近日，多家商业地产机构相继发布2026年第一季度上海房地产市场报告。整体来看，上海办公楼、零售物业及仓储物流等板块的租赁需求均延续复苏态势，市场活跃度稳步提升。与此同时，投资市场交易情绪回暖，核心区域资产吸引力凸显。

办公楼需求持续复苏

2026年第一季度，上海办公楼市场延续复苏态势。

仲量联行的报告显示，全市甲级办公楼净吸纳量录得20.1万平方米，其中中央商务区净吸纳量录得7.2万平方米，非中央商务区市场净吸纳量录得13.0万平方米，后者持续受益于成本驱动与升级型需求。CBRE（世邦魏理仕）的报告显示，一季度全市净吸纳量环比增长26%。两家机构均提到，成本驱动型搬迁和升级型需求仍是当前办公楼市场的主要支撑。

供应方面，CBRE的报告显示，本季度共录得4个新项目交付，包括A.F.A上海融侨中心、徐家汇中心三期B座、上海华润中心及香港置地西岸中環等，新增体量合计约47.2万平方米。这些优质甲级项目的入市为企业升级搬迁提供了更多选择空间。

从行业看，金融、专业服务仍是办公楼需求的重要来源。CBRE的报告显示，一季度专业服务业、金融业和消费品行业位列需求前三，其中北外滩、陆家嘴、徐汇滨江等板块成交相对活跃。仲量联行则提到，部分外资金融、专业服务以及科技互联网企业展现出更积极的租赁策略。

仲量联行上海商业地产部总监兼华东区零售地产部负责人黄臻表示：“部分外资金融及专业服务企业展现积极的租赁策略，同时科技互联网企业升级型需求活跃。”

从区位表现来看，CBRE的报告显示，北外滩以15%的占比位列第一，除证券公司外，金融服务、消费品企业均有新增成交；陆家嘴板块以11%的占比位列第二；徐汇滨江排名第三，已连续两个季度跻身前五。

租金方面，两家机构的报告均显示，尽管整体租金仍处下行通道，但降幅已有所收窄。

CBRE的数据显示，一季度全市租金报价环比下降0.5%至每月每平方米240.5元，有效租金环比下降2.4%至162.2元。仲量联行的报告显示，中央商务区市场租金环比下降1.2%至每平方米每天6.3元，较上季度收窄1.6个百分点；非中央商务区租金环比下降1.5%至每平方米每天4.1元，较上季度收窄1.2个百分点。

CBRE中国区办公楼租赁交易负责人张越表示：“企业对高品质办公空间的偏好未减，以‘成本优化’与‘品质升级’为核心的搬迁需求持续释放。未来六个月，K11Atelier、静安新中心等新增供应入市，将进一步丰富核心板块的租赁选择。”

餐饮服饰引领商业需求

零售物业市场在第一季度同样展现活力。

仲量联行指出，一季度“国补”延续、消费贷贴息、扩大免签入境范围等促消费政策继续加码，推动消费市场信心稳步提升。

而随着越来越多品牌选择在客流密集的核心商圈布局大面积旗舰或概念店，以打造沉浸式消费体验、升级品牌形象，核心商圈租赁活跃度进一步提升。2026年第一季度，核心商圈空置率环比下降0.3个百分点。品牌在非核心商圈的拓店依然相对谨慎。

需求端方面，餐饮品类依然强势。CBRE数据显示，餐饮品类需求占比达43%，亚洲菜系回归势头强劲；时尚服饰类需求占比23%，运动户外虽有放缓但精品化布局仍在推进，韩国品牌延续拓展节奏。仲量联行的报告则指出，运动服饰、潮玩杂货、消费电子及平价餐饮等业态的租赁需求保持坚挺。

租金方面，仲量联行的报告显示，一季度，核心商圈首层租金环比下降0.3%至41.7元每平方米每天；非核心区域租金环比下降1.0%至14.3元每平方米每天。CBRE的报告显示，全市购物中心首层租金环比下跌0.6%至每天每平方米30.9元。

黄臻认为：“在新兴消费趋势不断涌现和政策支持的双重驱动下，运动服饰、潮玩杂货、消费电子以及平价餐饮等业态的租赁需求依然保持坚挺。”

世邦魏理仕中国区商业租赁交易负责人希诺表示：“预计未来6个月，将迎来超132万平方米新增供应，其中徐家汇、莘庄等板块的集中入市将进一步加剧核心商圈与新兴区域之间的客流竞争。2026年上海整体消费环境正稳步回升并趋于理性，线下实体商业的消费意愿正在加速重构，面对供给放量与需求修复并行的格局。同时，上海正通过首发经济、银发经济与数字消费创新等手段拓展差异化消费场景，以丰富业态与提升体验来对冲同质化竞争带来的空置与租金压力，转短期供应压力为长期竞争力。”

投资市场核心资产受追捧

投资市场方面，近日，仲量联行投资及资本市场华东区负责人孙翎在发布会上直言“筑底的时间已经到了”。

仲量联行的报告显示，一季度，大体量资金涌入上海大宗交易市场，内环内资产成交势头高涨，累计达成24宗交易，成交额录得约146亿元，同比上升27%。从交易规模维度分析，本季度数宗地标性办公楼成交拉高了单体交易规模，单体平均成交额达6.1亿元，较2025年第一季度的4.8亿元同比增长27%。

CBRE的报告也显示，一季度单笔交易规模较去年平均水平有所提升，市场投资意向稳步修复，投资型交易按金额占比突破80%，释放出市场筑底企稳的积极信号。

CBRE的报告显示，办公楼物业交易活跃度稳居首位。季内新茂大厦完成第五次易手，折射出买卖双方对核心地段长期价值的深度共识。随着核心板块资产性价比优势愈发凸显，季内超六成办公标的位于内环以内。金融与航运行业自用买家布局滨江板块，方大炭素通过法拍渠道斩获建国西路西公馆。与此同时，全国资本正加速重组上海核心资产版图，季内厦门国企购入仙乐斯广场、济南民企购入黄浦中港汇两笔交易落地，推动综合体交易金额占比跃升至29%。此外，保险机构与地产基金为寻求更稳健的现金流收益，正向酒店与长租公寓赛道积极布局。

仲量联行的报告也显示，从成交区位来看，资产分化态势显著，非核心区域资产成交普遍较少，市场呈现出核心优质资产稀缺，外环区域供应仍在高位的局面。

与此同时，自用型需求显著回升。仲量联行的报告显示，本季度自用型需求占比增至42%，较2025年全年水平显著上升，叠加当前贷款利息优惠政策，进一步推动自用型买家入市。

CBRE的报告显示，内资买家持续占据主导地位。企业买家以34%的交易份额居首，且其中逾七成资金为投资属性，异地民企对沪投资热情不减。地产公司紧随其后，占比达31%，多倾向于在价格窗口期凭借专业运营能力精准抄底核心资产。机构投资者与地产基金合计占比20%，除长租公寓与酒店外，稳定运营的办公物业与商业裙房亦是其配置重点。

仲量联行投资及资本市场华东区负责人孙翎表示，伴随投资人对核心资产的持续收购，上海核心区域可售资产持续减少，预计核心区资产价格进入筑底阶段。CBRE华东区投资及资本市场部负责人王晶则认为，单笔交易规模的上升与投资型交易的主导，标志着市场情绪已从审慎观望转向战略布局。未来随着商业不动产REITs试点的加速推进，办公楼、商业及酒店物业有望迎来流动性红利。