浦开云璟北区不卖了。

4月17日，浦开云璟官微发布声明：取消“开云和璟里北区”项目本批次房源的销售安排。

业主们终于赢得了这一轮。而浦开，也成了上海楼市第一个被‘逼停’的开发商。

时间倒回至风波前夕。几天前，市场传出消息：浦开云璟四期北地块已过会，备案均价为8.5万/㎡。

消息一出，最不平静的，是几百米外南地块的业主。半年多前，2025年下半年，他们以9.2万/㎡买下了南地块的房子。一路之隔，半年之差，每平米便宜7000块。一套百平米，账面蒸发六七十万。

业主们翻出旧账：就在降价前不久的一场协商会上，开发商曾口头承诺“后续不降价、不分销”。话还热着，价已经降了。

价格背刺，成了压垮业主信任的最后一根稻草，而在此之前，项目关于质量的投诉，已经积了厚厚一叠。

Part.1

从“神盘”到“群诉现场”

浦开云璟的故事，起点很高。

张家浜楔形绿地，浦东中环的黄金位置，叠加了足球场、商业综合体、双轨交。2023年一期入市，入围分79.35；二期日光；三期次次触发积分；去年7月四期南地块9.2万单价，照样日光盘。

在2023到2025年的市场波动期，这是少数几个还能让购房者“拼积分、抢认筹”的项目。

但交付之后，口碑开始逆转，“神盘”光环逐渐褪去。

一期业主发现，新风系统货不对板，出风口装在阳台上，既占地方又吵；到了二期，问题接踵而来：“三菱电梯”变成了“上海三菱”，淋浴间的水磨石面砖被戏称为“斑点狗”，学区预期落空——自媒体和销售暗示的“书包预期”，最后只开出了金桥中心小学加浦东外国语学校东校。

三期问题更严重。据多名业主反映：底板渗漏反复维修无效，结构安全存在隐患；人车分流承诺未兑现，电动车在园区内穿行；家电降标，使用的是已停产的“帝泽”电器，无售后、无配件、无法维修；厨房与样板房不符（管道裸露、插座错位、柜体镂空藏污纳垢），车库简陋，入户门降级，公区用材为最低配置。

四期南地块的情况同样不容乐观。预看房阶段，业主发现减配相当彻底：三期有的前置净水、楼道瓷砖、智能马桶、美妆冰箱，四期全没了，取而代之的是几百块的普通马桶和随处可见的施工瑕疵。公区材料用了最低配，入户门降级，连车库地面都只做了毛坯。

更棘手的是漏水：地下车库及多个楼层渗水，外墙涂料大面积不平整、流挂、色差。早在施工阶段，四期就被曝出钢筋外露、混凝土浇筑不规范等问题。

一位业主在社交媒体上写：“花上千万买个房子，漏水，服务傲慢。真是做善事，花钱消费我自己。”另一位业主说，买房后几乎没有睡过一个安稳觉。

Part.2

全盘失守：交付一个，维权一个

如果说只有云璟一个项目出问题，还可以说是项目团队的责任。但翻看浦开集团近几年的住宅项目，类似的投诉正在成为一种“常态”。

浦开摩登江南，张江板块的高端住区。预看房时，业主发现地下车库地面粗糙、管线外露，品质与定价不符。开发商随后推出了提升方案，但改造后的车库又出现了空调支架和排水隐患。

更严重的是叠墅的设计缺陷。据业主描述，项目下叠南门室内外高差极小，暴雨天积水倒灌几乎是必然，而地暖就在地板下通着电。上叠电梯底部没有集水井和排水装置，台风天雨水涌入电梯井、倒灌地下室。应急锁暴露在外，外人用通用钥匙就能进入业主家中。

浦开摩登江南改造后的车库实景图

开云艾尚里则被业主指称“虚假宣传”，陷入争议。销售阶段，项目宣传中曾强调社区商业配套“仅对业主开放”，不少购房者正是冲着这份专属感下的单。但后期有业主发现，部分规划中的商业空间（如二期B1层的樱花谷连接商铺）计划对外营业，与前期宣传明显不符。业主认为这构成了误导，削弱了社区配套的专属性预期。

浦开仁恒·金桥世纪，交付时主卧钢化玻璃爆裂、地板起翘、燃气管道泄漏。更突出的问题是地暖锅炉：本该装在室外设备阳台，交付的却是“室内款”，既不能用，还有一氧化碳中毒风险。浦开江南里则在认购阶段就引发争议，被质疑故意规避摇号。

不止是业主在投诉。2026年1月，上海市住建委的一纸通报将浦开云璟四期列入“问题突出工地”清单，危大工程管控、高坠防护、临电管理等六大类问题被官方点名。

媒体同样在追问。近两年来，多家行业媒体对浦开集团旗下多个项目进行了持续报道，从质量管控、客户服务到代建模式等角度展开审视。业主的声音，正在获得更大的社会回响。

Part.3

裂缝之下

浦东中环、碧云、张江……浦开手里的每一块地，都让同行羡慕。拥有如此优越的资源禀赋，交付品质却屡遭诟病，问题出在哪里？

要回答这个问题，绕不开浦开的开发模式：代建。

翻看浦开的项目表，从早期的仁恒，到如今的绿城管理，浦开最擅长的不是“盖房子”，而是“找别人来盖房子”。代建本身不是问题，但当一家国企把自己的产品力完全交给代建方，而代建方的品控能力本身也在经受考验时，谁来兜底？

绿城管理是浦开当前的主要代建伙伴。恰恰是它代建的浦开云璟和浦开摩登江南，成为业主投诉最集中的项目，渗漏、减配、设计缺陷、货不对板，问题清单越拉越长。而放眼全国，绿城管理在其他城市代建的项目，因工程质量被业主拉横幅维权的情况也并不少见。

一家国企，将项目开发交由代建方负责，其内部是否建立了与之匹配的监管机制，尚待检验。

更深层的问题在于，代建模式正在重塑浦开的财务结构。

2025年前三季度，公司营业收入57.48亿元，而营业总成本高达48.12亿元，占营业收入比重为83.7%。这意味着每实现100元收入，就要耗费近84元的成本费用，利润空间被严重压缩。其中，营业成本占比68.4%，管理费用、财务费用等期间费用占比合计超过15%，整体成本控制压力较大。

压力不止在利润端。2025年三季度财报上，浦开集团存货574.05亿元，净负债271.22亿元，经营活动现金流量净额-37.66亿元。几个数字都在扩大。存货高企，现金流承压。于是有了开头那7000块的差价。

财务的压力清晰可见，另一端的客户服务，同样令人失望。多位维权的业主提到，向开发商反映渗漏、开裂这些问题，得到的回应要么是沉默，要么是敷衍，要么是踢皮球。

一位浦开云璟三期的业主这样描述最近的遭遇：开发商代表在谈判桌上拍胸脯说“全权代表”，却在业主要求签字确认时，借口离开后未再返回，电话不接，消息不回。“我们有理有据，却被一次次戏耍、敷衍、冷处理。”

据悉，社交平台上，浦开摩登江南、浦开云璟三期、四期的业主们先后发布了致董事长严炯浩的公开信，但是始终未获得公开回应。

写在最后：

上海降价的楼盘不止浦开一个。但一位跟踪市场多年的分析师说：“它是最讽刺的那个。”

大幅降价，与“稳楼市”的基调拧着来。若给开发商打分——产品力、服务力、营销力、品牌力、交付力——别人总有长板，它几乎每一项都贴着底线。

“国企该有的底牌，它一张没守住。”拿了浦东中环最好的地，却交出最差的答卷。

“好比捧着一只金碗，蹲在路边乞讨。”一位业主这样形容。