在北京新房启动前，北京二手房市场已于3月起量。

数据显示，2026年3月北京二手房成交面积174.85万平方米，成交套数19904套，皆为2025年1月至今最高峰。

从成交均价来看，虽然“以价换量”仍是主流，但成交均价降幅已明显收窄。随着挂牌量趋稳和看房量回升，价格跌幅有望继续趋缓。

值得注意的是，当前北京新房热销项目套均总价段主要在450-550万元/套，较以往700万元/套以上的套均价格明显下移。

与此同时，当前北京二手房套均价格主要以200-300万元/套为主，刚好与北京新房热销总价段形成一定的置换逻辑。

若北京市场能够进一步完成“二手房卖出-置换新房买入”的良性循环，将对整体市场产生强力的支撑，并进一步推动房地产市场健康发展。

2026年至今，整体市场呈现出“弱复苏、强分化”的运行特征。

春节长假过后，市场观望情绪依然较浓，企业无论是投资还是推盘都较谨慎，不仅是北京，上海3月也有22个项目集中在3月最后几天才入市。

随着二手房市场的率先回暖以及部分核心城市的成交复苏，4月市场信心和活跃度明显提升，开始出现点状复苏，但整体仍在热度传导的过程中。

我们认为，未来“强分化”格局将成为常态。2026年第二季度将是中国房地产市场确认底部、结构分化的关键观察期。