浦开云璟北区不卖了。
4月17日,浦开云璟官微发布声明:取消“开云和璟里北区”项目本批次房源的销售安排。
业主们终于赢得了这一轮。而浦开,也成了上海楼市第一个被‘逼停’的开发商。
时间倒回至风波前夕。几天前,市场传出消息:浦开云璟四期北地块已过会,备案均价为8.5万/㎡。
消息一出,最不平静的,是几百米外南地块的业主。半年多前,2025年下半年,他们以9.2万/㎡买下了南地块的房子。一路之隔,半年之差,每平米便宜7000块。一套百平米,账面蒸发六七十万。
业主们翻出旧账:就在降价前不久的一场协商会上,开发商曾口头承诺“后续不降价、不分销”。话还热着,价已经降了。
价格背刺,成了压垮业主信任的最后一根稻草,而在此之前,项目关于质量的投诉,已经积了厚厚一叠。
Part.1
从“神盘”到“群诉现场”
浦开云璟的故事,起点很高。
张家浜楔形绿地,浦东中环的黄金位置,叠加了足球场、商业综合体、双轨交。2023年一期入市,入围分79.35;二期日光;三期次次触发积分;去年7月四期南地块9.2万单价,照样日光盘。
在2023到2025年的市场波动期,这是少数几个还能让购房者“拼积分、抢认筹”的项目。
但交付之后,口碑开始逆转,“神盘”光环逐渐褪去。
一期业主发现,新风系统货不对板,出风口装在阳台上,既占地方又吵;到了二期,问题接踵而来:“三菱电梯”变成了“上海三菱”,淋浴间的水磨石面砖被戏称为“斑点狗”,学区预期落空——自媒体和销售暗示的“书包预期”,最后只开出了金桥中心小学加浦东外国语学校东校。
三期问题更严重。据多名业主反映:底板渗漏反复维修无效,结构安全存在隐患;人车分流承诺未兑现,电动车在园区内穿行;家电降标,使用的是已停产的“帝泽”电器,无售后、无配件、无法维修;厨房与样板房不符(管道裸露、插座错位、柜体镂空藏污纳垢),车库简陋,入户门降级,公区用材为最低配置。

四期南地块的情况同样不容乐观。预看房阶段,业主发现减配相当彻底:三期有的前置净水、楼道瓷砖、智能马桶、美妆冰箱,四期全没了,取而代之的是几百块的普通马桶和随处可见的施工瑕疵。公区材料用了最低配,入户门降级,连车库地面都只做了毛坯。
更棘手的是漏水:地下车库及多个楼层渗水,外墙涂料大面积不平整、流挂、色差。早在施工阶段,四期就被曝出钢筋外露、混凝土浇筑不规范等问题。

一位业主在社交媒体上写:“花上千万买个房子,漏水,服务傲慢。真是做善事,花钱消费我自己。”另一位业主说,买房后几乎没有睡过一个安稳觉。
Part.2
全盘失守:交付一个,维权一个
如果说只有云璟一个项目出问题,还可以说是项目团队的责任。但翻看浦开集团近几年的住宅项目,类似的投诉正在成为一种“常态”。

浦开摩登江南,张江板块的高端住区。预看房时,业主发现地下车库地面粗糙、管线外露,品质与定价不符。开发商随后推出了提升方案,但改造后的车库又出现了空调支架和排水隐患。
更严重的是叠墅的设计缺陷。据业主描述,项目下叠南门室内外高差极小,暴雨天积水倒灌几乎是必然,而地暖就在地板下通着电。上叠电梯底部没有集水井和排水装置,台风天雨水涌入电梯井、倒灌地下室。应急锁暴露在外,外人用通用钥匙就能进入业主家中。

浦开摩登江南改造后的车库实景图
开云艾尚里则被业主指称“虚假宣传”,陷入争议。销售阶段,项目宣传中曾强调社区商业配套“仅对业主开放”,不少购房者正是冲着这份专属感下的单。但后期有业主发现,部分规划中的商业空间(如二期B1层的樱花谷连接商铺)计划对外营业,与前期宣传明显不符。业主认为这构成了误导,削弱了社区配套的专属性预期。
浦开仁恒·金桥世纪,交付时主卧钢化玻璃爆裂、地板起翘、燃气管道泄漏。更突出的问题是地暖锅炉:本该装在室外设备阳台,交付的却是“室内款”,既不能用,还有一氧化碳中毒风险。浦开江南里则在认购阶段就引发争议,被质疑故意规避摇号。
不止是业主在投诉。2026年1月,上海市住建委的一纸通报将浦开云璟四期列入“问题突出工地”清单,危大工程管控、高坠防护、临电管理等六大类问题被官方点名。

媒体同样在追问。近两年来,多家行业媒体对浦开集团旗下多个项目进行了持续报道,从质量管控、客户服务到代建模式等角度展开审视。业主的声音,正在获得更大的社会回响。

Part.3
裂缝之下
浦东中环、碧云、张江……浦开手里的每一块地,都让同行羡慕。拥有如此优越的资源禀赋,交付品质却屡遭诟病,问题出在哪里?
要回答这个问题,绕不开浦开的开发模式:代建。
翻看浦开的项目表,从早期的仁恒,到如今的绿城管理,浦开最擅长的不是“盖房子”,而是“找别人来盖房子”。代建本身不是问题,但当一家国企把自己的产品力完全交给代建方,而代建方的品控能力本身也在经受考验时,谁来兜底?
绿城管理是浦开当前的主要代建伙伴。恰恰是它代建的浦开云璟和浦开摩登江南,成为业主投诉最集中的项目,渗漏、减配、设计缺陷、货不对板,问题清单越拉越长。而放眼全国,绿城管理在其他城市代建的项目,因工程质量被业主拉横幅维权的情况也并不少见。
一家国企,将项目开发交由代建方负责,其内部是否建立了与之匹配的监管机制,尚待检验。
更深层的问题在于,代建模式正在重塑浦开的财务结构。
2025年前三季度,公司营业收入57.48亿元,而营业总成本高达48.12亿元,占营业收入比重为83.7%。这意味着每实现100元收入,就要耗费近84元的成本费用,利润空间被严重压缩。其中,营业成本占比68.4%,管理费用、财务费用等期间费用占比合计超过15%,整体成本控制压力较大。
压力不止在利润端。2025年三季度财报上,浦开集团存货574.05亿元,净负债271.22亿元,经营活动现金流量净额-37.66亿元。几个数字都在扩大。存货高企,现金流承压。于是有了开头那7000块的差价。
财务的压力清晰可见,另一端的客户服务,同样令人失望。多位维权的业主提到,向开发商反映渗漏、开裂这些问题,得到的回应要么是沉默,要么是敷衍,要么是踢皮球。
一位浦开云璟三期的业主这样描述最近的遭遇:开发商代表在谈判桌上拍胸脯说“全权代表”,却在业主要求签字确认时,借口离开后未再返回,电话不接,消息不回。“我们有理有据,却被一次次戏耍、敷衍、冷处理。”
据悉,社交平台上,浦开摩登江南、浦开云璟三期、四期的业主们先后发布了致董事长严炯浩的公开信,但是始终未获得公开回应。

写在最后:
上海降价的楼盘不止浦开一个。但一位跟踪市场多年的分析师说:“它是最讽刺的那个。”
大幅降价,与“稳楼市”的基调拧着来。若给开发商打分——产品力、服务力、营销力、品牌力、交付力——别人总有长板,它几乎每一项都贴着底线。
“国企该有的底牌,它一张没守住。”拿了浦东中环最好的地,却交出最差的答卷。
“好比捧着一只金碗,蹲在路边乞讨。”一位业主这样形容。
我来说两句

